固收深度报告：一文读懂城投平台发行公募REITs产品的过去、现在与未来(展望篇)

东吴证券研究所 1 / 34 请务必阅读正文之后的免责声明部分 固收深度报告 20251015 一文读懂城投平台发行公募 REITs 产品的过去、现在与未来（展望篇） 2025 年 10 月 15 日 证券分析师 李勇 执业证书：S0600519040001 010-66573671 liyong@dwzq.com.cn 证券分析师 徐津晶 执业证书：S0600523110001 xujj@dwzq.com.cn 相关研究 《一文读懂城投平台发行公募 REITs产品的过去、现在与未来（回顾篇）》 2025-10-13 《周观：第二轮“关税战”打响后（2025年第 39 期）》 2025-10-12 [Table_Tag] [Table_Summary] 观点 ◼ 各省市城投平台公募 REITs 表现解构：1）浙江省：拥有存续城投 REITs产品 5 只，合计规模 174.43 亿元，2025Q2 营业收入约 7.51 亿元、可供分配金额约 4.60 亿元，预期分红率均值 8.45%、估值收益率均值 2.34%、P/FFO 倍数均值 13.25，2025 年以来换手率 116.58%、涨跌幅 6.77%。2）广东省：拥有存续城投 REITs 产品 3 只，合计规模 124.14 亿元，2025Q2 营业收入约 2.12 亿元、可供分配金额约 1.39 亿元，预期分红率均值 5.28%、估值收益率均值 6.05%、P/FFO 倍数均值 22.68，2025 年以来换手率 136.44%、涨跌幅 4.73%。3）安徽省：拥有存续城投 REITs产品 2 只，合计规模 124.13 亿元，2025Q2 营业收入约 2.46 亿元、可供分配金额约 1.66 亿元，预期分红率均值 6.93%、估值收益率均值 6.17%、P/FFO 倍数均值 15.06，2025 年以来换手率 149.52%、涨跌幅 8.39%。4）上海市：拥有存续城投 REITs 产品 2 只，合计规模 41.66 亿元，2025Q2营业收入约 0.66 亿元、可供分配金额约 0.48 亿元，预期分红率均值3.88%、估值收益率均值 3.87%、P/FFO 倍数均值 28.09，2025 年以来换手率 106.04%、涨跌幅 21.02%。5）江苏省：拥有存续城投 REITs 产品2 只，合计规模 37.48 亿元，2025Q2 营业收入约 1.41 亿元、可供分配金额约 0.86 亿元，预期分红率均值 8.80%、估值收益率均值 2.93%、P/FFO倍数均值 15.95，2025 年以来换手率 95.66%、涨跌幅 21.28%。6）北京市：拥有存续城投 REITs 产品 2 只，合计规模 23.43 亿元，2025Q2 营业收入约 0.21 亿元、可供分配金额约 0.16 亿元，预期分红率均值 2.93%、估值收益率均值 2.24%、P/FFO 倍数 53.29，2025 年以来换手率 156.05%、涨跌幅 12.50%。7）河北省：拥有存续城投 REITs 产品 1 只，规模 56.98亿元，2025Q2 营业收入约 1.27 亿元、可供分配金额约 1.06 亿元，预期分红率 14.26%、估值收益率 6.16%、P/FFO 倍数 12.15，2025 年以来换手率 73.09%、涨跌幅 4.73%。8）湖北省：拥有存续城投 REITs 产品 1只，规模 15.75 亿元，2025Q2 营业收入约 0.21 亿元、可供分配金额约0.15 亿元，预期分红率 5.71%、估值收益率 7.68%、P/FFO 倍数 18.37，2025 年以来换手率 154.36%、涨跌幅-15.74%。9）山东省：拥有存续城投 REITs 产品 1 只，规模 14.96 亿元，预期分红率 6.77%、估值收益率1.49%、P/FFO 倍数 15.95，2025 年以来换手率 156.52%、涨跌幅 29.89%。10）福建省：拥有存续城投 REITs 产品 1 只，规模 13.00 亿元，2025Q2营业收入约 0.19 亿元、可供分配金额约 0.15 亿元，预期分红率 2.71%、估值收益率 3.41%、P/FFO 倍数 36.90，2025 年以来换手率 235.91%、涨跌幅 21.06%。11）四川省：拥有存续城投 REITs 产品 1 只，规模 12.50亿元，2025Q2 营业收入约 0.23 亿元、可供分配金额约 0.15 亿元，预期分红率 7.26%、估值收益率 3.62%、P/FFO 倍数 24.18，2025 年以来换手率 144.22%、涨跌幅 12.34%。 ◼ 公募 REITs 对城投平台自身发展的意义与影响：基础设施公募 REITs对于城投平台的核心价值在于为 其提供了盘活存量、提质增效的战略路径，助力其通过资产证券化实现降负债、促转型、增活力的多维目标，对于其化解债务风险、实现市场化转型具有深远影响。因此，成功发行、扩募公募 REITs 的地方城投平台，有望在信用资质、运营能力和市场形象上获得提升，并在未来基础设施领域的投融资格局中占据更有利的竞争地位。具体包括：优化资本结构，破解债务困境；盘活存量资产，构建投资闭环；倒逼营运能力提升，驱动市场化转型。 ◼ 城投平台公募 REITs 投资建议：结合全国各地区城投平台所发行基础设施 REITs 当前的运营状况、收益能力和市场表现，为挖掘兼具区域经济韧性、稳定现金流产出、可观收益水平和合理估值区间的四重优势标的，我们建议在城投 REITs 这一细分板块中采取“区域为先、类型为要”的配置策略。1）筛选城投 REITs 所属省市。在有存量城投公募 REITs产品的地区中优选区域经济发达、财政实力雄厚的地区，或位于具有清 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 2 / 34 晰战略发展定位圈层的地区。例如，上海、江苏、北京、广东和浙江等系地方综合实力较强的地区，安徽属长三角经济带，河北属京津冀地区，山东位于连接南北两大城市群的纽带位置，均具有产业资源丰富、营商环境良好、生产制造配套齐全且人口保持净流入等特点，故可支撑区域内城投平台的产业园类底层资产、保障房类底层资产或高速公路类底层资产能够长期获得稳定的租赁收入或过路费收入。换言之，该类地区城投平台发行的公募 REITs 产品的收益来源稳定，可在为投资者提供较好的基础分红保障的同时激发产品估值的持续增长。2）筛选城投 REITs底层资产类型。城投平台用于作为公募 REITs 底层资产的资产类型相对单一，以交通基础设施类、园区基础设施类、保障性租赁住房类为主，此外亦有少量创新型资产类型如市政设施类、仓储物流类等。若根据各REITs 产品 2025 年二季度的营收表现而言，可以发现交通基础设施类底层资产和保障性租赁住房类底层资产在经济基本面慢修复环境中相对具备更好的盈利稳定性，波动风险可控，同时交通基础设施类还额外具备体量较大的规模优势，提供更多的参与配置机会。若根据各 REITs产品截至 2025 年 9 月中旬的估值、分红、收益、流动性情况而言，则可以发现除交通基础设施类