房地产开发行业2026W11：如何理解“38号文”土地增存挂钩制度？

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2026W11：如何理解“38 号文”土地增存挂钩制度？ 土地增存挂钩制度并非土地断供，预计引导土地市场进一步提质增效、改善供需关系。自然资源部、国家林业和草原局发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（简称“38 号文”）。具体来说，未来房地产开发，土地主要来源是旧城改造、低效用地再开发、收回收购闲置土地，取代的是过往郊区圈地模式，因此并非土地断供；且从近年土地市场客观情况看，城市远郊土地出让已经非常困难，房企在拿地策略上普遍追求核心地段的确定性，因此我们认为新政对土地市场的冲击比较有限。其次，土地增存挂钩制度呼应了今年政府工作报告中“做优增量、盘活存量”要求。我们认为政策将继续鼓励地方政府开展收回收购闲置土地的工作，引导未来土地市场提质增效、改善供需关系、新房更加聚焦在核心地段供应“好房子”。 市场方面，目前假期效应已基本消退。2026 年春节后第 3 周（3.10-3.16），样本城市新房网签成交面积为 176.8 万方（同比-6.5%），样本城市二手房网签成交面积为 224.2 万方（同比+5.3%）。累计看，2026 年春节后 1-3周累计新房成交同比-6.4%、二手房同比+8.6%。目前假期效应已基本消退，新房在较低基数上继续负增、今年“小阳春”或成色不足；二手房则在较高量能上维持小幅正增，延续相对新房偏强的状态。 新房：本周 30个城市新房成交面积为 195.9万平方米，环比提升 13.8%，同比提升 5.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为 50.1 万方，环比-0.1%，同比-6.1%；样本二线城市为 107.8 万方，环比+29.4%，同比+19.7%；样本三线城市为 38.0 万方，环比-2.0%，同比-11.6%。 二手房：本周 15 个样本城市二手房成交面积合计244.7 万方，环比增长14.5%，同比下降 1.8%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为114.5 万方，环比 16.2%；样本二线城市为 96.8 万方，环比 11.5%；样本三线城市为 33.3 万方，环比 17.8%。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-4.2%，落后沪深 300 指数 2.02 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 15 名。 信用债：本周（3.16-3.22）共发行房企信用债 17 只，环比增加 7 只；发行规模共计 108.35 亿元，环比增加 37.45 亿元，总偿还量 207.06 亿元，环比增加 69.64 亿元，净融资额为-98.71 亿元，环比减少 32.19 亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策 beta，配置方向可选：（1）地产开发：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A 股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：C-REITs 周报—Q1 首发扩容与存量扩募双轮驱动，关注年报信息》 2026-03-21 2、《房地产开发：1-2 月统计局数据点评:开发投资额同比跌幅因低基数收窄至 11.1%，销售仍然疲弱》 2026-03-17 3、《房地产开发：2026W10：高频成交数据环比提升，开年居民中长期贷款表现不佳》 2026-03-15 -20%-10%0%10%20%30%2025-032025-072025-112026-03房地产开发沪深3002026 03 22年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.如何理解“38 号文”土地增存挂钩制度？ ...................................................................................................... 3 2.行情回顾 ........................................................................................................................................................ 4 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ......................................................................................................................... 7 3.1 新房成交（商品住宅口径）................................................................................................................... 7 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ............................................................................................................... 9 4.重点公司境内信用债情况 .............................................................................................................................. 11 5.本周政策回顾