房地产行业新维度研判系列（一）：线下售楼暂停，地产政策能否宽松

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Summary] 报告摘要： 本次疫情对地产带来全新影响；其中，最为显著的是线下售楼处暂停开放。虽然政策层面也在逐步释放流动性，但由于房地产一直是被定向严控的领域，所以房地产能否受益宽松对冲，是市场关注的焦点。 根据全文分析，我们认为，地产政策将确定性边际宽松。  春节前后，本是需求变化的关键窗口期 历史规律看，春节期间是观察全年地产走势的重要窗口期；然而，今年由于疫情冲击，春节前后期间成交下滑显著，并非以往需求正常变化。 对地产政策判断而言，疫情总会过去，推迟的需求总会回归；关键是剔除疫情影响看，当前地产需求的所处阶段，是否会促使地产政策边际宽松。  即使剔除疫情影响，地产需求本身就有下行压力 当前销售端与土地端，相关指标接近政策宽松的阈值，从剔除疫情影响的三大需求维度看： 土地端；近 3 个月，溢价率持续位于 10%以下；流拍率持续半年位于 10%以上。 居民杠杆端：创新构建居民增量储蓄利息保障倍数，领先房价变化 9 个月，该指标预示 2020Q1 需求端有下行压力。 销售端：前期销售额增长背后，已暗藏下行压力，在出现疫情影响之前，新开盘去化率已至年内低水平。 可见，即使没有疫情影响，需求下行压力也会触发政策改善的阈值。  投资建议：政策确定性边际宽松，逢低布局调整后的优质地产股 从地产股三大机会区间看，2020 年一季度，地产股依然位于第一种机会区间，即政策由收紧转为边际宽松，地产股的估值提升区间；当前疫情冲击带来调整，我们建议对此轮调整后的优质地产股，积极逢低布局。 推荐：阳光城、保利地产、金地集团、万科 A、荣盛发展。  风险提示 1、疫情变化具有不确定性； 2、政策改善不及预期； 3、通胀压力及外围不确定性加大。 盈利预测与财务指标 代码 重点公司 现价 EPS PE 评级 2020/2/4 2018A 2019E 2020E 2018A 2019E 2020E 000671.SZ 阳光城 6.74 0.75 1.05 1.42 8.99 6.42 4.75 推荐 600048.SH 保利地产 14.31 1.58 2.23 2.70 9.06 6.42 5.30 推荐 600383.SH 金地集团 12.25 1.79 2.18 2.56 6.84 5.62 4.79 推荐 000002.SZ 万科 A 27.62 3.06 4.15 5.03 9.03 6.66 5.49 推荐 002146.SZ 荣盛发展 8.12 1.74 2.22 2.68 4.67 3.66 3.03 推荐 资料来源：公司公告、民生证券研究院 [Table_ProfitDetail] [Table_Invest] 推荐 维持评级 [Table_QuotePic] 行业与沪深 300 走势比较 资料来源：Wind，民生证券研究院 [Table_Author] 分析师：赵翔 执业证号： S0100520010001 电话： 021-85127834 邮箱： zhaoxiang@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.《房地产 2020 年度策略报告：升级，新维度研判地产》20200116 -45%5%55%19/2/319/5/319/8/319/11/320/2/3沪深300 [Table_Title] 房地产 行业研究/专题报告 线下售楼暂停，地产政策能否宽松 —新维度研判系列（一） 专题报告/房地产行业 2020 年 2 月 5 日 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 [Table_Page] 专题报告/房地产行业 目录 一、前言 .............................................................................................................................................................................. 3 二、春节前后，本是需求变化的关键窗口期................................................................................................................... 4 三、即使剔除疫情影响，地产需求本身就有下行压力 ................................................................................................... 5 （一）土地端：溢价率向下，流拍率向上 ............................................................................................................................ 5 （二）居民杠杆端：创新指标—居民增量储蓄利息保障倍数 ............................................................................................ 6 （三）销售端：新房去化率持续走低 .................................................................................................................................... 7 四、政策确定性边际宽松，逢低布局调整后的优质地产股 ........................................................................................... 8 五、风险提示 ...................................................................................................................................................................... 9 插图目录 .........................................................................................................................................