公司信息更新报告：收入平稳利润承压，新增土储量质齐升

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 4 保利发展（600048.SH） 2026 年 04 月 19 日 投资评级：买入（维持） 日期 2026/4/17 当前股价(元) 6.07 一年最高最低(元) 9.15/5.47 总市值(亿元) 726.61 流通市值(亿元) 726.61 总股本(亿股) 119.70 流通股本(亿股) 119.70 近 3 个月换手率(%) 81.8 股价走势图 数据来源：聚源 《减值拖累利润水平，期待优质项目结转后业绩修复—公司信息更新报告》-2026.1.21 《总部组织架构调整，行业龙头地位稳固—公司信息更新报告》-2026.1.14 《营收微降利润承压，一线城市拿地占比超五成—公司信息更新报告》-2025.10.22 收入平稳利润承压，新增土储量质齐升 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001  经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级 保利发展发布 2025 年年报，公司全年营收微降，归母净利润大幅下滑，但公司销售排名稳居首位，土储结构不断优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显。受计提减值规模增加影响，我们下调 2026-2027 并新增 2028 年盈利预测，预计2026-2028 年公司归母净利润分别为 17.3、31.1、49.5 亿元（前值 44.2、60.7 亿元），EPS 分别为 0.14、0.26、0.41 元，当前股价对应 PE 估值分别为 41.9、23.4、14.7 倍，我们看好公司低价项目结转完成后业绩持续修复，维持“买入”评级。  营收基本持平，计提减值影响利润水平 2025年公司营业收入3081.4亿元，同比-1.1%；归母净利润10.3亿元，同比-79.3%；归母扣非净利润 6.6 亿元，同比-84.5%；经营性净现金流 151.9 亿元，同比+143%。公司业绩下滑主要系：（1）房地产项目结转毛利率同比-0.99pct 至 12.86%；（2）计提减值损失 69.6 亿元，其中存货跌价准备 54.4 亿元，预计减少公司归母净利润 44.5 亿元；（3）合联营投资收益降至-1.4 亿元（2024 年 12.2 亿元）。  销售稳居第一，拿地强度提升 2025 年公司实现累计销售金额 2530 亿元，同比-22%；累计销售面积 1235 万方，同比-31%，销售额连续三年行业第一，销售权益比 79%，同比+3pct；其中在广州、上海分别销售约 500 亿元和 390 亿元。2025 年公司拿地金额达 791 亿元，同比+16%，拓展金额权益比 87%；其中一二线占比超 90%，北京、上海、广州三地占比约 48%；拿地强度提升至 31.3%（2024 年 21.1%）。截至年末，公司待售面积 5654 万方，其中存量项目 4729 万方，同比-10%。  资产经营和物管业务保持增长，融资成本持续压降 2025 年，公司实现资产经营收入 51.4 亿元，同比+29%；保利物业收入和归母净利润同比分别+4.8%、+5.1%。公司年内债务持续优化，截至年末有息负债 3412亿元，同比-77 亿元；全年完成 110 亿元中期票据和 45 亿元公司债发行，综合融资成本同比-38BP 至 2.72%。  风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业收入(百万元) 311,666 308,144 252,748 242,625 233,131 YOY(%) -10.1 -1.1 -18.0 -4.0 -3.9 归母净利润(百万元) 5,001 1,035 1,733 3,107 4,952 YOY(%) -58.6 -79.3 67.5 79.3 59.4 毛利率(%) 13.9 12.7 12.3 14.1 15.7 净利率(%) 1.6 0.3 0.7 1.3 2.1 ROE(%) 2.8 1.5 1.3 2.1 2.9 EPS(摊薄/元) 0.42 0.09 0.14 0.26 0.41 P/E(倍) 14.5 70.2 41.9 23.4 14.7 P/B(倍) 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 数据来源：聚源、开源证券研究所 -60%-40%-20%0%20%40%2025-042025-082025-12保利发展沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 4 附：财务预测摘要 资产负债表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表(百万元) 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 1167068 1007633 929233 907373 887675 营业收入 311666 308144 252748 242625 233131 现金 134167 122906 72112 64219 58324 营业成本 268260 268857 221569 208503 196448 应收票据及应收账款 4954 7625 2693 7212 2305 营业税金及附加 5904 5740 5055 4852 4663 其他应收款 143141 130377 93970 121391 85543 营业费用 8893 8735 7456 7279 6994 预付账款 24094 15972 16892 14656 15657 管理费用 5081 4507 3961 3729 3612 存货 798559 668175 682857 640973 668681 研发费用 56 37 38 33 33 其他流动资产 62152 62578 60711 58922 57165 财务费用 4643 3912 3474 3535 3364 非流动资产 168040 180659 177074 178036 179590 资产减值损失 -5056 -6484 -4549 -3639 -2798 长期投资 101288 94973 90524 87389 85179 其他收益 86 105 140 116 112 固定资产 5586 7553 6180 6882 7976 公允价值变动收益 76 63 50 45 41 无形资产 346 323 259 196 136 投资净收益 1790 -31 372 287 309 其他非流动资产 60820 77811 80111 83569 86299 资产处置收益 82 154 145 153 134 资产总计 1335108 1188292 1106307 1085409 1067265 营业利润 15141 9578 7093 113