房地产行业第4周周报：新房成交同比降幅扩大；自然资源部、住建部联合发文进一步支持城市更新行动

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 1 月 27 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 4 周周报（2026 年 1月 17 日-2026 年 1 月 23 日） 新房成交同比降幅扩大；自然资源部、住建部联合发文进一步支持城市更新行动 新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；二手房成交面积环比增幅扩大，同比由负转正；新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上升。 核心观点  新房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积 151.5 万平，环比下降 9.7%，同比下降 39.6%，同比降幅较上周扩大 7.7 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-1.8%、-8.6%、-18.2%，同比增速分别为-24.0%、-39.5%、-55.9%，一线城市同比降幅较上周收窄 9.4 个百分点，二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大 15.3、11.0 个百分点。  二手房成交面积环比增幅扩大，同比由负转正。18 个城市二手房成交面积 188.2 万平，环比上升 4.4%，同比上升 18.1%，同比增速较上周提升 26.8 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 12.6%、4.1%、-4.0%，同比增速分别为 28.7%、11.4%、10.0%，同比增速较上周分别提升 38.8、19.1、17.5 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积 11293 万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-6.6%；去化周期 17.7 个月，环比上升 0.8 个月，同比上升5.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 18.6、14.1、68.3 个月，环比分别上升 0.4、1.2、0.6 个月，同比分别上升 5.5、4.4、33.0 个月。  土地市场环比量跌价涨、同比量涨价跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面 1044.9 万平，环比下降 3.1%，同比上升 0.4%；成交总价 163.3 亿元，环比下降 1.5%，同比下降 15.5%；楼面均价 1563 元/平，环比上升 1.7%，同比下降 15.8%；溢价率 0.7%，环比下降 1.0 个百分点，同比下降 1.6 个百分点。  房企国内债券发行量环比上升、同比下降。房地产行业国内债券总发行量 110.9 亿元，环比上升 1.2%，同比下降 36.2%（前值：-49.1%）。总偿还量 191.1 亿元，环比上升 20.8%，同比上升 269.8%（前值：-7.5%）；净融资额-80.2 亿元。  板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为 5.2%，较上周上升 8.7pct，相对收益（相对沪深 300）为 5.8%，较上周上升 8.8pct。房地产板块 PE 为 26.31X，较上周上升 1.28X。  政策：1）自然资源部、住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，推出增强详细规划适应性、优化过渡期支持政策、推进存量土地和空间的临时利用、鼓励资源资产组合供应整体运营、创新不动产登记服务、妥善处置历史遗留问题等系列举措，着力破解城市更新中的政策堵点，进一步强化规划与土地政策融合。2）住建部部长倪虹提出，有序搭建房地产开发、融资、销售等基础制度。在房地产开发上，做实项目公司制。在房地产融资上，推行主办银行制。在商品房销售上，推进现房销售制。  我们认为，目前稳住房地产市场的核心在于稳住价格。从市场成交量来看，二手房成交增量仍有空间，2024 年二手房年均成交量在 5-6 亿平，保持相对平稳的状态，预计 2026 年二手房成交量或将持平或微跌。从新房市场成交价来看，一线城市中上海“一枝独秀”、自2019 年 8 月以来保持上涨，属于比较独立的行情。  稳住价格需要从供需两端一起发力去库存。1）从供给端来看，典型城市在《住宅项目规范》发布后的新项目开盘去化率明显高于以往。根据中指院的调查问卷显示，居民对“好房子”的需求在未来新房市场中会更加明显，居住品质高低、物业配套完备与否都将成为决策依据。我们认为，现有政策中专项债收储对去库存的效果最直接，但资金来源可以进一步扩大。另外，实际收储过程中，存在收益平衡问题、以及收储资产有效性问题，仍需要进一步的政策支持。从盘活存量来看，资产证券化如 ABS、公募 REITs 可行性较高，其对资产质量要求也较高。2）从需求端来看，公积金政策的有效运用、契税调降、房贷抵扣个税等都起到提振住房消费的效果，建议该类政策可有效延续。  我们认为，目前稳住房地产投资的关键在于开发商资金。针对于此，我们建议，1）支持非央国企合理融资需求；2）建立开发商额度统筹管理，允许在城市、开发商、银行之间做统筹管理；3）增加增信，特别是给民营企业增信。  短期来看，稳定房地产投资仍需关注开发商合理融资需求，通过去库存和稳信心来稳市场。中长期来看，要抓住开发、融资、销售制度、公积金制度等，并引导房企主动从追求投资开发增加值转向运营服务增加值。下一步，要加快专项债收储用作保障房、城市更新、盘活存量等政策有效落地，这将是促进市场止跌回稳的关键。 投资建议  当前市场量价持续面临下行压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，今年一季