房地产行业点评报告：高基数下销售疲软，年末市场延续以价换量趋势

房地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 9 房地产 2025 年 12 月 15 日 投资评级：看好（维持） 行业走势图 数据来源：聚源 《11 月新房价格环比降幅缩小，上海新 房 同 比 领 涨 — 行 业 点 评 报 告 》-2025.12.15 《新房二手房成交面积同比下降，着力 稳 定 房 地 产 市 场 — 行 业 周 报 》-2025.12.14 《新房二手房成交面积同环比下降，扎实推进好房子建设—行业周报》-2025.12.7 高基数下销售疲软，年末市场延续以价换量趋势 ——行业点评报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） 杜致远（联系人） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：S0790524070001 duzhiyuan@kysec.cn 证书编号：S0790124070064  单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 国家统计局发布 2025 年 1-11 月商品房投资和销售数据。1-11 月，全国商品房销售面积 7.87 亿平，同比-7.8%（1-10 月-6.8%），其中商品住宅销售面积同比-8.1%；1-11 月商品房销售额 7.51 万亿元，同比-11.1%（1-10 月-9.6%），其中商品住宅销售额同比下降 11.2%。2025 年 11 月，全国商品房销售面积和金额分别同比-17.3%和-25.1%，单月销售金额降幅环比扩大；单月销售均价同比-9.5%，环比-6.4%，在年末房企促销措施下市场以价换量趋势明显。根据我们跟踪重点城市成交数据，2025 年前 50 周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-10.8%、-12.9%、-15.3%，不同能级城市均进入下跌通道。  开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 2025 年 1-11 月，全国房屋新开工面积 5.35 亿平，同比-20.5%（1-10 月-19.8%），其中住宅新开工同比-19.9%。我们跟踪的 Wind 322 城 2025 年前 11 月宅地成交面积同比-13.7%，拿地减少或将持续影响后续新开工数据。1-11 月，房屋竣工面积 3.95 亿平，同比-18.0%（1-10 月-16.9%）。2025 年 11 月，全国房屋开竣工面积单月同比分别-27.6%、-25.5%，进入四季度结转高峰期，开竣工数据表现仍不及预期。  开发投资额降幅扩大，房企资金压力犹存 2025 年 1-11 月，房地产开发投资额 7.86 万亿元，同比-15.9%（1-10 月-14.7%），其中住宅开发投资额同比-15.0%，降幅继续扩大，开竣工数据下滑、三季度以来销售回暖不及预期仍影响投资意愿。2025 年 1-11 月，房地产开发企业到位资金8.51 万亿元，同比-11.9%（1-10 月-9.7%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-2.5%、-11.9%、-15.2%、-15.1%（1-10 月-1.8%、-10.0%、-12.0%、-12.8%），分结构资金同比降幅均扩大，在销售数据走弱情况下，房企销售回款资金降幅超 15%，房企年末现金流压力犹存。  投资建议 下半年以来，销售市场整体表现平淡，四季度以来在 2024 年高基数下销售数据降幅扩大，反应市场观望情绪依然较浓。在房企年终冲刺预期下，我们预计 12月新房推盘力度有望加大，单月成交环比数据有望改善，但在高基数下单月销售或将延续低位盘整行情，我们跟踪的重点城市 12 月前两周商品房成交面积同比-44.4%，四季度市场形势依旧严峻。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。  风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 -36%-24%-12%0%12%24%2024-122025-042025-08房地产沪深300相关研究报告 开源证券 证券研究报告 行业点评报告 行业研究 行业点评报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 9 目 录 1、 单月销售数据同比下降，不同能级城市均进入下跌通道 ..................................................................................................... 3 2、 开竣工面积降幅扩大，预计全年数据仍将承压 ..................................................................................................................... 4 3、 开发投资额降幅扩大，弱预期影响开工意愿 ......................................................................................................................... 5 4、 企业到位资金降幅扩大，房企销售回款资金降幅超 15% .................................................................................................... 5 5、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 6 6、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 7 图表目录 图 1： 2025 年 1-11 月商品房销售面积同比下降 7.8% ..............................................................................................................