房地产行业2026年1月月报：新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比由负转正；央行释放降再贷款利率、降商业用房首付比例等利好

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2026 年 2 月 13 日 强于大市 相关研究报告 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《首批商业不动产 REITs 发行在即，存量盘活规模可期——关于商业不动产 REITs 点评》（2026/02/02） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业2026年1月月报 新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比由负转正；央行释放降再贷款利率、降商业用房首付比例等利好 核心观点 【新房成交】 ◼ 1 月新房成交同比降幅收窄。1 月 40 城新房成交面积环比-42.3%，同比-22.0%，同比降幅较上月收窄 10.1pct。 ◼ 从各能级城市来看，1 月一、二线城市新房成交量同比降幅收窄；三四线城市在低基数的情况下，同比降幅仍然扩大，市场持续低迷。1）一线城市：1 月新房成交面积环比-36.0%，同比-14.0%，同比降幅较上月收窄了 14.8pct。具体来看，四个一线城市同环比均下滑，北京环比下降 29%、同比下降 8%，上海环比下降 37%、同比下降 10%，广州环比下降 38%，同比下降 7%，深圳环比下降 38%、同比下降 37%。2）二线城市：1 月新房成交面积环比-50.5%，同比-18.1%，同比降幅较上月收窄了 13.6pct。其中，仅青岛、苏州、福州新房成交同比出现上涨，其余我们跟踪的二线城市同环比均下跌。3）三四线城市：1 月新房成交面积环比-25.6%，同比-41.1%，同比降幅较上月扩大了 2.1pct。宝鸡、吉安、江门、清远新房成交同环比均提升，莆田、泰安、云浮、惠州新房成交同比增长，其余城市新房成交同环比多呈下降趋势。 【二手房成交】 ◼ 1 月二手房成交同比由负转正。1 月 18 城二手房成交面积环比-2.0%，同比+9.0%，同比增速较上月提升了 41.3pct。 ◼ 从各城市能级来看，各能级城市二手房成交同比增速均由负转正。1 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-5.7%、0.3%、-3.6%，同比增速分别为 15.0%、2.5%、16.0%,同比增速分别较上月提升了 45.4、37.6、43.8pct。一线城市中，北京二手房成交面积同比+15%、环比-9%，深圳同比+14%、环比+5%；二线城市中，杭州、青岛、厦门同环比均正增长，苏州环比增长、同比下降，南宁、成都同比增长、环比下降，南京同环比均下滑。 ◼ 预判后市，2 月正值传统淡季且存在春假假期，预计市场将延续供需两淡，我们仍要重点关注年后及 3-4 月的成交情况。 【新房库存与去化】 ◼ 库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期同环比均提升。1 月末我们跟踪的 12 城新房库存面积环比-0.4%，同比-6.3%；去化周期为 18.1 个月，环比+0.3 个月，同比+3.8 个月。具体来看，我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州、福州去化周期在 12 个月内。 【土地市场】 ◼ 1 月土地市场成交规模同环比下降，溢价率环比提升。1 月全国（300 城）成交土地建面环比-76.5%，同比-20.2%；楼面均价环比-36.8%，同比-20.9%；平均土地溢价率为 2.87%，环比+ 0.86pct，同比-4.34pct。一、二、三线城市成交土地建面环比增速分别为-64.0%、-79.7%、-75.9%，同比增速分别为 111.1%、-17.9%、-19.6%；楼面均价分别为 1706、1324、1084 元/平，环比增速分别为-64.3%、-35.0%、-27.3%，同比增速分别为-92.7%、-20.0%、2.6%；平均溢价率分别为 0%、3.34%、1.92%，其中一线城市环比-5.42pct，同比-14.61pct；二线城市环比+ 2.34pct，同比-10.11pct；三线城市环比+ 0.41pct，同比+ 0.19pct。 【房企】 ◼ 销售：百强房企 1 月全口径销售同比降幅收窄，权益口径销售同比降幅扩大。百强房企 1 月实现全口径销售额同比-24.7%（前值：-27.9%）；权益口径同比-28.5%（前值：-26.7%）。TOP20 房企中，1 月销售额同比增速为正的有：中旅投资（+1373%）、中建壹品（+320%）、邦泰（+123%）、中建东孚（+49%）、中海（+21%）、金茂（+13%）、绿地（+6%）、华润（+0.4%）。 ◼ 拿地：百强房企拿地金额、拿地强度同比均下滑。百强房企 1 月拿地金额同比-49.5%，拿地强度 32%，同比-16pct；拿地建面同比-27.4%；楼面均价 4017 元/平，同比-30.5%。具体来看，1 月拿地金额较多的主流房企有：越秀（拿地金额26 亿元，拿地强度 61%）、华润（22 亿元，19%）。 ◼ 融资：1月行业融资规模同比下滑，环比增长。1月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计396亿元，同比-26%，环比+7%，平均发行利率3.50%，同比+0.95pct，环比+0.94pct。具体来看，首开、中海、首创、华润发行债券规模较大，分别为28.5、25、20、20亿元，平均发行利率分别为 3.32%、1.92%、3.02%、1.99%。从到期规模来看，26 年全年行业国内外债券到期规模 7157 亿元，其中 3、6、7 月是到期小高峰，到期规模分别为779、1035、924 亿元。 【政策】 ◼ 中央层面，央行降低再贷款利率、降低商业用房购房贷款最低首付比例，财政部延续换房个税退税政策；继 25 年 12 月末政策打通后，1 月 8 只首批商业不动产 REITs 申报至交易所。1）央行在 1 月 15 日提出降低再贷款利率，保障性住房再贷款将下调 0.25pct 至 1.25%，有助于更好地推动收购存量商品房用于保障房。2）1 月 17 日，央行、金融监管总局将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例从 50%下调至 30%。该项政策有利于支持推动商办房地产市场去库存。3）1 月 14 日，财政部