2025年年报点评：投销聚焦核心城市，减值充分财务稳健

证券研究报告·公司点评报告·房地产开发 东吴证券研究所 1 / 3 请务必阅读正文之后的免责声明部分 招商蛇口（001979） 2025 年年报点评：投销聚焦核心城市，减值充分财务稳健 2026 年 03 月 19 日 证券分析师 姜好幸 执业证书：S0600525110001 jianghx@dwzq.com.cn 证券分析师 刘汪 执业证书：S0600526030001 liuwang@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(元) 9.48 一年最低/最高价 8.43/11.10 市净率(倍) 0.88 流通A股市值(百万元) 79,760.77 总市值(百万元) 85,471.98 基础数据 每股净资产(元,LF) 10.83 资产负债率(%,LF) 67.52 总股本(百万股) 9,016.03 流通 A 股(百万股) 8,413.58 相关研究 《招商蛇口(001979)： 2025 年业绩预告点评：利润阶段性下滑，聚焦核心投销稳健》 2026-02-02 《招商蛇口(001979)：2024 年报点评：销售排名稳固，积极回购注销》 2025-03-18 买入（维持） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2024A 2025A 2026E 2027E 2028E 营业总收入（百万元） 178,948 154,728 144,328 150,874 156,674 同比（%） 2.25 (13.53) (6.72) 4.54 3.84 归母净利润（百万元） 4,039 1,024 1,133 1,379 1,953 同比（%） (36.09) (74.65) 10.68 21.70 41.60 EPS-最新摊薄（元/股） 0.45 0.11 0.13 0.15 0.22 P/E（现价&最新摊薄） 21.16 83.49 75.43 61.98 43.77 [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：3月16日公司发布2025年年度报告，2025年实现营业收入1547.28亿元，同比-13.53%；实现归母净利润 10.24 亿元，同比-74.65%；实现扣非净利润 1.69 亿元，同比-93.10%。 ◼ 结转收缩叠加减值计提，利润阶段性承压：公司归母净利润大幅下滑，主要原因包括：1）2025 年房地产开发业务项目结转规模同比下降，带动营业收入同比-13.53% ；2）公司基于谨慎性原则计提减值准备，2025年计提资产减值损失及信用减值损失合计 44.11 亿元；3）投资收益同比减少，2025 年实现投资收益 7.08 亿元，同比减少 31.84 亿元；4）受结转项目及收入结构影响，2025 年公司毛利率为 13.76%，同比-0.62pct。 ◼ 销售稳居行业头部，核心城市优势巩固：2025 年公司实现签约销售金额1960.09 亿元，同比-10.6%（TOP100 房企同比-18.5%），行业排名提升一位至第 4 位。公司聚焦核心城市，产品力行业领先，2025 年销售均价为 2.74 万元/平方米，同比+16.8%，在上海、深圳、成都等 10 个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点 30 城中进入当地 TOP5 的城市共计 15 个。 ◼ 聚焦核心精准补仓，拿地结构持续优化：2025 年，公司累计获取 43 宗地块，总计容建面约 440 万平方米，总地价约 938 亿元，拿地强度 47.9%，同比+25.7pct。公司坚持聚焦核心、以销定投的投资策略，2025 年公司在“核心 10 城”的投资占比接近 90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的 63%。 ◼ 财务结构保持稳健，融资成本持续降低：截至 2025 年末，公司剔除预收账款的资产负债率 64.17%、净负债率 72.46%、现金短债比 1.19，三道红线稳居绿档。公司融资渠道畅通，债务结构与融资成本持续优化，2025 年完成 120 亿永续债清零，新增公开市场融资 179.4 亿元，落地经营性物业贷 141 亿元；2025 年末综合资金成本 2.74%，较年初下降 25BP。 ◼ 盈利预测与投资评级：在政策持续发力、行业逐步企稳的背景下，公司依托央企信用优势，投销稳健，业绩有望逐步修复。我们基本维持2026~2027 年归母净利润预测，分别为 11.33/13.79 亿元，新增 2028 年预测值为 19.53 亿元，对应 PE 为 75.4/62.0/43.8 倍，维持“买入”评级。 ◼ 风险提示：市场修复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险加剧。 -11%-8%-5%-2%1%4%7%10%13%16%19%2025/3/192025/7/182025/11/162026/3/17招商蛇口沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 公司点评报告 东吴证券研究所 2 / 3 招商蛇口三大财务预测表 [Table_Finance] 资产负债表（百万元） 2025A 2026E 2027E 2028E 利润表（百万元） 2025A 2026E 2027E 2028E 流动资产 586,531 563,766 548,958 537,382 营业总收入 154,728 144,328 150,874 156,674 货币资金及交易性金融资产 86,127 91,828 99,277 112,740 营业成本(含金融类) 133,441 124,296 129,692 134,379 经营性应收款项 11,779 11,213 10,843 10,610 税金及附加 4,300 4,619 4,828 5,014 存货 362,324 338,813 318,429 298,286 销售费用 4,002 3,753 3,923 4,074 合同资产 185 25 35 31 管理费用 2,037 1,876 1,961 2,037 其他流动资产 126,116 121,887 120,374 115,714 研发费用 114 101 106 110 非流动资产 248,881 250,711 252,087 253,208 财务费用 2,509 2,349 2,330 2,302 长期股权投资 72,731 70,231 68,031 66,431 加:其他收益 71 137 147 156 固定资产及使用权资产 12,602 11,776 10,896 9,960 投资净收益 708 722 754 783 在建工程 286 336 386 436 公允价值变动 517 0 0 0 无形资产 1,712 1,619 1,525 1,431 减值损失 (4,410) (3,800) (3,600) (2,700) 商誉 1,631 1,631 1,631 1,631 资产处置收益 49 14 18 26 长期待摊费用 1,059 1,059 1,059 1,059 营业利润 5,261 4,408 5,354 7,024