2025年物管行业业绩综述：盈利修复现金稳健，头部物企红利属性持续凸显

证券研究报告·行业深度报告·房地产 东吴证券研究所 1 / 17 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业深度报告 2025 年物管行业业绩综述：盈利修复现金稳健，头部物企红利属性持续凸显 2026 年 05 月 06 日 证券分析师 姜好幸 执业证书：S0600525110001 jianghx@dwzq.com.cn 证券分析师 刘汪 执业证书：S0600526030001 liuwang@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《核心城市量价趋稳，地产周期底部基本确认》 2026-04-19 《地产+AI 工具系列报告之三：基于多模型联合决策的 C-REITs 智能评级与跟踪分析体系》 2026-04-14 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 利润表：营收企稳利润修复，提质增效持续推进。2025 年 58 家样本上市物企：1）营收总额 2932.15 亿元，同比+4.63%，在新房销售承压、增量交付放缓背景下仍保持正增长，其中央国企、独立第三方、混合所有制物企营收分别同比+8.51%、+8.39%、+3.87%；碧桂园服务、万物云、招商积余营收居前三。2）归母净利润总额 131.94 亿元，同比+14.60%，主要受项目优化、组织精简、费用管控及减值压力边际缓释带动；华润万象生活、保利物业、中海物业利润居前三。3）整体毛利率 18.00%，同比-1.1pct，收入结构继续向低毛利主业倾斜。4）整体销管费用率7.38%，同比-0.9pct，行业由扩规模加快转向重效益。 ◼ 资产负债表：回款节奏边际走弱，央国企现金回流更优。2025 年 58 家样本上市物企：1）应收账款周转天数约 108 天，较 2024 年增加约 3 天，受新房交付放缓、空置房增加及物业费收缴走弱影响，回款分化仍在加深；其中央国企物企约 63 天，混合所有制物企约 74 天，民营稳健型物企约 97 天，独立第三方物企约 149 天，民营修复型物企约 156 天。2）截至 2025 年末，净现金总额 1021.82 亿元，同比-1.45%，整体小幅回落，轻资产、低杠杆特征下行业现金平台仍稳；其中央国企物企净现金同比+10.25%，稳健性更强。 ◼ 业务结构：基础物管收入稳步增长，增值业务收入收缩分化。2025 年 33家样本上市物企各业务收入：1）物业管理服务同比+7.13%，收入占比提升至 72.26%，主业仍是最稳“压舱石”；其中央国企物企同比+12.84%，混合所有制物企+7.81%，主业增长韧性更强。2）社区增值服务同比-3.12%，降幅较 2024 年收窄 4.01pct，占比降至 10.85%，板块仍处收缩整固期但已有企稳迹象。3）非业主增值服务同比-12.70%，降幅较 2024年收窄 10.26pct，占比降至 5.09%，地产关联业务继续出清。13 家样本物企在管面积同比+5.47%，9 家样本合约面积同比+2.26%，行业更强调有质量的规模增长。 ◼ 分红规模有所收缩，回购叠加高股息强化红利逻辑。2025 年 58 家上市物企中共有 29 家分红，较 2024 年减少 4 家；分红总额 117.89 亿元，同比-11.37%，华润万象生活、万物云、碧桂园服务分红额居前三。分红比例方面，29 家分红物企中有 18 家超过 50%，时代邻里、万物云、碧桂园服务分红比例居前，部分公司高派息主要受非经常损益扰动。此外，部分头部物企回购积极，2025 年碧桂园服务、绿城服务、万物云回购金额居前。以 2026 年 4 月 30 日收盘价计算，2025 年营收百亿以上物企中万物云股息率达 11.55%，其余头部物企多在 5%左右，板块红利属性持续凸显。 ◼ 投资建议：2025 年，物业管理行业的竞争逻辑已由“规模扩张”进一步转向“质量竞争”。其中，基础物管凭借较强的续约黏性和稳定的现金流表现，继续充当行业经营的压舱石；第三方拓展则更加注重项目质量、回款安全与组织效率；多元业务持续向商管、城市服务等具备协同效应和资源禀赋的赛道聚焦，整体盈利质量有望稳步提升。在当前市场环境下，红利策略仍是重要配置主线之一，物业板块兼具防御属性与长期配置价值，具备稳健现金流、持续分红能力及市场化拓展韧性的头部物企优势更加突出。推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余。 ◼ 风险提示：政策效果不达预期，关联方销售不及预期，市场外拓不及预期。 -4%-1%2%5%8%11%14%17%20%23%26%2025/5/62025/9/22025/12/302026/4/28房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 行业深度报告 东吴证券研究所 2 / 17 内容目录 样本说明 ................................................................................................................................................... 4 1. 利润表：营收稳增利润修复，毛利承压下提质增效持续推进 ...................................................... 4 1.1. 营收增速维持平稳，物企增长逻辑转向质量优先................................................................. 4 1.2. 归母净利润同比修复，物企表现延续分化............................................................................. 5 1.3. 毛利率延续下行，结构分化与成本压力并存......................................................................... 6 1.4. 销管费用率持续优化，物企加快由扩张转向提效................................................................. 8 2. 资产负债表：回款节奏边际走弱，央国企现金优势凸显 .............................................................. 9 2.1. 应收周转天数小幅上升，物企回款分化仍在加深................................................................. 9 2.2. 净现金整体平稳，央国企保持稳健增长............................................................................... 10 3. 业务结构：基础物管稳步增长，增值业务收缩分化 ....................................