地产债择券系列（五）：疫情期间哪些房企拿地？

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 【华西固收研究】疫情期间哪些房企拿地？——地产债择券系列（五） [Table_Title2] 报告摘要 [Table_Summary] ►疫情期间哪些房企在拿地？ 节后土地成交量“先高后低”，成交土地溢价率有所分化 为何春节后土地成交量与疫情发展情况相悖，呈现“前高后低”特征？从供地规模来看，春节后前两周 100 大中城市仅为 6 宗/17宗，由于土地招拍挂公告到成交存在一定时滞，春节后已成交的土地基本在春节前已经挂出公告。因此，春节后六周土地成交“前高后低”主要受供地节奏影响，春节后前两周供地规模走低也影响到了 3 月份以来的土地成交数量。 节后不同城市成交土地溢价率分化与优质土地供给较少+房企拿地策略调整有关，疫情期间一二线城市土地更受青睐，三四线城市供应土地则缺乏关注度。节后整体土地溢价率一直维持在 10%-20%左右的水平，3 月 2 日-3 月 8 日单周一百大中城市成交土地溢价率甚至达到 19.37%，创 2019 年 6 月 16 日以来的单周一百大中城市成交土地溢价率新高，上海、广州、成都等重点城市甚至陆续出现“地王”；但一些土地成交宗数较多的三四线城市土地成交价格并不高，如烟台春节之后已有 12 宗土地成交，但均为起拍价成交；淄博春节后成交的 9 宗土地亦均为起拍价成交。疫情尽管对地产行业现金流造成了一定程度上的冲击，但部分房企现金储备较为充裕，反而在疫情期间把握优质土地供给机会，频频出手拿地；但同时，房企对于拿地层级的考量更加谨慎，偏好一二线城市土地，因此也就出现了一二线城市供地有限、需求不减导致的土地溢价率水涨船高，而三线及以下城市土地频频出现平价成交的情况，不同能级城市土地市场分化更加明显。 节后哪些房企在拿地？ 节后国企拿地力度较大，一二线民企地产商拿地同样活跃。以规划建面为统计口径，节后成交土地中国企拿地占比为 54%，民企则为 46%，而从拿地金额来看，国企、民企节后拿地金额占比则分别为 66%/34%。 从房企个体角度来看，节后拿地金额靠前的房企同样多为国有企业，民营房企中旭辉、龙光、阳光城等房企拿地力度亦相对较大。根据不完全统计，节后绿地拿地金额超过 200 亿元，旭辉、保利、招商蛇口、首开、龙光等房企拿地金额亦超过 50 亿元。节后受到疫情冲击，房企普遍销售回款承压，在此期间拿地依旧活跃的房企，除了出于土地自身价值的把控，也可以侧面印证企业现金流相对比较充裕（截至 2019Q3 民营房企中龙湖、阳光城、新城、奥园、华夏幸福、世茂、金科、富力账面货币资金均超过 300亿元）。 从不同房企拿地金额城市能级分布来看，大部分房企聚焦一二线城市的拿地机会。疫情进一步提升了房企对于拿地城市能级的要求，大部分主流房企疫情后均重点布局一二线城市，而三线及以下城市拿地则更为谨慎。 融资转暖、政策微调，节后地产债行情依旧 “一城一策”调控框架下各地均有一定的政策调控空间，但“房住不炒”依旧是高屋建瓴的调控基调，短期内政策端的刺激力度评级及分析师信息 首席分析师：樊信江 邮箱：fanxj@hx168.com.cn SAC NO：S1120519100006 联系电话：010-59775359 [Table_Report] 分析师：颜子琦 邮箱：yanzq@hx168.com.cn SAC NO：S1120520010001 联系电话：021-20227900 研究助理：孙嘉伦 邮箱：sunjl@hx168.com.cn 联系电话：010-59775371 研究助理：张伟 邮箱：zhangwei1@hx168.com.cn 联系电话：010-59775334 [Table_Author] [Table_Report] [Table_Date] 2020 年 3 月 20 日 仅供机构投资者使用 证券研究报告|固定收益专题报告 70723 证券研究报告|固定收益专题报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 料将有限，建议理性看待近期密集出台的放松调控措施。春节后多地为对冲疫情对于楼市的影响，纷纷出台边际放松调控政策。然而从出台政策来看，核心城市（一二线城市）所出台政策多为土地款延期缴纳、预售条件放松、预售监管资金账户放松、竣工合理顺延等供给端政策，对于需求端的刺激相对较少；而如马鞍山、钦州、抚州、江门等地尽管对限购、限价等政策有所放松，甚至部分城市直接推出购房补贴，但此类城市多为三四线非核心城市，其影响力均相对有限。此外疫情期间不乏东莞（限价力度加强）、海南（推出现房销售政策）等地收紧地产政策调控，而诸如驻马店、济南、宝鸡等地则再现放松政策“一日游”。 节后地产债融资回暖，房企把握窗口期补充现金流，地产债利差持续收窄，无需过度高估疫情对于行业信用基本面的冲击，警惕尾部风险的同时建议关注资金储备充足房企的投资机会。疫情期间，央行累计向市场投放 3 万亿元流动性支持，叠加降息、降准的利好，流动性边际转松也带动了发债成本的走低。2 月份以来，一级市场低利率新券频现，截至 3 月 17 日，3 月份已发行地产债平均发行利率仅为 3.9%；此外，房企境外融资表现同样比较活跃，根据统计，2020 年前两个月地产美元债发行量近 200 亿美元，净融资约为 116 亿美元，其中 1 月份地产美元债发行量达到 158 亿美元，发行规模创 2010 年以来新高。从我们跟踪的地产债利差来看，大部分房企节后利差均有所收窄，部分布局规模相对较大、前期利差相对较高的民营房企（如新城、融创等）利差收窄幅度更为可观。此外，近期受流动性收紧影响，中资美元债收益率大幅走高，建议关注估值波动带来的境外地产美元债入场机会。 风险提示 弱资质主体资金链断裂、疫情进展程度难以预测。 mNpMqOwPpOmMqPtQrOnRmN9PdNbRmOoOnPnNeRpPpMlOmOnM9PnNoOxNqMnPMYrMmO 证券研究报告|固定收益专题报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 正文目录 1. 节后土地成交量“先高后低”，成交土地溢价率有所分化 .................................................................................................. 4 2. 节后哪些房企在拿地？ ......................................................................................................................................................... 7 3. 融资转暖、政策微调，节后地产债行情依旧 .................................................................................................................