案例研究 | 政策暖风下的分化与突围：2025年上海新房市场项目诊断解析

楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 1 案例研究 | 政策暖风下的分化与突围：2025 年上海新房市场项目诊断解析 根据 58 安居客研究院数据显示，2025 年上海新房市场呈波动特征：找房热度与销售面积关联但节奏有差，年初双双低迷；2-4 月热度回升带动成交反弹；5-9 月热度缓降、成交持续下滑。 上海新房市场呈现先修复后趋稳回落，处于调整博弈期，购房者决策谨慎，供需动态平衡。但不同区域间又呈现出鲜明的结构性分化特征。在不同项目间的销售表现差距也非常悬殊 —— 有的项目认筹率突破 283% 实现 "三开三罄"，有的却在 15 个月内去化率仅 53%。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 接下来，我们结合上海楼市最新政策导向与 7 个项目案例，深度剖析新房开盘热销与滞销的核心原因，为市场参与者提供参考。 40.050.060.070.065.070.075.080.085.02024-012024-022024-032024-042024-052024-062024-072024-082024-092024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092024-2025年上海新房 找房热度&销售面积新房找房热度新房销售面积（万㎡）楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 2 一、上海新房市场整体环境与需求特征 （一）政策环境：精准松绑与品质导向双重驱动 2025 年上海楼市政策调整呈现 "双向发力" 特征。 首先是需求端的政策。上海外环外新房成交面积占比从 2022 年的 71% 持续下降至 2025 年 1-9 月的 65%，呈现逐年放缓态势。基于这一市场变化，2025 年 8 月 25 日上海出台了 “新政”，精准聚焦外环外板块，通过取消外环外限购限制、降低首付比例、优化房贷条件等举措，直击区域刚需与改善型需求的释放痛点。这一政策调整深度契合市场走势，旨在激活外环外购房潜力，推动区域成交回暖。 再看供给端政策。9 月 26 日上海出台的“好房子”新规则从供给端发力，通过 17项具体规范提升住房品质。例如优化阳台计容规则后，140 平方米户型阳台赠送面积增加 3 平方米，得房率和居住舒适度提高；明确架空层、风雨连廊不计入容积率，扩大社区公共空间；鼓励使用高品质外立面材料，提升建筑外观质感。这些细节调整推动市场从单纯价格竞争转向品质竞争。当购房者开始关注阳台大小、公共区域设计、外立面材质等具体品质时，市场竞争逻辑已发生根本转变。推动市场从 "价格竞争" 向 "品质竞争" 转型。 从当前发展看，上海楼市政策逻辑清晰：一是通过取消外环外限购释放刚需，二是通过“好房子”新规提升住房品质，共同推动楼市高质量发展。 时间 外环外成交面积（万方） 全市成交面积（万方） 占比 2022 年 735 1035 71% 2023 年 649 940 69% 楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 3 2024 年 449 685 66% 2025 年 1-9 月 301 463 65% 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 （二）市场需求：结构性缺口明显，改善型需求表现突出 从 2025 年上海整体的新房户型面积段访问热度走势来看，改善型户型需求表现突出。90~120 平米在 1 月、4 月占比较高，后续有所波动；120~140 平米在 7 月热度飙升至 36.4%，成为单月峰值；140~180 平米在 9 月占比达 35.0%，表现亮眼；180~220 平米在 3、5、6 月占比均超 34%，持续保持高热度。而 70 平米以下、70~90 平米及 220 平米以上户型整体占比偏低。整体来看，市场对改善型户型（大户型、大平层等）关注度高，且不同面积段的热度随时间呈现明显阶段性波动，反映出购房者在改善型需求上的多元化与阶段性侧重。 而从我们项目诊断的微观层面分析来看，多个区域的供需数据显示，90-120 平方米三室与 120-140 平方米四室成为市场主流需求，供需不匹配度指数普遍为负。闵行区 90-120 平方米三室供需不匹配度达 - 0.22，青浦区 90-120 平方米三室为 - 0.17，奉贤区 90-120 平方米三室与 140-180 平方米四室均为 - 0.08，反映出这类户型的供不应求。 楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 4 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 数据说明：通过对比目标项目和所在板块在产品类型（户型+面积）上的供需差异，汇总所有产品类型匹配值得出的综合评分。数值为正，表示项目产品与市场需求缺口不匹配，数值越大则供大于求的情况越严重；数值为负，表示项目产品契合市场需求缺口，数值越小则反映该产品类型供不应求。 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 2.4%2.6%2.6%2.1%1.9%1.9%2.0%2.4%2.4%9.1%34.5%9.0%8.9%8.3%7.6%17.9%8.1%17.5%35.4%17.1%6.8%34.6%7.3%16.4%7.8%8.9%16.7%16.0%6.9%16.9%7.0%18.6%18.9%36.4%35.7%8.5%17.0%16.5%17.3%18.1%16.6%8.3%16.4%17.5%35.0%6.9%9.2%34.3%17.0%35.3%35.9%8.7%16.5%8.2%13.2%13.3%13.1%12.4%12.1%11.0%10.8%11.0%11.7%0%20%40%60%80%100%2025-01 2025-02 2025-03 2025-04 2025-05 2025-06 2025-07 2025-08 2025-092025年上海新房户型面积段访问热度走势70平米以下70~90平米90~120平米120~140平米140~180平米180~220平米220平米以上楼盘洞察-案例研究 合作洽谈联系方式：微信:13818400935；邮箱:husixu01@58.com； 5 资料来源：安居客研究院【楼盘洞察】产品数据库 二、新房项目热销的核心驱动因素 （一）精准匹配市场需求，产品定位不跑偏 我们近期诊断的上海的几个项目，热销项目普遍精准捕捉了区域户型缺口，形成 "供需共振"。浦东北蔡板块某项目主打 88-110 平方米三室，恰好契合板块 90-120 平方米三室供不应求的市场特征，认筹率从首次开盘的 89% 持续攀升至 283%；闵行梅陇项目聚焦 108-149 平方米三室 / 四室，精准对接区域急需的改善型户型，三次开盘均实现 "三开三罄"。 在户型设计上，热销项目多具备鲜明亮点：宝山杨行某项目 105 平方米户型采用三开间朝南、双阳台 + 4 个飘窗设计