房地产开发行业C-REITs周报：Q1首发扩容与存量扩募双轮驱动，关注年报信息

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 C-REITs 周报—Q1 首发扩容与存量扩募双轮驱动，关注年报信息 REITs 指数表现 本周中证 REITs 全收益指数下跌 0.13%。截至 3.20，本周（3.13-3.20，下同）中证 REITs（（收盘）指数下跌 0.15%，收于 785 点；中证 REITs 全收益指数下跌 0.13%，收于 1021.8 点。本周沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌2.19%/下跌 0.74%/上涨 0.03%/下跌 4.21%/下跌 2.06%/下跌 1.21%。 本年中证 REITs 全收益指数涨幅为 1.18%。截至 3.20，本年中证 REITs（收盘）指数涨幅为 0.82%，中证 REITs 全收益指数涨幅为 1.18%。本年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（申万）/恒生地产建筑业/高速公 路 （ 申 万 ） 指 数 分 别 -1.36%/-1.38%/+0.47%/-4.76%/+8.22%/-0.79%。 C-REITs 二级市场表现 本周 C-REITs 二级市场整体偏弱震荡。截至 3.20，已上市 REITs 总市值约 2238.9 亿元，平均单只 REIT 市值约 28 亿元。本周已上市 REITs 中 39支上涨、37 支下跌，3 支持平，周均涨幅为-0.02%。板块来看，本周保障房、交通基础设施板块 REITs 表现较优，市政水利、仓储物流板块 REITs回调；数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费/水利设施/数据中心 REITs 板块二级市场涨幅分别为-1.08%/-0.18%/0.83%/0.76%/0.19%/0.45%/-0.2%/-1.76%/0.22%。 一季度 REITs 一级市场首发扩容与存量扩募双轮驱动。根据交易所及观点网信息，一季度保租房板块迎来中航北京昌保租赁住房 REIT 新申报，同时上海地产租赁住房 REIT 拟扩募。仓储物流领域宝湾物流 REIT 拟购入宁波、成都等 4 个物流园项目，外高桥 REIT 拟新购入 24.3 万平高标仓。同时，商业不动产 REITs 成为一级申报主力，申报项目已达 15 单。 本周数据中心板块交易活跃度最高。已上市 REITs 本周日均成交量 108.2万股，日均换手率 0.3%。分项目来看，本周日均换手率位列前三的 REITs分别是嘉实京东仓储基础设施 REIT（1.9%）、南方万国数据中心 REIT（1%）、华夏中核清洁能源 REIT（0.9%）。数据上本周仓储物流/产业园区/保障房/交通/能源/生态环保/消费/水利设施/数据中心 REITs 板块换手率分别为 0.5%/0.2%/0.3%/0.3%/0.4%/0.3%/0.3%/0.3%/0.7%。 REITs 估值表现 本周已上市 REITs 中债 IRR（内部收益率）持续分化，其中位列前三的REITs 分别是平安广州广河 REIT（（11%）、易方达广开产园 REIT（（9.9%）、华夏中国交建 REIT（（9.7%）。P/NAV 位于 0.7-1.8 区间，其中位列前三的REITs 分别是嘉实物美消费 REIT（（1.8）、华夏安博仓储 REIT（（1.8）、易方达华威农贸市场 REIT（（1.7），P/NAV 较低的有易方达广开产园 REIT（（0.7）。 投资建议 我们认为当下投资策略主要有三条主线：1）建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及 IDC 类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活。2）保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与 P/NAV 择时布局。3）我国 REITs 扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益。 风险提示：二级价格波动风险、基础设施项目运营风险、测算误差风险。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 周卓君 执业证书编号：S0680523070006 邮箱：zhouzhuojun@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：1-2 月统计局数据点评:开发投资额同比跌幅因低基数收窄至 11.1%，销售仍然疲弱》 2026-03-17 2、《房地产开发：2026W10：高频成交数据环比提升，开年居民中长期贷款表现不佳》 2026-03-15 3、《房地产开发：C-REITs 周报—星河集团申报第 15单商业不动产 REIT，广州首单纯五星级酒店 REIT 发布招标》 2026-03-14 -20%-10%0%10%20%30%2025-032025-072025-112026-03房地产开发沪深3002026 03 21年 月 日 gszqdatemark P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 REITs 指数表现 ................................................................................................................................................. 3 REITs 一二级市场表现 ....................................................................................................................................... 4 REITs 估值表现 ................................................................................................................................................. 8 风险提示 ......................................................................................................................................................... 10 图表目录 图表 1： 指数表现 .......................................................................................