近期地产数据观察：淡季不淡延续，建议继续增配地产股

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2026年05月12日优于大市1近期地产数据观察淡季不淡延续，建议继续增配地产股 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：优于大市（维持）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：观察近期地产数据，我们发现：1）二手房方面，5 月上旬房价月环比跌幅收窄至-0.2%（上年同期-1.0%），已接近止跌，上海等城市房价出现温和上涨。2）新房方面，近期新建商品房销售同比跌幅也明显收窄。国信地产观点：1）小阳春过后，淡季不淡延续、从超跌反弹走向真实企稳。如果说 2026 年 Q1 的量价反弹尚可用“超跌反弹”解释，但 4 月和 5 月的持续改善已经脱离超跌反弹，逐渐倾向于真实企稳。更重要的是，观察到量价改善并非局限于个别热门城市，而是广泛出现于各能级城市。且从二手量价、业主信心等指标看，数据似乎并无迅速回落的迹象，意味着当前可能已是价格底部，楼市正在从二阶导转正（即跌幅收窄），走向一阶导转正（即房价止跌），这是改变预期的重要变化。2）资本市场存在预期差、筹码结构好。2026 年初，市场一致预期本年跌幅收窄，所以当 3 月和 4 月出现跌幅持续收窄时，并无预期差，股价也无反应。但如果数据持续向好，一阶导转正将成为很大的预期差。此外，由于市场对地产股配置极低，对数据改善的关注度和敏感度较低，本身就隐含了较大的潜在机会。3）投资建议：继续增配地产股。我们最早在 3 月发布的行业快评《2026 小阳春观察：不好不坏》中提出，当前地产板块估值水平较为合理，已充分反应出政策面和基本面的悲观预期，板块中枢的继续下跌需要市场加速恶化，而上涨仅需要二手房价跌幅收窄成为市场共识，当前是布局减值充分、拿地改善强的优质房企的较好时点。且在 4 月持续强调由于地产折价已充分定价潜在的房价下跌，地产股具备增配的条件。而近期的地产基本面表现甚至好于我们当时的预期，建议继续增配，优选拿地积极、布局合理、折价充分的标的。个股端推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W。4）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。评论： 二手房网签和实时成交量均保持历史同期高位，新房表现也相对不错，同比跌幅自 4 月以来收窄截至 2026 年 5 月 10 日，18 城二手住宅 7 天移动平均成交套数同比+22%；其中，北京、上海、深圳、杭州二手住宅 7 天移动平均成交套数同比分别为+30%、+34%、+33%、+13%；一线、二线、三线城市二手住宅 7天移动平均成交套数同比分别为+31%、+15%、+33%。18 城二手住宅累计成交 28.9 万套，同比-1%；其中，北京、上海、深圳、杭州二手住宅成交套数累计同比分别为+4%、+8%、-7%、-22%；一线、二线、三线城市二手住宅成交套数累计同比分别为+1%、-5%、+6%。从核心城市最新中介实时成交来看，5 月上旬，北京、上海、深圳成交量已明显超过去年同期，在小阳春后并未显著回落，而是保持在近四年来的高位。2026年05月13日请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：历年 18 城二手住宅单日成交套数 7 天移动平均（单位：套）资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理图2：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2026图3：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2026资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理图4：核心 6 城二手房实时成交 7 天移动平均资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图5：北京二手房实时成交 7 天移动平均图6：上海二手房实时成交 7 天移动平均资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理图7：深圳二手房实时成交 7 天移动平均图8：广州二手房实时成交 7 天移动平均资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理新房表现也相对不错。截至 2026 年 5 月 10 日，30 城新建商品房 7 天移动平均成交面积同比-8%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房 7 天移动平均成交面积同比分别为-36%、+2%、-15%、+148%；一线、二线、三线城市新建商品房 7 天移动平均成交面积同比分别为-3%、-5%、-22%。30 城新建商品房累计成交2569 万㎡，同比-11%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-5%、-5%、+1%、-37%；一线、二线、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-8%、-12%、-14%。4 月单月，30 城新建商品房成交面积同比+4%，为 2025 年 10 月以来首次转正。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4图9：历年 30 城新建商品房单日成交面积 7 天移动平均（单位：万㎡）资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理图10：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2026图11：分能级新建商品房成交面积累计同比，2026资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 二手房价跌幅持续收窄，离止跌仅一步之遥，且从带看量和信心指数观察，趋势大概率延续根据冰山指数，截至 2026 年 5 月 10 日，全国 44 城二手房价月环比-0.2%，较去年同期的-1.0%显著收窄，离整体止跌仅一步之遥；其中一线、强二线、弱二线、三线城市二手房价月环比分别为-0.1%、-0.4%、-0.3%、-0.1%，下跌幅度均窄于去年同期。44 城中，上海、苏州、合肥、大连、廊坊、昆明、太原、汉中、惠州、开封、徐州 11 个城市的月环比为正，房价企稳并非局限于个别热门城市，而是广泛出现于各能级城市。全国 44 城二手房带看活跃度也维持水平，除了一线城市略低于 2025 同期，强二线、弱二线、三线均高于2025 同期。且从二手房信心指数（=上调价格房源数/全部调价房源数）观察，房价企稳趋势大概率延续。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告5图12：全国 44 城二手房均价月环比表现资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理图13：一线城市二手房价格月环比资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理图14：北上深核心区二手房价格月环比资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告6图15：全国 44 城二手房活跃度表现资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理图16：四大一线二手房信心指数图17：四大二线二手房信心指数资料来源：蝴蝶