房地产行业第6周周报：受去年同期为春节的低基数影响，楼市成交同比大幅增长，但环比负增长；上海三区试点收购二手房用作保租房

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 2 月 10 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 6 周周报（2026 年 1月 31 日-2026 年 2 月 6 日） 受去年同期为春节的低基数影响，楼市成交同比大幅增长，但环比负增长；上海三区试点收购二手房用作保租房 新房成交面积环比由正转负，同比增幅收窄；二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅收窄；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上升。 核心观点 ◼ 新房成交面积环比增速由正转负，同比增幅收窄。40 个城市新房成交面积 163.1 万平，环比下降9.6%，同比上升 203.0%，同比增幅较上周收窄 38.9 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-6.0%、-7.2%、-18.2%，同比增速分别为 364.2%、286.2%、28.3%，一、三四线城市同比增幅较上周分别收窄 123.0、130.4 个百分点，二线城市同比增幅较上周扩大 91.9 个百分点。 ◼ 二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅收窄。18 个城市二手房成交面积 174.1 万平，环比下降4.7%，同比上升 349.7%，同比增幅较上周收窄 443.5 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.1%、2.5%、-8.5%，同比增速分别为 385.2%、317.3%、352.2%，同比增幅较上周分别收窄 736.2、547.5、7.2 个百分点。 ◼ 新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降、同比上升。12 个城市新房库存面积 11235 万平，环比增速为-0.7%，同比增速为-6.4%；去化周期 17.4 个月，环比下降 0.2 个月，同比上升 4.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.9、14.3、64.3 个月，一、三四线城市环比分别下降 0.5、1.0 个月，二线城市环比上升 0.03 个月，一、二、三四线城市同比分别上升 3.7、4.1、28.3 个月。 ◼ 土地市场同环比均量涨价跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面为 1188.4 万平，环比上升 74.1%，同比上升 582.1%；成交总价 153.3 亿元，环比上升 51.1%，同比上升 36.7%；楼面均价 1290 元/平，环比下降 13.2%，同比下降 80.0%；土地溢价率为 2.3%，环比下降 1.0 个百分点，同比下降 1.4 个百分点。 ◼ 房企国内债券发行量环比上升。房地产行业国内债券总发行量 212.1 亿元，环比上升 192.8%。总偿还量为 31.9 亿元，环比下降 61.6%，同比上升 185.1%（前值：89.5%）；净融资额为 180.1 亿元。 ◼ 板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为 0.0%，较上周上升 2.2pct，相对收益（相对沪深300）为 1.3%，较上周上升 3.6pct。房地产板块 PE 为 27.19X，较上周下降 0.19X。 政策 ◼ 2 月 2 日，上海收购二手住房用于保租房正式启动，浦东、静安、徐汇区将作为首批试点区域率先推进相关工作，由各区公租房公司作为收购主体，由中国建设银行提供金融支持。1）浦东新区：收购优先聚焦内环内、2000 年以前、70 平以下，且总价不超过 400 万元的产权清晰的个人二手房源，面向有置换需求的产权人，特别是租售比相对较高、保租房房源供需矛盾较大、居住配套成熟的区域。2）静安区：确立了“政府统筹、国企实施、专业运作”的原则。房源筛选核心聚焦产权人有置换本区商品房意愿、总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点 3 公里辐射圈，采取“片区式收储为主、零散收购为辅”的策略，对成本较低、交通便捷、居住配套成熟的区域优先收购、集中推进。3）徐汇区：探索通过区保障房公司在市场上收购存量小户型的房源，按照相应的标准实施装修配置后，作为保租房实现供应。首期将安排一定规模的区级财政资金通过资本金注入区保障房公司，专项用于存量房源的收购，同时通过银行贷款融资增加收购资金，确保收购房源工作顺利开展。我们认为，上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点，相较于低能级城市来说有一定优势。且对于后续其他重点城市市中心的项目具有非常好的导向作用，能进一步释放住房改善需求，打通置换链条，对于去库存与稳定价格预期也起到一定作用。如果后续实操层面有所推进、试点范围进一步扩大，或对市场预期和信心的修复有积极影响。 投资建议 ◼ 我们认为，当前房地产行业仍然面临一定压力。当前防范地产及相关风险仍是首位，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。2026 年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置。节奏上，可能会出现两个拐点，一个是一季度末左右的“政策拐点”，一个是四季度左右的“基本面拐点”。从投资建议角度来说，“政策拐点”需要提前布局，“基本面拐点”机会持续时间会更长，持续性的修复仍要待价格止跌回稳。“政策拐点”可能会体现在房地产供需两端的政策积极性提升，“基本面拐点”主要指需求好转的明朗度，主要体现在二手房价格的降幅收窄。地产从标的来看，一方面，适配核心城市、户型、产品力需求的房企或更具备 α属性，在传统的开发赛道走出重围；另一方面，在“新消费”主导的商业地产赛道中，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司更具优势。 ◼ 现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销