房地产行业2026年2月月报：受春节假期影响，楼市成交同比走弱；上海优化限购、公积金贷款及房产税政策

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2026 年 3 月 19 日 强于大市 相关研究报告 《24 年全国商品房销售面积回到 09 年水平，投资跌幅创历史新高——房地产行业 2024 年 12 月统计局数据点评》（2025/1/21） 《24 年新房房价下跌 4.5%，二手房下跌 7.4%，一线城市二手房跌幅最大——2024 年 12 月 70 大中城市房价数据点评》（2025/1/21） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 《住房“以旧换新”——一个被低估的方向》（2024/08/08） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2026 年 2 月月报 受春节假期影响，楼市成交同比走弱；上海优化限购、公积金贷款及房产税政策 核心观点 【新房成交】  受春节假期影响，2 月新房成交同比降幅扩大。2 月 40 城新房成交面积环比-36.6%，同比-36.5%，受春节假期影响，同比降幅扩大 18.1pct。1-2 月累计同比-26.5%。  从各能级城市来看，2 月各能级城市新房成交同比降幅均扩大，高能级城市 1-2 月累计同比降幅明显小于低能级城市。1）一线城市：2 月新房成交面积环比-46.5%，同比-34.5%，同比降幅扩大 20.4pct。具体来看，四个一线城市同环比均下滑，北京环比-52%、同比-43%，上海环比-39%、同比-27%，广州环比-48%、同比-31%，深圳环比-55%、同比-49%。1-2 月一线城市累计同比-22.5%，其中广州同比-17%、上海同比-18%、北京同比-23%、深圳同比-41%。2）二线城市 2 月新房成交面积环比-33.6%，同比-33.7%，同比降幅扩大 15.6pct。我们跟踪的所有二线城市同环比均下跌，其中杭州环比-48%、同比-35%，成都环比-36%、同比-59%。1-2 月二线城市累计同比-25.2%。3）三四线城市 2 月新房成交面积环比-32.7%，同比-43.5%，同比降幅扩大 18.7pct。宝鸡、舟山新房成交同比增长，池州、莆田、云浮、扬州新房成交环比增长，其余城市新房成交同环比呈下降趋势。1-2 月三四线城市累计同比-33.9% 【二手房成交】  受春节假期影响，2 月二手房成交同比增速由正转负。2 月 18 城二手房成交面积环比-43.1%，同比-25.3%，同比增速较上月下降37.5pct。1-2 月累计同比-4.7%。  从各城市能级来看，2 月各能级城市二手房成交同比增速均由正转负，不过 1-2 月三四线城市累计同比正增长。2 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-49.4%、-40.5%、-43.2%，同比增速分别为-34.2%、-19.9%、-17.6%，同比增速分别较上月下降了 49.2、28.8、33.6pct。一线城市中，北京二手房成交面积同比-33%、环比-47%，深圳同比-38%、环比-57%；二线城市中，除苏州同比实现正增长，我们跟踪的其余城市同环比均下滑，其中杭州同比-52%、环比-59%，成都同比-35%、环比-37%。1-2 月一、二、三四线城市累计同比增速分别为-8.1%、-3.8%、1.8%。 【新房库存与去化】  库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期同环比均提升。2 月末我们跟踪的 12 城新房库存面积环比-0.4%，同比-4.2%；去化周期为 19.2 个月，环比+1.1 个月，同比+4.6 个月。具体来看，我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在 12 个月内。 【土地市场】  2 月土地市场成交规模季节性回落，溢价率环比提升。2 月全国（300 城）成交土地建面环比-8.5%，同比-26.6%；楼面均价环比-0.7%，同比-15.0%；平均土地溢价率为7.2%，环比+ 4.3pct，同比-1.7pct。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为106.4%、-2.8%、-12.9%，同比增速分别为 88.7%、-27.4%、-25.5%；楼面均价分别 5291、688、679 元/平，环比增速分别为 210.1%、-50.1%、-37.2%，同比增速分别为-53.1%、-67.3%、2.3%；平均溢价率分别为 15.21%、3.11%、1.56%，其中一线城市环比+15.21pct，同比+2.01pct；二线城市环比-0.51pct，同比-11.21pct；三线城市环比-0.36pct，同比-1.04pct。从累计来看，1-2 月全国（300 城）成交土地规划总建面同比-23.0%，成交总价同比-36.5%，楼面均价886 元/平，同比-17.5%，平均溢价率5.09%，同比-2.98pct。 【房企】  销售：百强房企 2 月销售同比降幅扩大。百强房企 2 月全口径销售额同比-36.0%（前值：-24.7%）；1-2 月累计同比-30.2%（前值：-24.7%）。TOP20房企中，2 月销售额同比增速为正的有：中交（+62%）、中旅投资（+56%）、金茂（+21%）、邦泰（+15%）。1-2 月销售额同比增速为正的企业有：中旅投资（+658%）、邦泰（+58%）、中建东孚（+31%）、金茂（+16%）。  拿地：百强房企拿地金额、拿地强度同比均下滑。百强房企 2 月拿地金额同比-65.7%，拿地强度 21%，环比-10pct，同比-18pct；拿地建面同比-82.6%；楼面均价 4.53 万元/平，同比+96.9%。具体来看，2 月越秀地产拿地金额排名第一，以 236 亿元的总价、26.6%的溢价率，拿下广州 CBD 珠江新城的马场地块，该地块的总价跻身广州第二高，住宅部分的楼面价接近 8.6 万元/平。由于高基数，1-2 月百强房企拿地金额同比-54.9%，拿地建面同比-29.2%，楼面均价 5227 元/平，同比-36.4%，拿地强度 32%，同比-18pct。1-2 月拿地金额排名中，越秀地产排名第一，且拿地金额远超其他企业（拿地金额 262 亿元，同比+338%，拿地强度369%），其次是华润置地、中交城投、石家庄城发投集团，拿地金额分别为 22.3、21.6、21.5 亿元。  融资：2 月房地产行业融资规模同比增长。2 月房地产行业国内外债券、ABS 发行规模合计 350 亿元，同比+46