房地产行业周报：本周新房二手房成交同比走弱；关注节后数据变化新房成交面积同环比降幅均扩大；二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负；新房库存面积同环比均下降，同比由正转负；去化周期环比下降，同比上涨。

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 5 月 11 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大——房地产行业2026 年 1-2 月统计局数据点评》（2026/03/17） 《房地产行业 2026 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房、二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比止跌》（2026/03/17） 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 19 周周报（2026 年 5月 2 日-2026 年 5 月 8 日） 本周新房二手房成交同比走弱；关注节后数据变化 新房成交面积同环比降幅均扩大；二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负；新房库存面积同环比均下降，同比由正转负；去化周期环比下降，同比上涨。 核心观点  新房成交面积同环比降幅均扩大。第 19 周 47 城新房成交面积 194.0 万平，环比下降 26.2%，同比下降 16.2%，同比降幅较上周扩大 15.3 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-48.9%、-24.2%、-12.5%，同比增速分别为-9.3%、-19.5%、-15.7%，一线城市同比增速分别下降了 29.8 个百分点，二、三四线城市同比降幅扩大了 12.8、9.3 个百分点。  二手房成交面积环比降幅扩大，同比由正转负。第 19 周 23 城二手房成交面积为 165.0 万平，环比下降 32.7%，同比下降 5.2%，同比增速较上周下降了 27.1 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-37.9%、-28.2%、-31.8%，同比增速分别为 3.0%、-10.9%、-5.6%，一线城市同比增幅收窄了 25.5 个百分点、二、三四线城市同比增速下降了 37.4、6.3个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上涨。截至第 19 周末，13 城新房库存面积 7542.3 万平，环比增速为-4.2%，同比增速为-2.7%；去化周期 20.5 个月，环比下降0.6 个月，同比上升 2.8 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.3、18.7、55.4 个月，一线城市环比上升 0.3 个月、二、三四线城市环比下降 0.1、8.6 个月，一、二、三四线城市同比分别上升 0.5、5.6、0.01 个月。  土地市场成交量同环比均量涨价跌；溢价率同环比均下降。第 18 周百城全类型成交土地规划建面为 1301.5 万平，环比上升 64.3%，同比上升 32.1%；成交土地总价为 374.6 亿元，环比上升 63.5%，同比下降 24.1%；成交土地楼面均价为 2878 元/平，环比下降 0.5%，同比下降 42.5%；土地溢价率为 3.0%，环比下降 6.7 个百分点，同比下降 1.0 个百分点。  房企国内债券发行量环比下降、同比上涨。第 19 周房地产行业国内债券总发行量为 20.7 亿元，环比下降 83.2%，同比上升 84.4%。总偿还量为 50.8 亿元，环比下降 25.1%，同比上升99.2%；净融资额为-30.0 亿元。  板块相对收益有所下降。第 19 周房地产行业绝对收益为 3.7%，较上周上升 0.1pct，相对收益（相对沪深 300）为 2.4%，较上周下降 0.7pct。房地产板块 PE 为 13.35X，较上周上升 0.63X。  五一假期新房成交同比虽然仍下降，但降幅较 4 月有所收窄；二手房成交同比持续正增长。五一假期我们跟踪的 47 个城市新房成交套数为 4026 套，同比下降 19%，同比降幅较 4 月收窄 7 个百分点；23 个城市二手房成交套数 2525 套，同比增长 5%，增幅较 4 月收窄 4 个百分点。 政策  1）广州发布新政优化公积金贷款政策，同步推出“卖旧买新”专项补贴。4 月 30 日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，内容包括：①优化住房公积金使用政策，提高住房公积金贷款额度，一人申请贷款的最高额度调整至 100 万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至 200 万元，符合相关条件的最高贷款额度提高至 360 万元；②支持居民“卖旧买新”，畅通一二手住房置换链条。对 26 年底前网签新房且 1 年内出售旧房的居民，按贷款总额 1%发放“卖旧买新”补贴，单套最高 3 万元，总额 2亿元；③落实“去库存”要求，支持在城中村改造中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业安置，并继续使用专项债券收回低效存量土地等。  2）天津发布房地产新政，优化房地产供给促进住房消费。4 月 30 日，天津市发布优化本市房地产供给促进住房消费的通知。①各区因地制宜用足用好国家财政、金融等政策工具，优先收购符合条件的存量商品房用作各类保障房项目。鼓励住房租赁企业等经营主体多渠道筹集资金，依法收购存量商品房用作租赁住房。用好专项债券资金收回收购存量闲置土地。②自 26 年 1 月 1 日至 27 年 12 月 31 日，对出售本市自有住房并在 1 年内于本市重新购房的纳税人，个税予以退税优惠。  3）武汉扩大住房公积金异地贷款范围。4 月 30 日，武汉发布关于进一步优化完善房地产政策措施的通知。其中提出，全国各城市缴存职工，在武汉市购买自有住房，或有未结清商业性住房贷款的，均可向武汉公积金中心申请住房公积金贷款，取消借款人（含配偶）须武汉市户籍的限制条件。  4）苏州提高公积金贷款最高限额。5 月 2 日苏州住建局出台进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施。其中提到，个人公积金最高贷款额度调整为 150 万元，家庭公积金最高贷款额度调整为 200万元。购买新建二星级及以上居住类绿色建筑的，额度上浮 2