2025年第三季度物流仓储市场概览：带你看中国

joneslanglasalle.com.cn研究部2025年11月睿见研究2025年第三季度物流仓储市场概览带你看中国2025年三季度，国内消费需求有序释放，为物流仓储市场提供一定支撑。前三季度，社会消费品零售总额同比增长4.5%，其中实物商品网上零售额增速逐月改善，快递业务量同比增长17.2%，反映终端消费持续恢复。上半年仓储需求表现较好的升级类消费品（通讯设备、家用电器及音像器材等），在第三季度销售额继续保持较高增速。相关企业为应对年末购物季提前布局，推动仓储需求向下半年延伸，支撑国内电商平台和第三方物流企业对高标仓的需求。尽管部分头部跨境电商平台因全球战略调整，放缓了国内仓储需求扩张节奏，但内需回暖与企业降本增效驱动的搬迁需求，共同推动市场延续温和修复进程。三季度，全国物流地产市场整体供应规模明显收窄，但新增供应呈现区域性集中，各城市供应节奏差异导致空置率表现分化。受新增需求偏弱影响，项目间竞争有所加剧，市场租金调整持续。当前市场仍处于消化存量与结构性调整阶段，部分城市面临短期空置率压力，业主普遍通过灵活租赁策略加快去化，为后续需求释放创造条件。22025年第三季度物流仓储市场概览2025年三季度，中国物流仓储市场延续温和修复趋势。在促消费政策持续发力下，国内消费温和回暖，带动国内电商平台及第三方物流企业的仓储需求逐步回升；同时，部分头部跨境电商平台因全球战略调整，对国内仓储扩张趋于审慎。受限于新增需求整体偏弱，企业出于降本目的的搬迁需求仍是当前租赁市场的重要支撑。仲量联行追踪的主要物流市场数据显示，本季度净吸纳量约123万平方米，较去年同期明显收缩；其中，昆山和嘉兴表现相对活跃，单季净吸纳量均超过20万平方米。区域市场呈现显著分化的需求特征：华北地区租赁活跃度较上半年有所放缓，租赁活动由企业降本驱动的搬迁需求主导；华东地区整体需求保持稳定，租户活动仍以成本优化为主要导向；华南地区需求以国内电商平台、第三方物流和城市零售企业为主；华西地区需求持续活跃，数码家电零售、白酒及快递快运企业共同支撑增量仓储需求。降本搬迁与内需回暖支撑市场温和修复非保税物流仓储新增供应及净吸纳量数据来源：仲量联行研究部注：数据来自仲量联行跟踪的全国主要物流城市，包括上海、昆山、太仓、嘉兴、苏州、南京、常熟、无锡、杭州、宁波、武汉、成都、重庆、西安、北京、天津、廊坊、沈阳、青岛、广州、深圳、佛山、东莞和惠州。其中2025年数据不包括沈阳、青岛和宁波，2025年三季度数据不包括无锡、杭州和佛山。0.02.04.06.08.010.012.014.020152016201720182019202020212022202320242025Q1-Q3净吸纳量（百万平方米）净吸纳量新增供应32025年第三季度物流仓储市场概览供应压力整体趋缓，区域分化态势延续2025年第三季度，全国物流地产新增供应约118万平方米，同比下降逾40%，整体供应节奏放缓。但新增供应呈现区域性集中，市场分化显著：上海单季新增供应超30万平方米，短期空置压力仍在高位；广州和东莞面临阶段性供应压力，空置率有所抬升；而成都虽维持稳定供应节奏，但得益于稳健的仓储需求，空置率保持在个位数低位。值得关注的是，在当前市场条件下，已有个别开发商因去化与运营压力，适度推迟项目竣工或调整后续开发计划，进一步缓解了短期内的新增供应压力。非保税物流仓储供应量来源：仲量联行研究部注：数据来自仲量联行跟踪的全国主要物流城市，包括上海、昆山、太仓、嘉兴、苏州、南京、常熟、无锡、杭州、宁波、武汉、成都、重庆、西安、北京、天津、廊坊、沈阳、青岛、广州、深圳、佛山、东莞和惠州。其中2025年数据不包括沈阳、青岛和宁波，2025年三季度数据不包括无锡、杭州和佛山。0.02.04.06.08.010.012.0201120122013201420152016201720182019202020212022202320242025建筑面积（百万平方米）1Q2Q3Q4Q42025年第三季度物流仓储市场概览展望未来，全国物流地产供应端整体将趋于平稳，但区域分化将持续显现：华南地区及北京已进入供应释放周期，而华东地区与华西地区的供应压力则相对可控。在有效需求释放节奏相对缓慢的背景下，新增供应集中入市的地区去化周期预计将延长，整体空置水平或将阶段性上行。数据来源：仲量联行研究部非保税物流仓储现有存量和预测总量0.02.04.06.08.010.012.0北京上海广州深圳昆山苏州南京嘉兴太仓武汉成都重庆天津廊坊常熟杭州无锡青岛宁波西安佛山东莞惠州2025年第三季度已有存量25Q3-2027新增供应建筑面积（百万平方米）52025年第三季度物流仓储市场概览租金调整持续深化，业主灵活应对支撑市场修复2025年三季度，受新增需求偏弱影响，全国物流地产租金整体延续下行调整趋势。项目间竞争激烈，促使业主对租金策略更趋灵活：一方面，新入市项目普遍注重定价竞争力；另一方面，存量业主在租金谈判中展现出更高灵活性，如降价续租或在合同期内提供租金优惠。仲量联行监测数据显示，三季度全国主要物流城市租金同比全部录得负增长。其中，华北地区的廊坊、天津，以及华东地区的常熟、嘉兴、太仓、上海、昆山和苏州租金调整幅度相对明显，同比降幅均超15%；华南和华西地区租金跌幅相对温和，特别是华西地区租金跌幅较前期显著收窄。短期内，中国物流仓储市场仍将处于温和修复阶段。在整体需求复苏节奏偏缓、企业租赁策略趋于谨慎的背景下，项目间竞争压力不减，租金或延续下行态势。不过，当前的租金调整正逐步提升市场性价比，有望促使部分租户以接近原有非高标仓水平的租金，实现向高标仓升级，从而带动市场活跃度回升。中长期来看，随着新增供应压力持续缓释、消费市场稳步复苏，叠加制造业对高标准仓储空间的需求稳步释放，部分核心城市租金有望于2026年底率先企稳并温和回升。2025年三季度非保税物流地产空置率和租金同比变化数据来源：仲量联行研究部空置率租金同比变化上海北京广州深圳昆山苏州南京嘉兴太仓武汉成都重庆西安天津廊坊常熟东莞惠州-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%0%5%10%15%20%25%30%35%40%当季度空置率（左轴）当季度租金同比变化（右轴）62025年第三季度物流仓储市场概览联系我们曾丽中国区物流地产研究负责人研究部资深董事silvia.zeng@jll.com72025年第三季度物流仓储市场概览仲量联行微信号仲量联行小程序联系客服400-000-8250©仲量联行2025年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。 但我们不对其准确性做出任何保证或担保。仲量联行大中华区分公司北京北京市 朝阳区针织路23号 国寿金融中心8层 邮政编码 100026电话 +86 10 5922 1300成都四川省成都市 红星路3段1号 成都国际金融中心1座29层 邮政编码 610021电话 +86 28 6680 5000重庆重庆市 渝中区五一路95号 复星国际中心 601-602室 邮政编码 400010电话 +86 28 6680 5000广州广东省广州市 天河区珠江新城珠江东路6号 广州周大福