房地产中央经济工作会议解读：稳地产，去库存；方向大于方式

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 12 月 12 日 强于大市 相关研究报告 《房地产底线逻辑研究系列报告一：银行直供房热度背后的真相》（2025/12/05） 《10 月楼市成交同比增速由正转负；房地产高质量发展列入新的五年规划——房地产行业 2025 年 10月月报》（2025/11/18） 《受高基数以及政策效果减弱影响，单月销售降幅扩大；今年以来投资降幅持续扩大——房地产行业2025 年 10 月统计局数据点评》（2025/11/16） 《房地产行业 2025 年 10 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城房价环比跌幅扩大，首次出现所有城市二手房房价持续下跌的情形；但一二线城市跌幅并未扩大》（2025/11/16） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——‚十五五‛规划建议解读》（2025/11/3） 《资产证券化系列报告二：从‚证券化‛到‚通证化‛，RWA 重构资产投资逻辑》（2025/09/24） 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 《‚旧改为主、收储为辅‛贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 中央经济工作会议解读 稳地产，去库存；方向大于方式 事件：  中央经济工作会议 12 月 10 日至 11 日在北京举行。关于房地产的表述有两部分。一部分在坚持内需主导，建设强大国内市场中提到高质量发展城市更新。另一部分在坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险中提到着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动‚好房子‛建设。加快构建房地产发展新模式。 核心观点  我们认为，本次会议关于房地产的提法最值得重视的是‚着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给‛。上一次在中央经济工作会议中有相似表态的是 2015 年，提到‚消化库存，稳定房地产市场‛。此次‚着力稳定房地产市场‛应该更为急切。我们认为，这也是因为近期房地产市场量价下行进一步扩大，且预计后续动能持续下滑。另外，尽管此前在政治局会议上有类似‚优化存量‛、‚消化存量‛的表述，但是‚去库存‛是自 2015 年提出‚化解房地产库存‛之后，再次在中央经济工作会议中提到。我们认为，此次提‚去库存‛相较于 2024年中央经济工作会议中的‚推进处置存量商品房工作‛更加体现解决手段不局限于政府端，而是从居民端或企业端也有必要。2024 年的‚推进处置存量商品房工作‛对应今年的提法是‚鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等‛，实际上是更加明确了处置方式，但是我们看到之前收储的推进节奏还是较为缓慢，没有出现规模性效果，库存压力仍然较大。同时叠加现在二手房市场的挂牌量，截至今年 9 月，42 城新房+二手房去化周期已经达到 28.3 个月。在居民信心和预期方面，根据央行城镇储户问卷调查来看，2025 年三季度居民对于未来的收入信心指数降至 45.9，对于未来就业预期指数降至 42.1；同时对于未来房价预期上涨的人数占比降至 9.1%，是 2013 年以来最低水平。房地产市场的量价惯性下滑，地区行政政策略显单薄，目前需要更有力的统筹的财政政策和货币政策及时托底。我们认为，此次重提‚去库存‛，但加上‚因城施策‛，说明了在政策目标上是明确要化解供强需弱的矛盾的，但在政策路径上是动态调整的。我们认为，方向大于方式，手段均有可能。  另外，‚深化住房公积金制度改革‛也是首次在中央经济工作会议中提出。截至2024 年，全国公积金缴存余额为 10.93 万亿元，公积金个人住房贷款余额为 8.07万亿元，贷款率从 2016 年的 89%下降至 74%，贷款使用率下降，但提取率有所提升。我们预计在公积金制度改革中，扩大公积金使用范围、全国公积金互通、公积金‚又提又贷‛、灵活就业人员缴存试点等等都有望实现优化。  财政和货币政策与 2024 年中央经济工作会议的提法基本一致。关于财政政策，提出‚要继续实施更加积极的财政政策。保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量，加强财政科学管理，优化财政支出结构，规范税收优惠、财政补贴政策。‛关于货币政策，提出‚要继续实施适度宽松的货币政策。把促进经济稳定增长、物价合理回升作为货币政策的重要考量，灵活高效运用降准降息等多种政策工具。‛整体来看，财政和货币政策均延续积极态度，但当前市场对于财政政策的需求更重，且更有效，建议发行相关专项债、超长期特别国债等来解决房地产政策推进时所需的资金问题。我们预计，未来可能会通过降低 LPR、公积金贷款利率、城市更新、收储、购房补贴、减免契税和增值税、以及扩大公积金异地使用范围等手段逐步达到稳地产的结果。  最后，会议号召，‚奋力实现明年经济社会发展目标任务，确保‘十五五’开好局、起好步。‛而房地产业对于经济的拖累已经连续 3 年，2025 年预计仍将是负贡献。并且，市场的持续下滑对地方政府财政、居民的还贷意愿、银行不良风险、上下游供应商资金链，以及后端的消费链条，都形成一定压力。2026 年作为‚十五五‛的开篇，我们预计，无论从防风险还是稳经济的角度，对房地产的相关政策节奏都会适当加快。 投资建议  本次会议内容对房地产行业来说是积极的。预计未来优化政策落地的空间打开，2026 年可能会是一个新的地产周期的开篇，我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破的‚小而美‛房企：保利置业集团、城投控股。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份。 风险提示  政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。 2025 年 12 月 12 日 中央经济工作会议解读 2 附录 图表 1. 中央经济工作会议历年措辞对比 财政政策 货币政策 房地产 2025 年 要继续实施更加积极的财政政策。 要继续实施适度宽松的货币政策。 坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险。 保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量