地产及物管行业周报：住建部明确因城施策稳定房地产市场，北京进一步放松限购政策

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2025 年 12 月 28 日 住建部明确因城施策稳定房地产市场，北京进一步放松限购政策 看好 —— 地产及物管行业周报（2025/12/20-2025/12/26） 相关研究 - 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 研究支持 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交环比均回升，新房成交推盘比小幅下降。上周(12.20-12.26)34 个重点城市新房合计成交 363 万平米，环比+17.3%，其中，一二线环比+19.9%，三四线环比-13.6%。12 月(12.1-12.19)34 城一手房成交同比-29%，较 11 月+7.5pct。其中，一二线同比-28.4%，三四线同比-35.7%，分别较 11 月+6.5pct 和+17.6pct。上周 13 城二手房合计成交 122 万平米，环比+2.4%；12 月累计成交同比-31.2%，较 11 月-14pct。库存方面，上周 15 城合计推盘 129 万平米，合计成交 102 万平米，对应成交推盘比为 0.79倍，最近三个月（25 年 9 月-25 年 11 月）分别为 0.75 倍、1.47 倍和 0.9 倍。截至上周末（2025/12/26）15 城合计住宅可售面积为 9067.1 万平米，环比+0.3%。3 个月移动平均去化月数为 22.7 个月，环比+0.09 个月。 ⚫ 主要政策新闻：住建部明确因城施策稳定房地产市场，北京进一步放松限购政策。宏观方面，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，住建部明确 2026 年将因城施策稳房地产市场，通过控增量、去库存等举措盘活存量、优化供给，支持房企及居民合理需求；因城施策方面，北京多部门联合发布房地产政策调整通知，一是限购放宽：非京籍家庭购房社保或个税年限，五环内从 3 年调为 2 年、五环外从 2 年调为 1 年；多子女家庭，京籍可在五环内买 3套，非京籍（满 2 年社保或个税）可买 2 套；二是信贷优化：房贷利率不再区分首套、二套，由银行自主定价；三是公积金支持：二套公积金贷款首付比例从不低于 30%降至不低于25%；公积金政策方面，河南省提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭可提高 20%的贷款额度。土地市场方面，越秀地产以 14.4 亿元摘得广州海珠区一宗宅地；华发股份以 18.9亿元竞得珠海 3 宗商住地；绿城中国以 3.9 亿元拿下武汉江岸宅地，溢价率 10.1%。 ⚫ 公司动态跟踪：保利拟发行 50 亿可转债获批，万科 20 亿中票展期延长宽限期议案获通过。融资担保方面，招商蛇口多家控股子公司分别向银行申请贷款（12 亿元/3 年）和（3 亿元/15年）；保利发展不超 50 亿元可转债发行申请获保利集团通过；股份变动方面，滨江集团控股股东及一致行动人合计减持约 2,000 万股，持股比例降至 60.9%；其他方面，中国金茂 22.6亿元成功出售三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店 100%股权；针对延长万科 20 亿中票（到期日 2025年 12 月 15 日）展期的宽限期议案获得通过，新宽限期届满日为 2026 年 1 月 28 日。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产、物管板块均弱于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨1.91%，沪深 300 指数上涨 1.95%，相对收益为-0.04%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 17 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：华联控股、首开股份、海南机场、苏州高新、光明地产，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为世联行、大连友谊、*ST 中迪、财信发展、世荣兆业。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 0.41%，沪深 300 指数上涨 1.95%，相对收益为-2.36%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 25/26PE 均值分别为 20.7/18.2 倍；物管 25/26PE 均值分别 13.1/11.8倍。 ⚫ 投资分析意见：看好购物中心价值重估以及好房子新赛道，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产仍将继续磨底，但核心城市止跌回稳将更早到来。两大发展机遇值得关注：一方面，好房子政策上升高度、大有可为，将推动房企由金融业转向制造业，迎接 PB-ROE 的向上突破；另一方面，优质商业企业经营表现优异，恰遇我国正处货币宽松周期，消费类商业地产资产有望重估。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）商业地产：华润置地、新城控股、恒隆地产、嘉里建设、龙湖集团、关注太古地产、新城发展；2）好房子房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂；3）低估值修复房企：建发股份、招商蛇口、越秀地产、中海外发展、保利发展；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业； 5）二手房中介：贝壳-W。 ⚫ 风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共14页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比上升 17%，一二线环比上升20%、三四线环比下降 14% 上周(12.20-12.26)34 个重点城市新房合计成交 363 万平米，环比上升 17.3%，较 24年周均成交 291.7 万平米上升 24.5%，较本年周均成交 215.9 万平米上升 68.2%。 其中一二线城市合计成交 342 万平米，环比上升 19.9%，较 24 年周均成交 261.2 万平米上升 30.9%，较本年周均成交 199.3 万平米上升 71.6%。三四线城市合计成交 21 万平米，环比下降 13.6%，较 24 年周均成交 30.5 万平米下降 30.9%，较本年周均成交 16.5万平米上升 27.3%。 图 1：34 城新房周均成交面积&最近 8 周成交面积 资料来源：Wind，申万宏源研究 1.1.2 成交月同比：12 月 34 城月成交同比下降 29%，一二线同比下降28%、三四线同比下降