光大嘉宝股份有限公司2025年年度报告摘要

光大嘉宝股份有限公司2025 年年度报告摘要1公司代码：600622公司简称：光大嘉宝光大嘉宝股份有限公司2025 年年度报告摘要光大嘉宝股份有限公司2025 年年度报告摘要2第一节 重要提示1、 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。2、 本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。3、 公司全体董事出席董事会会议。4、 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。5、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案公司2025年度利润分配及公积金转增股本预案：不进行利润分配，不进行资本公积金转增股本。截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响√适用 □不适用经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截至报告期末母公司财务报表未分配利润为-930,445,830.55元。根据《中华人民共和国公司法》及《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》等相关法律法规的规定，2025年度公司不满足实施现金分红的条件。第二节 公司基本情况1、 公司简介公司股票简况股票种类股票上市交易所股票简称股票代码变更前股票简称A股上海证券交易所光大嘉宝600622嘉宝集团联系人和联系方式董事会秘书姓名李昂联系地址上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉定新城大厦14F电话021-59529711传真021-59536931电子信箱600622@ebjb.com光大嘉宝股份有限公司2025 年年度报告摘要32、 报告期公司主要业务简介2025 年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，我国经济顶压前行、向新向优发展，经济社会发展主要目标顺利完成。根据国家统计局数据，2025 年国内生产总值 140.19 万亿元，同比增长 5.0%；全年社会消费品零售总额 50.12 万亿元，同比增长 3.7%，服务零售额增长 5.5%；居民消费价格总体保持平稳，全年 CPI 同比持平。与此同时，房地产开发行业仍承受一定压力，全年房地产开发投资 8.28万亿元，同比下降 17.2%；新建商品房销售面积 8.81 亿平方米、销售额 8.39 万亿元，分别下降 8.7%和12.6%。总体看，我国经济长期向好的基本趋势没有改变，内需修复、产业升级和新质生产力培育带来的空间需求为不动产相关行业提供了新的支撑，但宏观经济仍处于新旧动能转换及房地产行业调整企稳阶段，微观市场主体预期改善仍需时间。不动产运营表现方面，报告期内各业态物业资产整体承受供需再平衡压力，细分业态呈现结构分化特征。就商业消费业态而言，受促消费政策、“以旧换新”以及文旅出行活跃等因素带动，运动服饰、消费电子、潮玩杂货、宠物消费、平价餐饮等细分赛道租赁需求有所改善，但居民消费整体仍偏审慎，项目间分化加大。根据世邦魏理仕等研究机构数据，2025 年全国零售物业新增供应和净吸纳量分别为322 万平方米和 252 万平方米，年末全国平均空置率为 7.6%，购物中心首层租金全年下跌 1.9%；重点城市中，上海核心商圈优质购物中心年末空置率为 8.4%、租金同比下降 4.3%，北京零售物业空置率为7.2%、租金同比下降 9.5%。就写字楼业态而言，综合仲量联行及世邦魏理仕研究数据，2025 年一线城市甲级办公楼需求端较前一年度有所修复，但新增供应持续释放，年末全国办公楼平均空置率升至24.7%，全年租金累计下跌 10.4%；其中上海甲级办公楼空置率 24.3%、租金同比下降 11.6%，北京甲级办公楼空置率 11.6%、租金同比下降 18.2%。就仓储物流业态而言，2025 年全国净吸纳量创下历史新高，但新增供应亦集中释放，推升年末全国平均空置率达 18.6%，全年租金下跌 12.8%；分区域看，华东市场通过大幅降租实现较高去化，市场租金水平同比跌幅接近 20%；华南市场新增供给规模较大，物流企业和业主普遍通过降租续租、优化布局等方式应对市场波动；西南、华中市场逐步企稳止跌。不动产大宗交易方面，2025 年市场整体仍处于调整期，全年成交延续收缩态势。根据高力国际研究，国内不动产大宗交易总金额约 1,346 亿元，较上年下降约 30%。区域分布上，华东地区仍为最活跃市场，成交金额约占全国一半；上海、北京两地仍是核心成交区域，其中上海全年成交金额近 499 亿元，北京约 181 亿元，均处于近年来相对低位，且成交额超过 10 亿元人民币的大额交易明显减少。分业态看，写字楼物业仍为成交占比最高的资产类型，占全年成交金额的 34%。分投资主体看，内资买方占据主导，外资参与程度偏低，险资、民企及部分产业资本保持一定活跃度，交易方式中资产交易和司法拍卖占比提高。整体来看，报告期内不动产大宗投资市场仍处于估值调整和风险偏好修复阶段，投资方决策更趋审慎，成交价格承压、折价成交增多的特征较为明显。不动产资产管理行业方面，2025 年不动产代建行业持续扩容，头部化、专业化和平台化趋势更加明显。根据中指研究院相关统计，百强房企代建业务已布局超过 160 个城市；按新签约面积计算，TOP5企业占比 41%，TOP15 企业占比超过 80%，行业集中度处于高位。分业务模式看，商业代建占比约 74%，政府代建和资本代建占比分别为 21.6%和 4.4%；分区域看，长三角、京津冀、粤港澳、成渝和中西部等主要城市群合计占比 78.3%。短期看，不动产代建代管行业竞争预期加剧；中长期看，兼具募投管退一体化能力、复杂项目纾困能力、精细化运营能力以及资本市场对接能力的专业平台有望在市场竞争中占据优势地位。光大嘉宝股份有限公司2025 年年度报告摘要4报告期内，公司主要从事不动产资产管理和不动产投资业务：1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取城市综合体、商业消费项目、写字楼、仓储物流基础设施等各类已建成或亟需改造升级的持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过为项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。报告期内，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、开发代建服务、项目运营监管、