房地产行业第44周周报：十月百强房企销售同比走弱；“十五五”规划建议指明房地产高质量发展方向将聚焦完善制度、优化供给、提升品质

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 11 月 4 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 44 周周报（2025 年10 月 25 日-2025 年 10 月 31 日） 十月百强房企销售同比走弱；“十五五”规划建议指明房地产高质量发展方向将聚焦完善制度、优化供给、提升品质 新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大；二手房成交面积同环比降幅均扩大；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降，同比上升。 核心观点  新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。40 个城市新房成交面积为 264.0 万平方米，环比上升 3.1%，同比下降 37.3%，同比降幅较上周扩大 16.2 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-1.2%、7.8%、-3.1%，同比增速分别为-51.1%、-29.9%、-30.5%，一、二线城市同比降幅较上周分别扩大 23.4、19.4 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄 4.6 个百分点。  二手房成交面积同环比降幅均扩大。18 个城市二手房成交面积为 165.3 万平方米，环比下降 7.5%，同比下降 30.9%，同比降幅较上周扩大 3.9 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 4.4%、-15.4%、-0.4%，同比增速分别为-28.0%、-37.2%、-22.5%，一、二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大 2.2、4.7、5.7 个百分点。  新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降，同比上升。12 个城市新房库存面积为 11306万平，环比增速为-0.6%，同比增速为-12.2%；去化周期为 18.8 个月，环比下降 1.4 个月，同比提升 0.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 19.6、15.0、78.2 个月，环比分别下降 0.8、1.9、5.0 个月，一、三四线城市同比分别上升 0.9、19.3 个月，二线城市同比下降 0.3 个月。  土地市场环比量价齐涨，同比量涨价跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为 2035.2 万平方米，环比上升 79.6%，同比上升 18.1%；成交土地总价为 501.0 亿元，环比上升 160.8%，同比下降 20.5%；成交土地楼面均价为 2462 元/平，环比上升 45.3%，同比下降 32.7%；溢价率为 1.1%，环比下降 9.3 个百分点，同比下降 0.6 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 59.0 亿元，环比下降76.9%，同比下降 60.9%（前值：353.2%）。总偿还量为 205.3 亿元，环比上升 122.5%，同比上升 79.6%（前值：77.8%）；净融资额为-146.3 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.7%，较上周下降 2.2pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为-0.3%，较上周上升 1.5pct。房地产板块 PE 为 25.20X，较上周下降2.83X。  百强房企 10 月全口径销售同比降幅扩大。百强房企 10 月实现全口径销售额同比-39.8%（前值：-2.4%）；1-10 月百强房企累计同比-16.7%（前值：-12.8%）。 TOP20 房企中，10 月销售额同比增速为正的有：绿地（+67%）、中国中铁（+61%）、金茂（+3%）。1-10 月累计销售额同比增速为正的有：金茂（+24%）、国贸（+22%）、中国中铁（+11%）、绿地（+5%）、建发（+2%）、越秀（+1%）。 政策  10 月 28 日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布，针对房地产的提法出现在多项战略任务中。此次“十五五”规划建议与“十四五”相比，最大的两个区别是，1）由“十四五”中的“房住不炒”的定调转向至“十五五”的“高质量发展”。2）在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”部分中，单列“推动房地产高质量发展”条目，而此前的“十四五”规划建议中房地产无单列条目，体现出当前中央对于地产的重视，以及当前中央对于房地产的考量更多在民生层面。在如何推动房地产高质量发展方面，规划建议明确提出“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度”五大方向。此外，在规划建议中，还有其他几处与房地产相关的内容，主要包括“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”、“大力实施城市更新”、“盘活用好低效用地、闲置房产”、“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解”。我们预计，“十五五”期间，“好房子”建设与城市更新将持续推进，或将进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业企稳发展。此外，一线城市购房限制性政策、商业地产领域、盘活存量土地与房屋的相关政策也存在优化预期。 投资建议：  我们认为本周发布的“十五五”规划建议对于地产相关表态在保障底层风险安全的基础上，增加了实质的关于如何改善的相关定调和方向，整体是中性偏积极的。因此也给未来落地优化政策打开了空间。基于此，我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时