地产及物管行业周报：38号文不是土地断供而是转向，挂钩存量盘活或将加速城市更新

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 03 月 14 日 38 号文不是土地断供而是转向，挂钩存量盘活或将加速城市更新 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/3/7-2026/3/13） 相关研究 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 《好房子的另类破局之道，引领核心城市五重共振——好房子专题报告系列之三》 2025/09/10 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 研究支持 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交环比均回升，新房成交推盘比小幅回落。上周(3.7-3.13)34 个重点城市新房合计成交 217.5 万平米，环比+20%，其中，一二线环比+21.6%，三四线环比-3.9%。3 月(3.1-3.13)34 城一手房成交同比-16.6%，较 2 月+6.9pct。其中，一二线同比-13.5%，三四线同比-48.3%，分别较 2 月+9.1pct 和-16.5pct。上周 13 城二手房合计成交 111 万平米，环比+9%；3 月累计成交同比-26.9%，较 2 月-0.2pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 75 万平米，合计成交 83 万平米，对应成交推盘比为 1.12 倍，最近三个月（25 年 12 月-26 年 2 月）分别为 1.0 倍、1.42 倍和 1.41 倍。截至上周末（2026/3/13）15 城合计住宅可售面积为 8796.8 万平米，环比-0.1%。3 个月移动平均去化月数为 27.9 个月，环比+0.04 个月。 ⚫ 主要政策新闻：“十五五”规划要求加快构建房地产发展新模式，38 号文要求土地供应挂钩存量盘活。宏观方面，“十五五”规划纲要提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，其中要求完善住房保障体系、推动房地产市场平稳健康发展；自然资源部印发《自然资源要素保障通知》（38 号文），要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积；同时，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发；因城施策方面，广西印发城市更新五年行动方案，提出推动一批群众改造意愿强烈、资金能平衡的优质城中村改造项目，并鼓励采用“房票安置”等货币化安置方式；公积金政策方面，成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制；福州住房公积金管理委员会发布文件，对住房公积金政策的贷款套数认定、住房装修提取等 6 个方面进行了优化调整；商业不动产 REITs 方面，星河集团商业不动产 REITs 正式申报。 ⚫ 公司动态跟踪：多家房企公布 2025 年业绩与 2 月经营数据。年报业绩方面，多家房企披露 2025 年度业绩数据及同比，陆家嘴营收 181.7 亿元(+24%)，归母净利润 12.2 亿元(-19%)；浦东金桥营收 59.7 亿元(+118.9%)，归母净利润 10.7 亿元(+7.1%)；太古地产营收 160.4 亿港元（+11%），经常性基本溢利 62.6 亿港元（-3%）；招商积余营收192.7 亿元（+12.2%）；归母净利润 6.5 亿元（-22.1%）；经营数据方面，多家房企公布2 月单月销售数据及同比，招商蛇口 77.7 亿元（-25.6%）；保利发展 101.3 亿元（-36.7%）；中国金茂 53.3 亿元（+20.6%）；新城控股 12.23 亿元（-37.6%）。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数下跌 0.53%，沪深 300 指数上涨 0.19%，相对收益为-0.72%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 14 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：绿发电力、京投发展、西藏城投、*ST 阳光、首开股份，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为财信发展、*ST 荣控、新黄浦、深深房 A、新城控股。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 1.39%，沪深 300 指数上涨 0.19%，相对收益为-1.57%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 25/26PE 均值分别为 23.9/18.7倍；物管 25/26PE 均值分别 14.4/13.0 倍。 ⚫ 投资分析意见：看好优质房企及商业地产，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，同时考虑到近期中央要求“着力稳定房地产市场”，并且今年年初央媒《求是》为房地产重磅发声，其中强调地产金融属性、居民资产负债表及建议政策一次性给足，叠加近期京沪连续放松限购政策及两会指出增加居民财产性收入，政策面更趋积极。此外，考虑到房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置创历史新低，部分优质企业 PB 估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、滨江集团、中国金茂、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股；2）商业地产：新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共14页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 20%，一二线环比上升21.6%、三四线环比下降 3.9% 上周(3.7-3.13)34 个重点城市新房合计成交 217.5 万平米，环比上升 20%，较 25 年周均成交 241 万平米下降 9.8%，较本年周均成交 161.9 万平米上升 34.3%。 其中一二线城市合计成交 206 万平米，环比上升 21.6%，较 25 年周均成交 222.8 万平米下降 7.5