2026年房地产行业风险排雷手册——年度策略报告姊妹篇

2025年12月11日 2026年房地产行业风险排雷手册 ——年度策略报告姊妹篇证券研究报告行业评级：看好分析师杨凡邮箱yangfan02@stock.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001引言2浙商证券研究所认为2026年资本市场将围绕【结构转型信心重振，外需悲观彻底扭转】而展开。—— 科技产业投入守得云开见月明，市场重振对结构转型的信心。—— 非美市场开疆拓土对冲关税战，美欧日财政货币双宽稳需求。—— 系统性慢牛逐级抬高驭势而上，消费成长周期红利风格均衡。作为年度策略的姊妹篇，浙商研究同步推出各个行业“风险排雷手册”，换位思考年度策略最大的软肋，主动揭示市场误判的风险，前瞻研判行业最大的困难。特别强调，风险排雷绝不是看空，而是为了更好做多，运用逆向思维强化2026年度策略观点。目录C O N T E N T S3年度策略风险排雷年度策略 | 经营风险 | 政策风险 | 其他风险 0102重点个股风险排雷推荐个股风险排雷 | 热门个股风险排雷03风险提示年度策略风险排雷014年度策略经营风险政策风险其他风险行业观点：优选“轻”与“好”1.15p 年度策略观点：2026年我们预计房地产行业将持续筑底，聚焦轻资产+好企业p 投资逻辑：Ø2025年度策略中我们提到房地产核心矛盾逐步从供应居住转变为供应优质的居住。2025年10月十五五规划将房地产放在民生板块，对房地产表述为：“推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。”从该表述来看，我们认为未来房地产行业产品质量会持续提升，行业制度伴随行业发展需要会发生变化——总之，十五五会是房地产买入新发展模式的关键转型期。转型过程中，我们认为行业会继续出清、商业模式可能会发生变化，对应的投资审美也会有所变化。Ø选股思路和推荐组合：2026年地产板块的投资策略我们偏防御，建议关注：ü1）商管和物业，利润率厚、现金流好、负债低，整体稳定性好，建议关注：华润万象生活、恒隆地产、太古地产；ü2）优质头部，关注“开发+运营”类、好房子类、聚焦核心区位小而美的企业，建议关注：华润置地、招商蛇口、建发股份、建发国际集团、滨江集团；ü3）转型股，在市场格局变化中寻找新机遇，优选转型路径清晰、资源匹配度高的企业，相关标的需持续跟踪。2026年投资策略行业观点：从“房地产”走向“大城市”1.162026年投资策略6p 年度策略重要假设：2026年政策展望偏谨慎，投资偏向高毛利、高现金、高分红。•回顾2025年我们的年度策略和2025年实际地产政策，尽管我们认为房地产政策还有进一步释放的空间，但是受诸多因素影响，政策推进节奏的不确定性在增加。如果我们保守推测2026年房地产政策出台情况类似2025年，我们认为对2026年的房地产行业投资策略应偏向高毛利、高现金、高分红的稳定类投资标的。p 成立关键假设：房地产发展新模式需要长期磨合，政策短期定力较强。•和2025年不同的是，我们在做2026年的投资策略时降低了对政策的假设，在房地产板块中偏向防御型标的。但我们认为如房地产行业出现较大的风险，可能会使得政策加大释放力度。是否在2026年发生？是上半年还是下半年？我们认为2025年还暂时无法做出判断，随着时间的推移进入2026年Q1（通常是年内销售的低点），我们可以观察房地产行业销售量价走势是否发生显著变化，可以届时再判断年内是否有政策。p 成立最大软肋：•由于我们对2026年的行业投资策略不依赖于某个特定假设，投资建议偏防御，因此如果保守策略如果不成立，可能会出现的情况包括：1）政策超预期释放，托底房地产行业基本面；2）房地产行业需求侧因预期或者信心改善，亦或是因为购买力改善，出现了需求侧的自然触底修复。资料来源：浙商证券研究所经营风险：2026年房企债务违约风险减小1.27p 发生概率：中低概率。p 出现时点：2026年我们认为企业继续出现债务风险问题的可能性不高，但如果出现可能会是个别现象，时间不确定性较大。p 判断依据：我们认为房地产市场供给侧变化较大，主要的民营企业风险已经显露，房地产供给侧市场主要以央国企为主。央国企信用好，融资能力强，出现债务违约风险小。在白名单融资政策的支持下，我们认为房企进一步出现风险的概率不高。p 作用机理：如果房企偿债风险出现，作用机理会是：销售回款减少→房企偿债高峰支出增加、销售淡季现金流入减少→现金流压力增加→工程款支付困难→ 债务违约+项目停工→ 购房信心减弱。p 影响程度：•经营端：①打折促销，资产贬值；②依赖渠道分销，销售费用攀升，利润摊薄；③去化率较低，非重点监管资金难以提取。•行情端：房价承压，购房信心下行，观望情绪再度增加，去化率降低，行业整体销售进入负反馈阶段。p 跟踪方法： •进行周度及月度数据销售跟踪：融资端政策利好落地频率和力度；房价同比增速是否大幅下滑；二手房成交是否疲软。•重点关注：房企是否有新增违约情况；楼盘到访量是否好转。经营风险资料来源：浙商证券研究所政策风险：政策超预期发力1.38由于我们2026年的房地产板块投资策略的基础假设是政策维持2025年力度，因此政策风险相对于我们的投资策略而言是地产政策超预期发力。p 发生概率：中低概率。p 出现时点：可能在2026年下半年。p 判断依据：根据我们的行业经验，房地产行业销售主要观测期通常在下半年。如果房地产投资和销售数据表现异常，我们认为可能会触发房地产政策超预期释放。p 作用机理：房贷利率、收储和城市更新资金支持力度加大  企业和需求端资金面改善  房地产销量和投资额提升 / 重点城市成交量回暖，房价降幅收窄 p 影响程度：•经营端：量在价先，新房交易量放大，二手房成交价格降幅收窄。•行情端：房地产板块短期估值快速修复。受结算周期影响，企业利润率修复体现在两年以后。p 跟踪方法：①政策跟踪；②房地产销售数据跟踪。政策风险重点个股风险排雷029推荐个股风险排雷资料来源：浙商证券研究所推荐个股风险排雷：建发股份2.110p 重点推荐：【建发股份】600153.SHp 推荐逻辑：三大业务均处于经营拐点，展望三年深蹲起跳。p 我们认为：建发股份供应链和建发房产持续维持稳定经营的基本盘，而对归母净利润产生较大负面影响的美凯龙和联发集团经营层面已经发生积极变化。我们通过深入分析美凯龙和地产业务的减值和亏损情况，勾勒出未来业绩修复路径。具体来看，我们认为建发股份主营业务超预期体现在以下三方面：1)美凯龙经营触底信号已现：红星美凯龙是家居卖场龙头之一。 2025年9月建发系领导全面亮相并提出新五年规划，目标出租率三年提升至90+%。新领导层+新五年规划，我们认为美凯龙经营拐点已现。结合美凯龙2025H1出租率和单位租金稳定的情况和五年规划目标，我们保守估算2025-2027年美凯龙公允价值亏损压力会逐步减轻，乐观情况下有可能会在2026或2027开始增