“十五五”中国房地产市场趋势展望

“十五五”中国房地产市场趋势展望中指研究院 中国房地产指数系统 目录 摘要 ............................................................................................................................... 1 第一部分：“十四五”中国房地产市场形势总结 ............................................................... 4 （一）政策环境：从强调“房住不炒”到推动市场“止跌回稳” ......................................... 5 （二）市场特征：2021 年行业规模见顶，随后进入深度调整期，市场分化加剧 ......... 16 （三）企业格局：规模房企数量持续萎缩，央国企市场份额提升 ................................ 22 第二部分：“十五五”中国房地产市场趋势展望 ............................................................. 26 （一）发展环境：科技创新与内需驱动经济稳增长，房地产聚焦高质量发展 .............. 27 1. 经济增长锚定 2035 年人均 GDP 达到中等发达国家水平，扩内需是核心 ............. 27 2. 城镇化迈向“提质”新阶段，区域发展聚焦核心城市群与都市圈 ............................. 31 3. 房地产政策短期聚焦“止跌回稳”目标，中长期锚定高质量发展 ............................. 34 （二）市场预判：未来五年预计房地产供需规模逐步筑底企稳 .................................... 36 1. 模型预判：2026-2030 年新建住宅年均销售面积有望保持在 7-8 亿平方米 ........... 36 2. 需求结构：新增城镇人口带来的住房需求继续支撑市场，改善型住房需求逐渐成为核心引擎，拆迁改造需求预计保持一定规模 ............................................................... 37 （三）发展趋势 ........................................................................................................... 47 1. 城市分化成常态，“好城市+好房子”具备发展空间 ................................................. 47 2. 存量时代到来，城市更新潜力释放 ........................................................................ 50 3. 房企转型“轻重并举”，适应行业发展新模式 .......................................................... 52 研究主持：中指研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS 中指数据 主要研究成员： 中指研究院：莫天全 黄瑜 曹晶晶 郑俊彤 孟新增 陈文静 郭昕昱 汪勇 丁晓 高院生 李汶沄 薛建行 胡佳娜 张凯 牛永勤 程宇 张文静 黄雪 “十五五”中国房地产市场趋势展望 2025 年 12 月 11 日 “十五五”中国房地产市场趋势展望 1 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致电 400-630-1230。 摘要 一、“十四五”中国房地产市场形势总结 （一）政策环境：从强调“房住不炒”到推动市场“止跌回稳” “十四五”期间，中国房地产政策多以支持为主，经历了从强调“房住不炒”到推动市场“止跌回稳”的关键转变。具体来看，为应对新冠疫情冲击，2020 年上半年宏观政策及房地产支持措施密集出台，带动市场快速恢复；下半年起，房地产金融监管持续强化，房企“三道红线”、银行“两道红线”相继落地。2021 年上半年，政策仍以收紧为主，年初“两集中”供地政策出台，叠加疫情影响，下半年开始市场进入持续调整阶段，推动四季度政策转向支持。2022 年起政策进入全面宽松周期，金融支持加力（金融 16 条、三支箭），需求端通过降首付、降利率、推行“认房不认贷”等措施刺激购房。2023 年中央明确“房地产供求关系发生重大变化”，政策发力支持改善性需求。2024 年“去库存”成为重点，专项债收储、城中村改造货币化安置等政策发力，9 月中央定调“要促进房地产市场止跌回稳”。2025 年政策整体延续“止跌回稳”目标。整体来看，“十四五”时期，房地产政策重心已从抑制过热转向稳定市场，为“十五五”高质量发展奠定基础。 （二）市场特征：2021 年行业规模见顶，随后进入深度调整期，市场分化加剧 2021 年成为中国房地产市场规模拐点，全国总人口与新房销售规模同步见顶，随后行业进入深度调整期。“十四五”时期，全国新建商品房销售总面积约 58 亿平米，较“十三五”下降 25%，2025 年销售面积预计为 8.8 亿平米，较历史高点下降约五成。房价也出现明显回调，房地产普涨时代结束，不同城市市场分化进一步加剧。“十四五”期末，一二线城市新房销售额占比接近六成，市场表现出较强韧性，成都、杭州等二线城市走出独立行情，而三四线城市整体承压明显，房价普遍出现较大回调。与此同时，随着存量时代到来，市场需求特征发生显著变化，重点城市新房市场中 120-144 平米户型成交占比已超 30%，全国二手房交易量占整体比重超过 40%，市场驱动因素由“首次置业”为主逐步转向“置换改善”主导。 （三）企业格局：规模房企数量持续萎缩，央国企市场份额提升 随着监管趋严及市场持续下行，“十四五”时期企业经营压力逐渐加大，2024 年千亿房企仅剩 11 家，相比 2020 年减少 30 家，同时“十四五”时期累计已有 77 家房企出现债务违约，共 28 家上市房企退市。在多家头部企业出险后，行业集中度出现显著回落，TOP100 房企销售份额由 2020 年的近六成降至 2025 年的约三成，其中央国企占比显著提升，2025 年 1-11 月销售额 TOP100 企业中央国企有 52 家，拿地前 100 中约八成为央国企。房企在这一时期首要任务是“活下去”，头部房企投资持续收缩聚焦，优选确定性高的核心城市和优质地块。同时行业加速洗牌倒逼房企专注产品力与现金流安全，为适应“十五五”高质量发展新周期积累能力。 2 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据或其他公开资料。详情请查询 http://fdc.fang.com 或致