房地产开发行业2025W52：本周新房成交同比-41.5%25，北京进一步调整购房政策

证券研究报告 | 行业周报 请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发 2025W52：本周新房成交同比-41.5%，北京进一步调整购房政策 北京进一步调整购房政策，非京籍社保年限要求缩短。12 月 24 日，北京发布房地产新政，（1）非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社保或个税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满 2 年及以上；购买五环外商品住房的，调整为满 1 年及以上。（2）对二孩及以上的多子女居民家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可在五环内再多购买一套商品住房。（3）借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的，最低首付款比例不低于 25%。 据央行，12 月 22 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.0%，5 年期以上 LPR 为 3.5%，连续 7 个月持平。 行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为 1.9%，落后沪深 300 指数 0.04 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 17 名。 新房：本周30个城市新房成交面积为 241.0万平方米，环比提升 15.5%，同比下降 41.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为 53.9 万方，环比-0.4%，同比-41.3%；样本二线城市为 146.8 万方，环比+21.7%，同比-40.6%；样本三线城市为 40.4 万方，环比+18.7%，同比-45.1%。从今年累计 52 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 9582.5 万方，同比-15.4%；一线城市为 2555.0 万方，同比-11.7%；二线城市为 4761.6 万方，同比-15.4%；三线城市为 2265.9 万方，同比-19.1%。因日历周划分因素，2025 全年数据需等待下周。 二手房：本周 14 个样本城市二手房成交面积合计 208.0 万方，环比增长3.8%，同比下降 22.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为89.3 万方，环比 2.2%；样本二线城市为 83.7 万方，环比-1.8%；样本三线城市为 35.0 万方，环比 25.9%。 信用债：本周（12.22-12.28）共发行房企信用债 6 只，环比减少 1 只；发行规模共计 47.32 亿元，环比增加 4.02 亿元，总偿还量 65.17 亿元，环比减少 9.64 亿元，净融资额为-17.85 亿元，环比增加 13.66 亿元。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策 beta，配置方向可选：（1）地产开发：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A 股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006 邮箱：xiatao@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2025W51：年末新房成交清淡，中央财办谈房地产立新破旧》 2025-12-21 2、《房地产开发：C-REITs 周报——二级持续走弱，仓储物流 REIT 寒意未消》 2025-12-21 3、《房地产开发：1-11 月统计局数据点评:因基数抬升同比跌幅扩大，开发投资额-15.9%，新房销售额-11.1%》 2025-12-16 -20%-12%-4%4%12%20%2024-122025-042025-082025-12房地产开发沪深3002025 12 28年 月 日 gszqgszqdadatemarkrk P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1.北京进一步调整购房政策，11 月 5 年以上 LPR 维持 3.5% ........................................................................ 3 2.行情回顾 ............................................................................................................................................. 3 3.重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................... 6 3.1 新房成交（商品住宅口径） .......................................................................................................... 6 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ...................................................................................................... 8 4.重点公司境内信用债情况 ...................................................................................................................... 9 5.本周政策回顾 .....................................................................................................................................11 6.投资建议 ...