房地产行业发债房企2025年三季报总结：盈利能力承压，行业结构性分化调整

请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业研究 太平洋证券股份有限公司证券研究报告 2025 年 11 月 21 日 行业深度研究 中性 / 维持 房地产 房地产 发债房企 2025 年三季报总结：盈利能力承压，行业结构性分化调整  走势比较  子行业评级 房 地 产 开 发和运营 无评级 房地产服务 无评级 相关研究报告 <<太平洋房地产日报（20251120）：武汉 2 宗宅地收金 4.36 亿元>>--2025-11-20 <<太平洋房地产日报（20251119）：湖北宜昌商品房“收旧换新”启动>>--2025-11-20 <<太平洋房地产日报（20251118）：绍兴上虞区出让一宗宅地>>--2025-11-18 证券分析师：徐超 电话：18311057693 E-MAIL：xuchao@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190521050001 证券分析师：戴梓涵 电话：18217681683 E-MAIL：daizh@tpyzq.com 分析师登记编号：S1190524110003 报告摘要 一、利润端：营收同比下降，盈利能力承压 2025 年前三季度 36 家样本发债房企营业收入合计 1.32 万亿元，同比下降 8.2%，其中 21 家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。归母净利润合计-320.85 亿元，而去年同期合计为-3.30 亿元，同比明显下降。毛利率为 15.27%，而 2024 年年末和 2025 年上半年毛利率分别为 16.43%和 16.34%，延续下降态势。 二、现金流量端：现金流压力增大，融资活动流出规模收缩 2025 年前三季度 36 家样本发债房企的经营性现金流净额累计为-87.01 亿元，较 24 年同期 350.69 亿元明显下降，其中有 15 家房企经营性现金流降低，受到房价下行，房地产市场销售表现不佳的影响，多数房企经营性现金流压力增大。投资性现金流净额为-1221.31 亿元，流出规模较 24 年同期增加了 88.33%，筹资活动现金流净额约-799.36 亿元，而2024 年同期为-1714.50 亿元，在金融十六条、白名单项目贷款等房地产融资协调机制的支持下，同比净流出规模收缩。 三、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存 2025 年前三季度 36 家样本发债房企有息负债规模为 3.53 万亿元，较 2024 年三季度末的 3.57 万亿小幅下降 0.96%。平均剔除预收账款的资产负债率为 69.04%，较 2024 年三季度末提高了 0.63 个百分点。平均净负债率为 118.90%，同比 2024 年三季度末提高了 10.13 个百分点。现金短债比从 24 年三季度末 1.10 小幅提高至 1.11。 四、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优 2025 年前三季度 29 家可获取数据发债房企样本的全口径销售金额较24 年同期同比下降 15.1%至 16185 亿元。权益销售比大部分在 60%以上。 五、投资建议： 目前房地产市场仍处于调整时期，8 月份国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”。进入 9 月份以来，各部委推出多项地产政策，北京、上海和深圳等核心城市相继优化楼市政策，市场信心略有修复。“十五五”中关于地产方面强调“推动房地产高质量发展”，目前已出台多项政策支持盘活存量闲置土地和存量商品房，我们认为大力实施城市更新也有望为房地产高质量发展提供支撑，部分房企也正在积极探索相关业务机会。对房企而言，面对行业处于深度调整期，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，具备竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。 六、风险提示： 房地产行业下行风险；个别房企信用事件风险；房地产调控政策落地进程不及预期 (30%)(20%)(10%)0%10%20%24/11/2125/2/225/4/1625/6/2825/9/925/11/21房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业深度研究 P2 目录 一、 样本说明 ...................................................................... 4 二、 利润端：营收同比下降，盈利能力承压 ............................................. 4 2.1 营收整体同比下降，地方国企表现较优 ............................................... 4 2.2 归母净利润明显走弱，盈利能力仍承压 ............................................... 5 2.3 毛利率延续下降态势，盈利空间进一步压缩 ........................................... 6 三、 现金流量端：现金流压力增大，融资活动流出规模收缩 ............................... 7 3.1 经营性现金流净额降低，现金流压力增大 ............................................. 7 3.2 投资活动维持同比净流出，央企投资支出相对较高 ...................................... 8 3.3 筹资性净现金流流出规模收缩，融资环境放松 ......................................... 9 四、 负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存 ................................. 9 4.1 有息债务规模整体小幅下降 ......................................................... 9 4.2 剔预资产负债率和净负债率提高，现金短债比增加 ..................................... 10 五、 销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优 ........................................ 11 六、 投资建议 ..................................................................... 13 七、 风险提示 ..................................................................... 13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 守正 出奇 宁静 致远 行业深度研究 P3 图表目录 图表 1： 样本选取发债房企名单 ......................................................... 4 图表