房地产行业动态点评：26年“小阳春”成色如何？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 26 年“小阳春”成色如何？ 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 戚康旭* 研究员 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 15.21 买入 绿城服务 2869 HK 6.56 买入 建发国际集团 1908 HK 21.60 买入 中国海外发展 688 HK 19.08 买入 招商积余 001914 CH 15.68 买入 绿城中国 3900 HK 13.69 买入 招商蛇口 001979 CH 12.79 买入 华润置地 1109 HK 36.45 买入 滨江集团 002244 CH 13.18 买入 新城控股 601155 CH 18.90 买入 新鸿基地产 16 HK 164.37 买入 中国金茂 817 HK 1.81 增持 资料来源：华泰研究预测 2026 年 3 月 03 日│中国内地 动态点评 1-2 月各地住建局房地产市场高频数据出炉：整体上新房供需同比有所回落，二手房成交保持韧性，但价格出现一定走弱迹象；积极的是二手房挂牌量整体仍在下降，房价进一步下行的压力有望得到一定缓解。此外，上海楼市新政也提供了一线城市政策宽松的样本，有望提振市场参与者信心，为房地产市场存量去化与行业转型注入新动能。 新房：供需均同比下滑，一线城市相对更具韧性 1-2 月 44 城新房成交面积同比-32%，一线、二线、三线城市分别同比-26%、-30%、-39%，均为 22 年以来底部区间。一方面，25H2 以来房地产拿地规模有所减弱，25H2 全国土地成交面积/金额同比-16%/-23%，26 年 1-2 月同比-29%/-47%；另一方面，房企新推盘规模亦相对有限，根据中指院周度高频数据，26 年 1-8 周房企新推盘套数同比-17%。整体来看，新房市场仍呈现供需不强，供给端房企拿地、推盘意愿均相对较低，成交同比有所下滑，其中一线城市降幅较二三线更窄。春节后首周（正月初八至十四，下同）成交面积同比+10%，一线、二线、三线同比+5%、+15%、+8%。 二手房：成交仍好于新房，挂牌量整体仍呈现下降趋势 1-2 月 22 城二手房成交面积同比-4%，成交规模为 22 年以来次高水平，一线、二线、三线城市分别同比-7%、-4%、+6%，整体均保持了一定韧性。新房和二手房合计来看，19 城总成交面积同比-12%，一线、二线、三线分别同比-13%、-14%、+19%。挂牌量方面，据我们跟踪的高频数据，重点城市挂牌量整体呈现下降趋势，但近一周环比有所回升。截至 3 月 1 日，20 城二手房挂牌量环比前一周末+0.3%，一线城市环比前一周末+0.4%。与2024 年末相比，20 城/一线城市二手房挂牌量上升 3.6%/下降 0.3%，较 2025年 10 月的高点相比， 20 城/一线城市二手房挂牌量下降 5%/8%。春节后首周成交面积同比+13%，一线、二线、三线同比+29%、+2%、+18%。 房价：关注后续回升动能 据冰山数据，截至 2 月末，85 城房价冰山指数环比 1 月末小幅下降 0.03%，较 2025 年 12 月末累计回落 0.83%；城市能级层面，2 月一线环比上涨 0.2%，新一线、二线城市持平，三线、四线城市分别下行 0.2%、0.1%；较 12 月末相比，一线累计下跌 0.1%，新一线、二线、三线、四线分别下行 0.9%、1.0%、1.1%、0.9%，呈现一线相对坚挺、三四线调整压力更大的格局。重点城市方面，2 月北京、上海、深圳环比分别上涨 0.25%、0.21%、0.17%，较 12 月末则分别变动+0.36%、-0.29%、-0.19%。值得注意的是，春节后首周（2.23-3.1）三大核心城市指数均出现回落，需要关注后续变化。 投资建议 2026 年初以来，新房市场由于供给因素成交有所回落，但二手房呈现一定积极迹象：成交维持热度、挂牌回落、房价阶段性企稳等，后续需要关注“小阳春”持续性。我们看好“三好”房企、优秀商业运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，尤其是在上海有优质储备的房企，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企，如新鸿基地产；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，如绿城服务、招商积余等。 风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。 (13)(4)51423Mar-25Jul-25Oct-25Feb-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2024 2025E 2026E 2027E 2024 2025E 2026E 2027E 龙湖集团 960 HK 买入 9.37 15.21 65,980 1.51 0.52 0.68 1.04 5.49 15.88 12.26 7.97 绿城服务 2869 HK 买入 4.29 6.56 13,525 0.25 0.30 0.36 0.43 15.30 12.85 10.67 8.88 建发国际集团 1908 HK 买入 14.72 21.60 32,975 2.11 2.06 2.29 2.49 6.17 6.31 5.69 5.24 中国海外发展 688 HK 买入 13.67 19.08 149,617 1.43 1.39 1.48 1.60 8.47 8.74 8.15 7.59 招商积余 001914 CH 买入 11.39 15.68 12,002 0.79 0.88 0.98 1.08 14.37 12.96 11.67 10.51 绿城中国 3900 HK 买入 10.06 13.69 25,548 0.63 0.45 0.48 0.57 14.14 19.92 18.43 15.51 招商蛇口 001979 CH 买入 9.88 12.79 89,078 0.45 0.45 0.47 0.55 22.17 21.76 20.87 17.90 华润置地 1109 HK 买入 30.56 3