房地产行业第17周周报：本周新房同比增幅扩大，二手房同比增幅收窄；4只首批商业不动产REITs正式获批

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 4 月 27 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大——房地产行业2026 年 1-2 月统计局数据点评》（2026/03/17） 《房地产行业 2026 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房、二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比止跌》（2026/03/17） 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 17 周周报（2026 年 4月 18 日-2026 年 4 月 24 日） 本周新房同比增幅扩大，二手房同比增幅收窄；4只首批商业不动产REITs正式获批 新房成交面积环比增幅收窄，同比增幅扩大；二手房成交面积环比由正转负，同比增幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上涨。 核心观点  新房成交面积环比增幅收窄、同比增幅扩大。第 17 周 47 城新房成交面积 284.4万平，环比上升 5.1%，同比上升 13.0%，同比增幅较上周扩大了 3.5 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 5.4%、9.5%、0.5%，同比增速分别为 28.3%、10.6%、8.9%，同比增幅较上周扩大了 2.1、1.6、5.7 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负、同比增幅收窄。第 17 周 23 城二手房成交面积为304.6 万平，环比下降 1.8%，同比上升 11.7%，同比增幅较上周收窄了 0.9 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-8.0%、1.7%、1.9%，同比增速分别为 11.6%、11.8%、11.3%，一线城市同比增幅收窄了 5.3 个百分点，二、三四线城市同比增幅分别扩大了 1.4、2.0 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上涨。截至第 17 周末，13 城新房库存面积 7649.7 万平，环比增速为-2.5%，同比增速为-2.0%；去化周期20.7 个月，环比下降 1.1 个月，同比上升 1.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.4、18.6、55.2 个月，一、二、三四线城市环比分别下降0.3、1.2、5.1 个月，一线城市同比下降 1.0 个月，二、三四线城市同比分别上升4.2、0.3 个月。  土地市场成交量同环比量价齐跌；溢价率同环比均上涨。第 16 周百城全类型成交土地规划建面为 642.8 万平，环比下降 7.1 %，同比下降 11.1%；成交土地总价为 67.4 亿元，环比下降 52.9%，同比下降 13.3%；成交土地楼面均价为 1049 元/平，环比下降 49.3%，同比下降 2.5%；土地溢价率为 2.9%，环比上升 2.0 个百分点，同比上升 1.6 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均下降。第 17 周房地产行业国内债券总发行量为123.2 亿元，环比下降 40.5%，同比下降 11.6%。总偿还量为 129.3 亿元，环比下降 3.1%，同比下降 18.9%；净融资额为-6.1 亿元。  板块相对收益有所下降。第 17 周房地产行业绝对收益为-1.0%，较上周下降 5.1pct，相对收益（相对沪深 300）为-1.8%，较上周下降 4.0pct。房地产板块 PE 为 36.17X，较上周上涨 7.62X。 政策  4 月 24 日，证监会官网显示，4 只商业不动产 REITs 经上交所审核通过并履行注册程序后，正式获得中国证监会准予注册的批复，标志着我国公募 REITs 市场向商业不动产领域迈出坚实一步。 本次获批项目分别为中信建投首农食品集团封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金、中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金、国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金，预计募集资金规模合计 145.2 亿元。底层资产分别位于西安、郑州、哈尔滨、上海、北京等一二线城市核心区域，业态涵盖奥特莱斯、办公楼、商业综合体等。除本次获批项目外，截至目前，全市场已申报 17 只商业不动产REITs，合计拟发行规模突破 600 亿元，覆盖购物中心、奥特莱斯、办公、酒店、社区商业等多元业态。其中，上交所已受理 14 只产品，9 只产品已答复反馈意见，后续工作正在稳步推进中，行业有望进入常态化发行阶段。 投资建议  近两个月楼市出现了“小阳春”行情，但持续性仍需要观察，后续走势取决于库存去化情况以及价格是否企稳。阶段性回暖延续也需要政策加力支持，关注“4 月底政治局—5 月部委细则—地方执行”情况，我们预期或在现有“稳地产”的框架下延续积极表态，更加注重落地执行以及政策协同发力。二季度可以关注高频基本面与地方政策落实节奏，存在政策博弈机会。另外，四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄。从投资角度来说,多数房企在 2025 年计提减值相对较多,2026 年可能筑底,因此 2027 年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年四季度市场对 27E 估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。 风险提示：  政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。 2026 年 4 月 27 日 房地产行业周报 1 目录 1 重点城市新