二手房成交延续“以价换量”

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 1 [Table_Title] 二手房成交延续“以价换量” [Table_Title2] able_Summary] 地产周速达 据国家统计局公布的 2025 年 9 月数据，房价疲弱态势仍在延续。70 城新建商品住宅价格环比下跌 0.4%，跌幅较 6-8 月的跌幅 0.3%小幅扩大；二手住宅价格环比下跌 0.6%，连续第二个月维持该降幅。一线城市二手房价格继续领跌。9 月一线城市二手住宅价格指数环比下滑 1.0%，连续第三个月录得相同跌幅，降幅明显高于二三线城市（-0.7%和-0.6%），其中北京、上海、广州、深圳环比跌幅分别为 0.9%、0.8%、1.0%和 1.0%。同比来看，一线城市二手房价下跌 3.2%，降幅小幅收窄 0.3 个百分点，已是连续第 28 个月下滑，价格走势尚在寻底过程。 与价格端的疲弱形成对比，9 月地产销售在“以价换量”的推动下，展现出一定程度的韧性。9 月新房销售面积环比增 48.5%，销售额环比增 47.2%。这一增速显著强于 2015-2019 年及 2021-2023 年同期介于 30-40%的环比水平。 高频数据显示，国庆节后二手房成交“两连增”。本周（10 月 17-23 日），15 城二手房成交面积 233 万平，环比增长 7%，实现节后“两连增”，成交量已回升至年内高点的 79%。尽管受去年同期高基数影响，本周同比下滑 14%，不过相较 2023 年同期仍录得 11%的正增长，且 10 月 1-23 日成交与 2023 年同期相比也小幅增长2%，显示二手房市场韧性较强。 而新房市场修复动能转弱。本周38 城新房成交面积为282 万平方米，环比由负转正，小幅回升3%。然而，同比表现仍弱，本周新房成交面积同比下滑 19%，10 月 1-23 日同比降幅扩大至 24%，显著弱于 9 月（-1%）的表现，且较 2023 年同期亦下滑 27%。 分城市层级看，二三线二手房表现相对较好，而一线与三线新房出现反弹。二手房方面，一线城市周度成交环比连续两周回落，本周微降 2%，内部走势明显分化，其中北京环比大幅回升 13%，深圳微涨 0.5%，而上海则下滑 11%。与此同时，二线及三线城市表现亮眼，成交面积环比分别增长 14%和 12%，显示出明显的接力效应，支撑整体二手房市场热度。新房市场则呈现“一线反弹、二三线走弱”。一线城市成交环比由负转正，大幅反弹 15%，主要受益于北京（+40%）、深圳（+32%）和上海（+26%）的强劲回升，而广州环比下滑 16%。三线城市环比增长 12%，出现边际回暖迹象。相比之下，二线城市表现较差，新房成交环比下降 7%。 近期行业顶层设计信号持续明晰，行业加速迈向“高质量发展”。二十届四中全会公报首提“推动房地产高质量发展”，与近期系列政策举措一脉相承。正如我们前期报告《二手房成交热度延续》中提到，自然资源部发布的《城市存量空间盘活优化规划指南》已系统性部署低效用地再开发，标志着城市发展正全面迈入“存量时代”；同期，国新办发布会亦明确“城市更新”、“好房子”建设与“房地产发展新模式”为“十五五”时期的核心战略。我们认为，上述政策组合拳勾勒出中央对行业转型的顶层设计路径，并预示着行业底层逻辑正发生变化，即从“规模扩张”转向“质量提升”，从“增量开发”转向“存量运营”。 表：二手房节后成交环比节连增两周，同比连降两周 城市层级 前三周 前两周 前一周 本周 环比 15 城二手房 -7% -94% 4% 7% 京沪深 8% -92% -5% -2% 二线城市 -21% -99% 17% 14% 三线城市 3% -90% -4% 12% 同比 15 城二手房 6% -48% -15% -14% 京沪深 14% -58% -19% -21% 证券研究报告|固收点评报告 [Table_Date] 2025 年 10 月 25 日 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 二线城市 -1% -5% -13% -12% 三线城市 2% -2% -6% 1% 资料来源：WIND，华西证券研究所 注：为剔除国庆假期扰动，前一周环比数据均为与节前一周（9 月 24-30 日）进行比较。本周指 10 月 17-23 日，前一周指 10月 10-16 日，前两周（国庆周）指 10 月 1-7 日，前三周指 9 月 24-30 日，前四周指 9 月 19-25 日。下同。 表：新房成交环比由降转增，同比连降四周（不含国庆周） 城市层级 前三周 前两周 前一周 本周 环比 38 城新房 39% -85% -23% 3% 一线城市 46% -81% -36% 15% 二线城市 40% -87% -15% -7% 三线城市 30% -86% -23% 12% 同比 38 城新房 -20% -23% -24% -19% 一线城市 -5% 11% -34% -19% 二线城市 -14% -33% 11% -3% 三线城市 -39% -37% -49% -36% 资料来源：WIND，华西证券研究所 风险提示 地产政策出现超预期调整。 [Table_Author] 分析师：肖金川 分析师：黄晓曦 联系人：洪青青 邮箱：xiaojc@hx168.com.cn 邮箱：huangxx1@hx168.com.cn 邮箱：hongqq@hx168.com.cn SAC NO：S1120524030004 SAC NO：S1120524040002 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 图 1.1：10 月 17-23 日，15 城二手房成交面积环比增长 7% 资料来源：WIND，华西证券研究所 注：本周指 10 月 17-23 日，前一周指 10 月 17-23 日，前两周指 10 月 1-7 日，前三周指 9 月 24-30 日，前四周指 9 月 19-25 日。 图 1.2：10 月 17-23 日，38 城新房成交面积环比增长 3% 资料来源：WIND，华西证券研究所 注：本周指 10 月 17-23 日，前一周指 10 月 17-23 日，前两周指 10 月 1-7 日，前三周指 9 月 24-30 日，前四周指 9 月 19-25 日。 050100150200250300前四周前三周前两周前一周本周前四周前三周前两周前一周本周前四周前三周前两周前一周本周15城二手房二手房：京沪深二手房：二线城市二手房周成交面积（万方）202520240204060801001201401600100200300400500600700前四周前三周前两周前一周本周前四周前三周前两周前一周本周前四周前三周前两周前一周本周38城新房（左坐标轴）新房：京沪深广（右坐标轴）新房：二线城市（左坐标轴）新房周成交面积（万方）2025202420232021 证券研究报告|固收点评报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 图 1.3：10 月 1-23 日 15 城二手房成交面积同比下滑 20%，9