光大核心城市房地产行业销售跟踪(2026年4月)：4月核心30城新房成交均价同比+2%

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2026 年 5 月 13 日 行业研究 4 月核心 30 城新房成交均价同比+2% ——光大核心城市房地产销售跟踪（2026 年 4 月） 房地产（地产开发） 新房：4 月核心 30 城新房成交金额同比+1.2%，环比+0.7%；成交均价同比+1.8%，环比+8.5%。 1）4 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额为 2,737 亿元，同比+1.2%，环比+0.7%；其中北上广深杭蓉成交金额 1,459 亿元，同比-2.3%，环比+8.1%，余下二线 24 城成交金额 1,278 亿元，同比+5.5%，环比-6.6%。 2）1-4 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)累计成交金额为 8,408 亿元，同比-21.6%；其中北上广深杭蓉成交金额 4,336 亿元，同比-25.2%，余下二线 24城成交金额 4,072 亿元，同比-17.3%。 3）4 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交均价为 25,421 元/㎡，同比+1.8%，环比+8.5%；其中，北上广深杭蓉成交均价 43,256 元/㎡，同比+7.6%，环比+4.9%，余下二线 24 城成交均价为 17,287 元/㎡，同比+1.6%，环比+5.2%。 4）1-4 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)累计成交均价为 24,052 元/㎡，同比-2.0%；其中，北上广深杭蓉成交均价 42,086 元/㎡，同比+4.0%，余下二线 24 城成交均价为 16,516 元/㎡，同比-1.5%。 5）1-4 月新房成交均价：北京 57,865 元/㎡，同比-3.6%；上海 73,549 元/㎡，同比-5.3%；广州 33,880 元/㎡，同比+3.6%；深圳 64,722 元/㎡，同比+6.9%。 二手房：4 月 15 城二手房成交面积同比+8%，环比+5%。 1）4 月核心 15 城二手住宅成交面积为 1,644 万㎡，同比+8.1%，环比+4.8%；其中一线城市成交面积为 556 万㎡，同比+11.3%，环比-6.0%，余下二线城市成交面积为 1088 万㎡，同比+6.6%，环比+11.4%。1-4 月，15 城二手住宅累计成交面积 5,280 万㎡，同比-0.6%；一线城市成交面积为 1,864 万㎡，同比-0.1%。 2）4 月光大核心 10 城二手住宅成交均价为 21,736 元/㎡，同比-9.7%，环比-2.1%；其中，一线城市成交均价为 31,703 元/㎡，同比-11.8%，环比+1.1%，余下二线城市成交均价为 14,916 元/㎡，同比-8.9%，环比-0.8%。1-4 月，光大核心 10 城二手住宅累计成交均价为 22,009 元/㎡，同比-10.5%；其中，一线城市成交均价为 31,615 元/㎡，同比-11.5%。 3）1-4 月二手成交均价：北京 25,972 元/㎡，同比-10.2%；上海 33,614 元/㎡，同比-14.2%；广州 23,754 元/㎡，同比-12.6%；深圳 54,009 元/㎡，同比-6.7%。 投资建议：2026 开年《求是》集中刊文，明确改善和稳定房地产预期，随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深。部分高能级城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧逐步出清，部分信用优势明显的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品牌优势护城河”，实现经营业绩的企稳回升。投资建议关注三条主线：1）具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐招商蛇口、中国金茂等。2）公募 REIT 积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地、新城控股等。3）看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、绿城服务、华润万象生活等。 风险分析：房地产行业的政策宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、房价下行超预期风险、房地产企业信用风险、项目竣工不及预期风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20260507 4 月优质龙头销售亮眼，TOP10 权益销售额同比+14%——百强房企销售跟踪（2026年 4 月） 20260424 Q1 百城宅地成交建面-30%，成交楼面均价-19%——土地市场月度跟踪报告（2026年 3 月） 20260413 26Q1 核心 6 城新房成交均价同比+1.9%——光大核心城市房地产销售跟踪（2026年 3 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 光大核心 30 城商品住宅销售跟踪 光大核心 30 城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、天津、西安、苏州、郑州、东莞、长沙、青岛、哈尔滨、温州、合肥、宁波、佛山、南京、济南、沈阳、长春、昆明、福州、大连、无锡、常州、厦门。其中我们定义“北京、上海、广州、深圳、杭州、成都”为“北上广深杭蓉”，其余城市为“二线 24 城”。 2026 年 4 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额为 2,737 亿元，同比+1.2%，环比+0.7%；其中北上广深杭蓉成交金额 1,459 亿元，同比-2.3%，环比+8.1%，余下二线 24 城成交金额 1,278 亿元，同比+5.5%，环比-6.6%。 2026 年 1-4 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)累计成交金额为 8,408 亿元，同比-21.6%；其中北上广深杭蓉成交金额 4,336 亿元，同比-25.2%，余下二线24 城成交金额 4,072 亿元，同比-17.3%。 图 1：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月值 图 2：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2026 年 4 月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2026 年 4 月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图 3：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额累计值 图 4：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额累计同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2026 年 4 月 注：