地产及物管行业周报：《求是》年内第3次为房地产重磅发声，3月70城中13城二手住宅房价环比上涨

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 04 月 19 日 《求是》年内第 3 次为房地产重磅发声，3 月70 城中 13 城二手住宅房价环比上涨 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/4/11-2026/4/17） 相关研究 《【申万房地产】房地产 2026 年春季投资策略：核心城市先行，龙头弹性十足》 2026/03/18 《好房子的另类破局之道，引领核心城市五重共振——好房子专题报告系列之三》 2025/09/10 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 研究支持 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交周环比回升，新房成交推盘比改善。上周(4.11-4.17)34 个重点城市新房合计成交 197.1 万平米，环比+24.4%，其中，一二线环比+25.5%，三四线环比+6.9%。4 月(4.1-4.17)34 城一手房成交同比+1.8%，较 3 月+7.9pct。其中，一二线同比+6.3%，三四线同比-41.5%，分别较 3 月+8.9pct 和-2.2pct。上周 13 城二手房合计成交 150.4 万平米，环比+36.5%；4 月累计成交同比+9.6%，较 3 月+26.1pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 84 万平米，合计成交 88 万平米，对应成交推盘比为 1.05 倍，较前一周改善。最近三个月（26 年 1 月-26 年 3 月）分别为 1.42 倍、1.41 倍和 2.18 倍。截至上周末（2026/4/17）15 城合计住宅可售面积为 8506.8 万平米，环比-0.05%。3 个月移动平均去化月数为 23.7 个月，环比-0.42 个月。 ⚫ 主要政策新闻：《求是》年内第 3 次为房地产重磅发声，3 月 70 城中 13 城二手住宅房价环比上涨。宏观方面，《求是》再度发文，强调着力稳定房地产市场，房地产市场关联度高、带动力强，能否有效防范化解房地产风险关乎人民群众切身利益、关乎金融稳定大局；国务院办公厅发布关于深化投资审批制度改革的意见，提出通过发行 REITs 等方式积极盘活存量资产等十项内容。国家统计局公布 2026 年 1-3 月房地产市场基本情况数据，新房销售量价降幅收窄，投资端表现弱于销售端，房价方面，3 月份 70 城中 13城二手住宅价格环比上涨、比上月增加 11 个，其中，一线城市由上月下降 0.1%转为上涨 0.4%，北京、上海、广州和深圳分别上涨 0.6%、0.4%、0.2%和 0.4%；因城施策方面，无锡提出年底前买新房补贴房款的 15%，最高 20 万元；公积金政策方面，南京优化住房公积金使用政策，强化代际互助支持，将异地贷款范围扩大至安徽省全域；郑州调整住房公积金个人住房贷款借款人年龄上限，男性和女性分别延长 3 岁至 68 岁和 63岁。其他方面，万科 23 万科 MTN001 中票拟兑付 40%本金，剩余 60%展期一年。 ⚫ 公司动态跟踪：保利发展公布 25 年财报数据，招商蛇口 REIT 拟扩募底层资产。年报业绩方面，保利发展 2025 年归母净利润 10.3 亿元，同比-79.3%；经营数据方面，多家房企公布 3 月销售数据及同比：新城控股 10.8 亿元（-49.3%），龙湖集团 30.1 亿元（-57%），华润置地 224.2 亿元（-14.1%）。融资担保方面，中国金茂全资附属公司上海金茂已完成 2026 年度第一期中期票据发行（25 亿元/5 年/2.4%）；招商蛇口筹划旗下蛇口租赁住房 REIT 扩募并新购入基础设施项目。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨 4.13%，沪深 300 指数上涨 1.99%，相对收益为 2.15%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第 7 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：京投发展、西藏城投、ST 中迪、南山控股、卧龙新能，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为 ST 海泰、财信发展、济高发展、凤凰股份、上海临港。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 2.03%，沪深 300 指数上涨 1.99%，相对收益为0.05%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为 147.8/42.8 倍；物管 26/27PE 均值分别 15.8/14.3 倍。 ⚫ 投资分析意见：看好优质房企及商业地产价值重估，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，今年上海等核心城市有望领先企稳，同时考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并且今年央媒《求是》连续 3 次为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，叠加近期京沪连续放松限购政策及两会指出增加居民财产性收入，政策面更趋积极。此外，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置创历史新低，部分优质企业 PB 估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股；2）商业地产：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共14页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 24%，一二线环比上升26%、三四线环比上升 7% 上周(4.11-4.17)34 个重点城市新房合计成交 197.1 万平米，环比上升 24.4%，较 25年周均成交 241 万平米下降 18.2%，较本年周均成交 203.2 万