香港房地产行业月度跟踪：香港住宅淡季不淡，商业延续结构复苏

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 香港住宅淡季不淡，商业延续结构复苏 ——香港房地产月度跟踪 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 林正衡 研究员 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 新鸿基地产 16 HK 164.37 买入 资料来源：华泰研究预测 2026 年 3 月 09 日│中国内地 动态点评 年初至今香港房地产市场延续复苏趋势：住宅量价表现“淡季不淡”，金融流动性延续改善；商业地产租金同比降幅收窄，高端零售、中环写字楼经营表现优于其它业态/区域。受中东局势升温影响，短期来看导致香港流动性宽松预期受阻，为房地产市场复苏带来一定不确定性；但长期来看，中东变局有望强化香港对于全球避险和多元化配置资金的吸引力，尤其中东资本对于大中华区域的配置意愿本就较为积极，可能为香港核心商业地产和高端住宅带来增量需求。我们继续看好香港市场占比高的港资房企的投资机遇，建议投资者把握短期调整带来的配置机会，重点推荐新鸿基地产。 住宅：量价表现“淡季不淡”，金融流动性延续改善 年初至今香港住宅市场延续复苏趋势，主要表现为：1、房价延续较快上涨：2 月末中原地产领先指数较 1 月末+1.4%（1 月+2.2%），年初至今累计+3.6%（25 全年+4.7%）。2、成交量“淡季不淡”：根据香港土地注册处的数据，1-2 月香港新房/二手房私人住宅成交合约数量为 4093/7360 份，同比+148%/+65%，呈现“淡季不淡”的特点。3、租金再度刷新历史新高，依然“供平过租”：根据香港差饷物业估价署的数据，1 月香港私人住宅租金指数环比/同比+0.3%/4.3%（12 月+0.1%/4.2%）；70 平以下住宅平均租金收益率 3.35%，依然高于 3.25%的封顶房贷利率。4、流动性延续改善：2 月末 1 个月 HIBOR 环比-20bp 至 2.41%。 商业地产：租金同比跌幅延续收窄，高端零售、中环写字楼景气领跑 根据香港差饷物业估价署的数据，1 月香港零售/写字楼/工厂大厦租金指数分别环比-0.1%/持平/持平，同比-2.9%/-2.9%/-2.2%，同比跌幅延续收窄。前端景气度继续改善：零售业方面，根据香港政府统计处的数据，1 月香港零售业销货价值同比+5.5%（25 年同比+1.0%），其中耐用消费品/奢侈品表现领跑（同比+32.7%/31.1%）；写字楼方面，根据仲量联行的数据，1月香港甲级写字楼空置率环比-0.6pct 至 13.5%，租金环比+0.3%，其中金融业强劲的租赁需求推动中环空置率降至 23 年以来的最低水平、租金环比+1.2%，而其它区域租金仍在调整。我们认为商业租金的全面复苏仍需等待，但高端零售、中环写字楼等业态可能率先迎来结构性修复。 中东局势：短期压制流动性预期，但长期有望带来增量避险资本 近期市场关注中东局势升温影响。我们认为短期来看，中东局势升温或将推升通胀预期、推迟美联储降息节奏，导致香港流动性宽松预期受阻，香港房地产市场可能会因此受到边际影响。但长期来看，香港高净值人口流入趋势未变，且中东变局有望强化香港作为离岸金融中心的避险和多元化配置属性。根据德勤《香港家族办公室市场研究》，2025 年底香港家族办公室达到 3384 间，较 2023 年末增长 25%。其中，中东资本对于大中华区域的配置意愿本就较为积极。2025 年 3 月 1 日，香港财政司司长陈茂波公开表态，中东等当地资金或寻求“安全港”而来到香港……特区政府已经有足够预案。我们认为香港有望凭借远离战区和背靠内地的地缘背景、完善的金融基础设施、积极的政策等优势，吸引更多中东资本流入，从而为核心商业地产和高端住宅带来增量需求。 风险提示：中东局势升温导致香港流动性收紧，香港住宅市场复苏不及预期，香港商业景气度复苏不及预期，部分港资房企下调派息的风险。 (11)(3)61422Mar-25Jul-25Nov-25Mar-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 中国香港私人住宅售价指数 图表2： 中国香港中原城市领先指数 资料来源：香港差饷物业估价署，华泰研究 注：采用中原集团最新成交记录编制，基于一系列有代表性成分屋苑的总市值变化计算，每周更新 资料来源：中原地产官网，华泰研究 图表3： 中国香港新房私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 图表4： 中国香港二手私人住宅楼宇买卖合约数量和同比增速（月度） 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 图表5： 中国香港私人住宅楼宇买卖年化合约数量和同比增速（月度） 资料来源：香港土地注册处，华泰研究 05010015020025030035040045019931995199719992001200320052007200920112013201520172019202120232025中国香港:售价指数:私人住宅:所有类别1201301401501601701801902002020202120222023202420252026中国香港:中原城市领先指数-200%-100%0%100%200%300%400%500%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0002020202120222023202420252026（份）一手私人住宅楼宇买卖合约数量同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%01,0002,0003,0004,0005,0006,0002020202120222023202420252026（份）二手私人住宅楼宇买卖合约数量同比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014201520162017201820192020202120222023202420252026（份）私人住宅楼宇买卖合约数量(TTM)同比 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 房地产 图表6： 2026 年以来月度新房销售 TOP5 项目（以楼宇买卖登记数量排序） 项目 开