房地产行业专题研究-REITs系列报告之一：一文尽览公募REITs基础通识与资产图谱

行业研究 / 房地产 / 证券研究报告 挖掘价值 投资成长 房地产行业专题研究 REITs 系列报告之一：一文尽览公募REITs 基础通识与资产图谱 2026 年 05 月 10 日 【核心要点】 ◆ 中国 REITs 市场已正式进入了“基础设施+商业不动产”全品类发展阶段。在“资产荒”与利率下行的宏观背景下，REITs 凭借强制高分红、与股债低相关性、低投资门槛等特征，已成为资产配置中的重要品类。国内 REITs 市场自 2021 年试点以来，已步入常态化发行快车道，截至 2026 年 1 月，上市产品达 79 只，发行规模超 2000 亿元，2025 年共有 20 只 REITs 成立，发行份额达 108 亿份。资产类型日趋多元。通过对全球主要国家和地区 REITs 市场的比较以及国内监管框架的梳理，我们认为，中国 REITs 市场已进入成熟发展阶段，政策端持续优化、审核效率提升，为市场扩容提供支撑；资产端呈现产权类重成长、特许经营类重分红的分化特征。 ◆ REITs 具有强制高分红、收益双驱动、股债混合等特征。国内 REITs起步最晚，单只平均规模仅 28 亿人民币，远低于美国、日本等成熟市场。REITs 政策体系历经试点探索、常态化扩容、全品类发展三大阶段，2025 年发布关键政策，证监会 63 号文将商业不动产纳入试点等。 【投资要点】 ◆ ◆ 本文基于各 REITs 独立测算值，采用简单算术平均法计算板块整体分红率与涨跌幅。在所有产权类资产中，2025 年消费类 REITs 涨幅28.1%，在所有资产类型中涨幅最高，分红率 1.99%；数据中心涨幅10.8%；仓储物流涨幅 10.7%，分红率 2.03%；保租房涨幅 9.5%，分红率 1.57%；产业园区涨幅-3.3%，分红率 1.79%。特许经营类资产中，市政 2025 年涨幅 11.7%，分红率 5.03%；水利涨幅-3.7%，分红率 2.77%；交通涨幅-3.85%，分红率 3.16%；能源涨幅-5.8%，分红率 4.47%；生态环保政府-6.1%，分红率 3.64%。 ◆ 2025 年 REITs 营收、净利润、可分配金额均稳步增长，25Q4 营收达 59.2 亿元。消费 REITs 净利润均值上升且出租率均值稳定在 97.62%的高位，25 年保租房 REITs 营收同比均值增 49.35%、出租率均值回升至 94.92%；交通 REITs 在特许经营类中表现最好，能源资产业绩稳定。2025 年水利板块营收同比均值增 332%、净利润增 519%为最快，25 年消费板块可分配金额同比均值增 88.34%；25 年产业园区板块营收同比均值增 73%，可分配金额同比均值增 62.89%；仓储物流营收同比与净利润同比均值均有增长。中证 REITs 指数 2024 年累计涨幅 11.83%、2025 年 4.78%，表现稳健；打新热度 2025 年显著回升，上市首日涨幅上半年多次出现 30%的高涨幅。 ◆ 截至 2026 年 2 月底，已有 14 支商业不动产 REITs 申报至交易所，合计拟募集规模约 444 亿人民币，涵盖购物中心、写字楼、酒店、奥特莱斯等业态，首现多业态混合型产品，而相较基础设施 REITs，商业不动产 REITs 的审批流程更加简化，由基金管理人向证监会提交《中华人民共和国证券投资基金法》和证监会规定的注册申请材料，有望大幅缩短整体审批周期，后续上市产品供给有望进一步增加。 强于大市（维持） 东方财富证券研究所 证券分析师：张明远 证书编号：S1160525030005 证券分析师：张丰淇 证书编号：S1160525070004 相对指数表现 相关研究 《限售解禁对上海楼市有何影响？》 2026.03.11 《不同房企商业地产的差异》 2026.02.04 《从行业三季度报看未来格局变化》 2025.12.08 《从楼市基本面和地产股行情看，历次楼市政策刺激的效果如何？》 2025.10.20 《从资源型城市看低能级城市房价演绎路径》 2025.10.20 -10%-2%6%14%22%30%2025/52025/112026/5房地产沪深300敬请阅读本报告正文后各项声明 2 房地产行业专题研究 【风险提示】 ◆ 地产政策变化超预期、公开资料数据滞后风险、底层资产运营风险 敬请阅读本报告正文后各项声明 3 房地产行业专题研究 正文目录 1. REITs 市场概述 ........................................................................................... 4 1.1. REITs 核心定义与产品特征 ...................................................................... 4 1.2. 市场发展现状 ........................................................................................... 4 1.3. 政策梳理 .................................................................................................. 8 2. REITs 底层资产分析 ...................................................................................11 2.1. REITs 资产类型与分布 ............................................................................11 2.2. REITs 财务基本面 .................................................................................. 13 2.3. REITs 分资产业绩分析 ........................................................................... 17 3. REITs 历史行情 ......................................................................................... 20 3.1. REITs 长期收益特征 ............................................................................... 20 3.2. 分板块 REITs 行情分析 ...............................................................