香港工业概览

knightfrank.com.hk/研究Q1 2026重要交易 - 物流与电商高光2026年市场展望重要交易 - 药品重大交易——艺术一般空缺和租金变动尽管第一季度外部环境面临挑战，工业租赁需求仍保持稳定，主要得益于引领租赁活动的物流和电子商务等大型企业。与此同时，现代物流空间的租金环比略有下降0.6%，而一般工业房产的租金环比降幅更为显著，达到了2.2%。九龙东的降幅最高，达到10.8%，反映了出租率上升，房东不得不下调租金。本总结分析了香港工业地产市场的表现大陆电商企业和本地物流公司的显著扩张推动了2026年第一季度的租赁势头，反映出对未来前景的强烈信心。京东在ATL物流B区租下了约17,000平方米，建立了其首个ATL实体存在。HKTV Mall通过在Goodman Interlink租赁27,000平方米扩大了其业务范围，而Temu在菜鸟智能物流港的租赁面积增加了约98,000平方米。制药行业的租赁需求从2025年延续至2026年。莱特生命制药公司在东南工业大厦租下了35,000平方英尺的场地。现代物流空置率由于本季度扩张活动下降了0.9个百分点，至11.9%。对于通用工业物业，尽管九龙东地区的空置率上升，其他地区则实现了正向吸纳，导致该领域的空置率下降至7.7%。因此，截至2026年第一季度，整体工业空置率保持在10.0%。在政府推动活动和展览的举措下，艺术领域，包括画廊和拍卖行，正在寻求更加一体化的生态系统和储存设施。Eythos承诺在机场附近建设一座5.3万平方米的艺术及贵重物品储存设施，而Crozier Hong Kong则在葵涌的ATL租赁了约2万平方米的空间。物流和电商企业以强烈的信心开始了2026年，不仅对国内市场，也对跨境贸易和全球贸易充满信心。随着这些行业的扩张，医药和艺术相关产业也在依靠商业增长和政府支持实现有机扩张。然而，传统的工业建筑，尤其是九龙东部的工业建筑，空置率上升，因为工业和办公空间的租金差距缩小，促使租户将业务整合到办公楼中。香港工业概览 12.1 -2.2%-3.4% 13.0 -0.4%-1.9% 11.2 -10.8%-14.1% 12.9 -1.1%-0.4% 10.5 0.0%-0.1% 16.4 -0.6%-2.4% 17,14134,99619,67427,59797,543 80901001101201301401%2%3%4%5%7%8%9%6%0%2017201820192020202120222024202520262023 20172018201920202021202220232024202520260%2%4%6%8%10%12%16%14%10085909510511011512080表2：2026年第一季度主要工业租赁交易表1：2026年第一季度香港按区域或类型划分的工业租金来源：凯Knight Frank研究来源：凯Knight Frank研究来源：凯Knight Frank研究租金改变区或类型港币每平方英尺/每月环比增长百分比。年同比百分比通用工业建筑葵涌，青衣，荃湾九龙东范岭，新界，沙田屯门，元朗现代物流现代物流指数现代物流空缺索引（2017年第一季度=100）空置率通用工业指数通用工业空缺索引（2017年第一季度=100）空置率Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1来源：凯Knight Frank研究Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1区建筑房客租赁的性质区域(约平方英尺)葵涌ATL物流中心B座JD快递发票I（香港）有限公司新的租赁穿梭灣东南工业大厦威特莱富医药有限公司新的租赁葵涌ATL物流中心B座克罗泽尔香港有限公司更新清一Goodman Interlink古德曼互联香港TVExpress有限公司新的租赁赤鱲角菜鸟智能门廊Azure Blue HK Limited / TemuAzure Blue 香港 Ltd. / Temu扩展图表2：一般工业租赁指数和空置率图1：现代物流租赁指数和空置率 - 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 472,946 408,795 2026202420252023 6.6%10.5%3%1.75%5.7%2.4%10.4% 表3：主要工业房东空置率（2026年第一季度）图表3：进口与总出口住宅代理零售服务工业与物流服务来源：统计处办公室策略与解决方案进口总出口港币百万价值观进口YoY: 29.9% -> 同比：29.9%总出口YoY: 24.7% -> 同比增长：24.7%Nov. Dec.一月份 二月份 三月份十月十一 月 十二月 一月 二月 三月April一月至十月份四月 五月 六月 七月 八月 九月五月 六月 七月 八月 九月10月 11月 12月 1月 2月房东空置率+852 2846 7135 antonio.wu@hk.knightfrank.com+8估值与顾问 吉祥丰 (S-368139) 执行董事 估值及顾问部 大中华区 cyrus.fong@hk.knightfrank.comNathan Cha n(E-442806) 工业与物流服务高级总监Knight Frank Petty Limited EAA（公司）许可证号C-010431Knight Frank Hong Kong Limited EAA（公司）许可证号C-013197我们喜欢问题。如果您对我们的研究有任何疑问，或者需要一些财产方面的建议，我们都非常乐意听取您的意见。本文件及其包含的内容为Knight Frank所有，您在理解的前提下获得，即此类材料以及其中表达的思想、概念和提议是Knight Frank的知识产权，受版权保护。您理解，除非我们已达成进一步使用协议，否则您不得出于任何除评估文件之外的原因使用此材料或其任何部分。本文件在保密的前提下提供给您，理解您不得将其透露给除需要评估文件的员工之外的任何人。商业市场保罗·哈特 (E-127564) 大中华区总经理，商业部负责人 +852 2846 9537 paul.hart@hk.knightfrank.com威廉·刘 (E-096365) 住宅代理部高级总监 +852 2846 9550 williammw.lau@hk.knightfrank.com刘温迪 (E-141423) 执行董事 香港办公室战略与解决方案负责人 +852 2846 4988 wendy.lau@hk.knightfrank.com研究与咨询research.all@hk.knightfrank.com科研.all@hk.knightfrank.comSteve Ng (E-188091) 香港九龙办事处 首席执行官 战略与解决方案负责人 +852 2846 0688 steve.ng@hk.knightfrank.com海伦·马克 （E-087455）零售服务