房地产开发行业C-REITs周报：年报出炉，2025年消费板块业绩韧性较强

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 C-REITs 周报—年报出炉，2025 年消费板块业绩韧性较强 REITs 指数表现 本周中证 REITs 全收益指数上涨 0.64%。截至 4.10，本周（4.3-4.10，下同）中证 REITs（收盘）指数上涨 0.38%，收于 780.4 点；中证 REITs全收益指数上涨 0.64%，收于 1019.8 点。本周沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万）指数分别上涨4.41%/上涨 3.09%/上涨 0.10%/上涨 4.01%/上涨 4.26%/下跌 0.96%。 本年中证 REITs 全收益指数涨幅为 0.99%。截至 4.10，本年中证 REITs（收盘）指数涨幅为 0.24%，中证 REITs 全收益指数涨幅为 0.99%。本年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数+0.14%/+1.03%/+0.69%/-7.60%/+9.35%/-5.70%。 C-REITs 二级市场表现 本周 C-REITs 二级市场整体呈现修复行情。截至 4.10，已上市 REITs 总市值约 2229 亿元，平均单只 REIT 市值约 28 亿元。本周已上市 REITs 中62 支上涨、17 支下跌，周均涨幅为 0.93%。板块来看，本周数据中心、市政水利板块 REITs 表现较优，交通基础设施、保障房板块 REITs 涨幅较小；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施/数据中心 REITs 板块二级市场涨幅分别为 1.16%/1.28%/0.26%/0.1%/0.79%/0.31%/1.23%/1.97%/2.87%。 近日，公募 REITs 陆续完成 2025 年年报披露。根据交易所发布信息，细分赛道上，保租房板块继续发挥稳定器作用；消费板块表现优异（（出租率方面，除华威外其余产品均高于 95%。租金同比变化方面，物美、首创与百联三支 REITs 平均租金同比有所下滑，其余 2024 年上市的消费 REITs产品基本保持租金提升）；能源板块依托 2025 年全社会用电量的稳步增长与绿色电力政策支持，绿电价值加速释放；产业园区和仓储物流板块尽管面临租金单价短期承压的局面，但多项目积极发挥主动管理能力在存量竞争中力争提质增效；高速公路板块虽受路网环境波动影响，但仍展现出资产端的韧性；数据中心、市政环保等业态表现稳健。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市 REITs 本周日均成交量 126.1万股，日均换手率 0.4%。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费/水利设施/数据中心 REITs 板块换手率分别为 0.5%/0.3%/0.3%/0.3%/0.6%/0.7%/0.5%/0.5%/0.8%。 REITs 估值表现 本周已上市 REITs 中债 IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs 分别是平安广州广河 REIT（（10.9%）、华夏中国交建 REIT（（9.9%）、易方达广开产园 REIT（（9.6%）。P/NAV 位于 0.7-1.8 区间，其中位列前三的 REITs 分别是嘉实物美消费 REIT（1.8）、华夏安博仓储 REIT（1.8）、易方达华威农贸市场 REIT（1.6）。 投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及 IDC 类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与 P/NAV 择时布局。3）我国 REITs 扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2026W12：本周二手房成交同比+1.1%，上海单月成交接近近年高点》 2026-03-29 2、《房地产开发：C-REITs 周报—指数持续震荡，复星商业不动产 REITs 正式申报》 2026-03-28 3、《房地产开发：2026W11：如何理解“38 号文”土地增存挂钩制度？》 2026-03-22 0%8%16%24%32%40%2025-042025-082025-122026-04房地产开发沪深3002026 04 12年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 REITs 指数表现 ................................................................................................................................................. 3 REITs 一二级市场表现 ....................................................................................................................................... 4 REITs 估值表现 ................................................................................................................................................. 8 风险提示 ......................................................................................................................................................... 10 图表目录 图表 1： 指数表现 ...........................................................................................................................