月酝知风之地产行业：2026年地产板块开门红，优质企业配置窗口或已到来

证券研究报告2026年1月23日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 证券分析师请务必阅读正文后免责条款月酝知风之地产行业地产行业月报行业评级：地产 强于大市（维持）2026年地产板块开门红，优质企业配置窗口或已到来2核心摘要本月观点： 2026年地产板块开门红，我们认为股价反弹主要因：1）市场整体风险偏好及估值抬升，带动地产板块上涨；2）近期北京政策优化、个人售房增值税税率下调，《求是》杂志刊文“改善和稳定房地产市场预期”，提振市场政策预期；3）2025Q4板块持续调整，保利发展等房企发布业绩预告，或已提前反映销售及业绩端担忧，叠加“十五五”开局之年带来的政策预期，部分优质企业中长期已有一定配置价值。投资建议方面，建议关注三条主线：1）历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强的房企有望持续受益“好房子”建设，如华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产等；2）受益香港楼市止跌回稳的港资地产如新鸿基地产、恒基地产、信和置业等；3）净现金流及分红稳定的企业华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等。同时持续关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、商业（新城控股）等细分领域优质企业。政策：改善和稳定房地产市场预期，2026年政策仍值得期待。《求是》发表特约评论员文章强调政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足。结合个人售房增值税税率下调、北京政策进一步松绑等举措，我们认为2026年政策端仍值得期待，关注房贷利率调整（降息/贴息/加点变化）、收储/城改进展等政策动向。资金：居民中长期贷款同比少增，存量公积金贷款利率下调。2025年12月M2、社融存量同比增速环比增长0.5pct、下降0.2pct；2025年12月单月新增居民中长期贷款100亿元，同比少增2900亿元。存量公积金贷款利率下调，调整后首套房公积金贷款利率为5年及以下2.1%、5年以上2.6%。楼市：1月成交同比较上月好转，二手表现好于新房。2025年12月重点50城新房日均成交同比降36.8%，环比升34.7%；1月（截至21日）重点50城新房日均成交同比降27.9%，环比降47.2%。2025年12月重点20城二手房日均成交同比降30.2%，环比升9.3%，1月（截至21日）重点20城二手房日均成交同比升2.1%，环比降8.9%。2026年1月新房、二手房同比均较上月有所好转。地市：成交规模环比抬升，土拍热度维持低位。临近年底各地土地成交规模维持高位，2025年12月百城土地供应建面1.3亿平米，环比降60.1%；百城成交建面3.1亿平米，环比升152.7%；百城平均溢价率1.63%，环比降1.1pct。房企：2025年拿地强度同比提升，百强拿地总额同比+3.9%。2025年12月50强房企平均拿地销售金额比15%、拿地销售面积比36%，环比分别降4pct、升6pct；2025年50强房企平均拿地销售金额比33%、拿地销售面积比40.2%，同比分别升1.3pct、8.9pct。重点房企中，绿城中国、建发房产、中国金茂、滨江集团、招商蛇口拿地强度靠前。根据中指院数据，2025年TOP100企业拿地总额同比增长3.9%。板块表现：2025年12月申万地产板块跌3.96%，跑输沪深300（2.28%）；截至2026年1月22日，当前地产板块PE（TTM）62.47倍，高于沪深300的14.17倍，估值处于近五年95.56%分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。政策：改善和稳定房地产市场预期，2026年政策仍值得期待3资料来源：财政部、证监会、国新办、平安证券研究所•改善和稳定房地产市场预期，2026年政策仍值得期待：2026年1月1日《求是》发表特约评论员文章——《改善和稳定房地产市场预期》，提到“我国房地产转型发展空间依然十分广阔、促进房好供给管理、加强信息和舆论引导”，其中在明确政策预期上，强调政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足。结合个人售房增值税税率下调等举措，我们认为2026年政策端仍值得期待，关注房贷利率调整（降息/贴息/加点变化）、收储/城改进展等政策动向。•政策工具利率下调助力收储，降准降息仍有空间。央行下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款属于其中的结构性工具之一，有利于降低收储成本。截止2025年11月，全国商业营业用房待售面积1.41亿平、办公楼待售面积0.52亿平，为前11月商业营业用房销售面积（0.47亿平）、办公楼销售面积（0.19亿平）的3倍、2.8倍，库存相对较高。央行下调商业用房购房贷款最低首付比例至30%，有利于加快商办物业去库存。同时发布会明确后续降准降息仍有一定空间，预计后续居民置业成本有望进一步下降。。时间文件/出台部门主要内容2025/12/30《关于个人销售住房增值税政策的公告》个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。2025/12/31《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》推出商业不动产REITs试点2026/1/15《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。2026/1/15国新办举行新闻发布会 介绍货币金融政策支持实体经济高质量发展成效一是下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点。各类再贷款一年期利率从目前的1.5%下调到1.25%，其他期限档次利率同步调整。将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%。关于降准降息，从今年看还有一定的空间。中央层面政策细则4资料来源:云南省人民政府办公厅官网、北京人民政府官网、平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总政策：北京政策进一步松绑，持续关注政策端变化 北京政策进一步松绑，结合2025年12月初中央经济工作会议提出的“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”等表述，预计后续政策端仍值得期待。时间城市主要内容2025年12月17日云南加大对多子女家庭购房支持力度，全面落实“二孩、三孩家庭购置首套和二套改善性住房，公积金贷款额度上浮20%、30%”政策。支持筹集一定数量超过70平方米的保障性租赁住房用于解决多子女家庭住房困难问题。加快发展住房租赁市场，逐步使租购住房群体享有同等义务教育阶段就近入学、优质医疗服务、养老服务等公共服务权利。2025年12月24日北京 非京籍五环内购房社保年限由3年降至2年，五环外降至1年；京籍二孩家庭五环内可购3套，非京籍二孩家庭可购2套，二套公积金首付最低25%。资金：居民