房地产行业报告：基本面持续修复，二手房优于新房

证券研究报告：房地产|行业周报 市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分 行业投资评级 强于大市|维持 行业基本情况 收盘点位 2255.05 52 周最高 2436.17 52 周最低 1938.26 行业相对指数表现 资料来源：聚源，中邮证券研究所 研究所 分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com 近期研究报告 《核心城市成交回暖韧性犹存》 - 2026.04.27 房地产行业报告 （2026.5.4-2026.5.10） 基本面持续修复 二手房优于新房 ⚫ 投资要点 2026 年年初以来，市场在量价两端都出现了一些积极变化，尤其是以上海为代表的核心城市。新房销量全国跌幅收窄及部分核心城市回升，二手房成交量回暖，二手房挂牌价跌幅明显收窄及部分核心城市率先企稳。二手优于新房的“短期错位”或延续一段时间：政策当前更聚焦公积金、置换与核心需求群体，短期更快传导至二手端，提高链条效率；新房端项目端节奏与供给收缩仍制约环比表现，需以价格企稳与去库存配合，继续观察 5-6 月延续性。 ⚫ 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周 30 大中城市新房成交面积为 143.78万方，本年累计新房成交面积为 2871.39 万方，累计同比-9.6%。30大中城市近四周平均成交面积为159.64万方，同比+0.7%，环比+2.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为 54.77 万方，同比+7.9%，环比-0.6%，二线城市近四周平均成交面积为 71.68 万方，同比-4.4%，环比+3.6%，三线城市近四周平均成交面积为 31.19 万方，同比+1%，环比+2.3%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7453.14 万方，同比-6.52%，环比-0.98%，14 城去化周期为 19.54 个月，其中一线城市去化周期为13.7 个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周 20 城二手房成交面积为 222.51 万方，本年累计二手房成交面积为 4072.65 万方，累计同比+0.2%。20城近四周平均成交面积为 254.73 万方，同比+16.5%，环比-2.2%。截至 2026/4/27 全国城市二手房出售挂牌量指数为 1.92，环比-13.1%，挂牌价指数为 143.46，环比-0.05%。 （3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 27 宗，成交住宅类土地数量为 13 宗，新增供应商服类土地数量为 26 宗，成交商服类土地数量为 19 宗。近四周 100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为 0.74，平均商服类土地成交数量/供应数量为 0.67。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为7419.75 元/平方米，溢价率为 4.69%，环比-4.97pct，成交商服类土地楼面均价为 2560.5 元/平方米，溢价率为 1.86%，环比-0.22pct。 ⚫ 行情回顾： 上周 A 股申万一级房地产行业指数上涨 3.73%，沪深 300 指数上涨 1.34%，房地产指数跑赢沪深 300 指数 2.39pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨 4.89%，恒生综合指数上涨 2.83%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数 2.07pct。 ⚫ 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 -4%-1%2%5%8%11%14%17%20%23%26%2025-052025-072025-102025-122026-022026-05房地产沪深300发布时间：2026-05-11 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 目录 1 行业基本面跟踪 ........................................................................... 4 1.1 新房成交及库存 ....................................................................... 4 1.2 二手房成交及挂牌 ..................................................................... 5 1.3 土地市场成交 ......................................................................... 6 2 行情回顾 ................................................................................. 7 3 风险提示 ................................................................................. 9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图表目录 图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比 ................................................... 4 图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 ..................................................... 4 图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ............................................. 5 图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比 ................................................... 5 图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ............................................. 6 图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ............................................. 6 图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ............................................ 6 图表 11： 100 大中城市土地供销比 ....................................