房地产行业样本城市周度高频数据全追踪：新房和二手房日均网签面积均高于去年同期水平

敬请阅读末页的重要说明 2025 年 09 月 21 日 推荐（维持） ——样本城市周度高频数据全追踪 周期/房地产 一、核心要点 图 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 9 月 18 日） 资料来源：Wind、房管局、招商证券等 表 1：样本城市新房及二手房网签面积同比（截至 9 月 18 日） 新房（9 月 1 日-9 月 18 日） 二手房（9 月 1 日-9 月 18 日） 城市能级 同比 较 8 月 城市能级 同比 较 8 月 样本城市 （39 城） +16% 转正 +37 PCT 样本城市 （16 城） +28% 转正 +30 PCT 一线城市 （4 城） +14% 转正 +45 PCT 一线城市 （2 城） +35% 转正 +37 PCT 二线城市 （10 城） +27% 转正 +42 PCT 二线城市 （4 城） +25% 转正 +27 PCT 三线城市 （25 城） +4% 转正 +24 PCT 三线城市 （10 城） +25% 转正 +28 PCT 资料来源：Wind、房管局、招商证券等；备注：考虑到今年和去年中秋节假期日期不一致（去年为 9 月 15-17 日），若剔除中秋节假期影响，9 月以来新房日均成交面积同比增加约 2%，二手房日均成交面积增加约 5% 前瞻及佐证指标： 二手及租金价格：截至 2025 年 8 月，北京和广州二手价格和租金同比降幅均扩大，其中租金同比降幅扩大幅度均大于二手价格；上海二手价格同比降幅扩大，租金同比降幅收窄；深圳二手价格和租金同比降幅均收窄，其中租金同比降幅收窄幅度大于二手价格； 二手带看人数：截至 2025 年 8 月，12 个样本城市平均带看人数环比在 7 月-8.7%的基础上转正至 2.8%，同比增幅较 7 月扩大 4.0 PCT 至 19.8%； 流动性前瞻：根据招商证券房地产组流动性前瞻指标判断，截至 2025 年 9 月，宏观层面流动性环比紧缩力度扩大，同比宽松力度收窄； 挂牌价调涨占比：截至 2025 年 8 月，12 个样本城市挂牌价调涨房源占比从 7月的 6.0%下降 0.2 PCT 至 5.8%，同比降幅较 7 月收窄 2.9 PCT 至-1.6%。 周观点：（一）判断净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房的合计总需求筑底的关键观察点；重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下，新房市场供需环境较二手房更早出现改善的可能；（二）判断现房销售相关政策或难以“一刀切”，更大概率以试点形式逐步推进，并且房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深“护城河”，因其或提高行业进入门槛。中央城市工作会议时隔十年再度召开，明确“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期”定调并提出“从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”，判断城市更新工作或非“大拆大建”，而是更强调城市功能完善和品质提升等；（三）相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取，从考虑潜在减值压力调整后的 PB 估值水平来看，当前板块调整后 PB 约 1.0 倍，已基本反映现房销售等对商业模式影响的担忧，认为板块已进入投资区间，而更“纯粹”的销售前 5 重点房企调整后PB 平均约 0.7 倍；（四）关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：（1）21 年后资产负债表贡献利润表较优；（2）部分企业信用溢价；（3）困境反转。 风险提示：短期调控政策改善不及预期，利率改善不及预期，去化不及预期，长效机制不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 257 5.0 总市值（十亿元） 2999.3 2.9 流通市值（十亿元） 2829.4 3.0 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 5.1 11.7 58.8 相对表现 -1.5 -0.5 17.9 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《销售及新开工等数据承压，关注巩固房地产市场止跌回稳的有力措施——房地产行业 25 年 1-8 月数据深度解读》2025-09-17 2、《新房和二手房网签面积均同比转正——样本城市周度高频数据全追踪》2025-09-14 3、《8 月样本 12 城二手带看人数环比转正——样本城市周度高频数据全追踪》2025-09-07 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn 冯靖淇 研究助理 fengjingqi@cmschina.com.cn Sep/24Jan/25May/25Aug/25新房和二手房日均网签面积均高于去年同期水平 敬请阅读末页的重要说明 2 行业定期报告 二、新房网签：同比转正，环比高于过去 4 年同期水平 图 2：9 月 1 日-18 日整体样本城市和贸易五省样本城市新房网签面积均同比转正 资料来源：统计局、房管局、招商证券；注：“贸易五省”指进出口总额排名前 5 的省份和直辖市，即广东省、江苏省、浙江省、上海市和北京市，图中贸易五省新房网签数据中包括 19 个样本城市数据 图 3：9 月 1 日-18 日整体样本城市和贸易五省样本城市新房网签面积环比均高于过去 4 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 3 行业定期报告 三、二手房网签：同比转正，环比高于过去 4 年同期水平 图 4：9 月 1 日-18 日整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积均同比转正 资料来源：房管局、招商证券；注：“贸易五省”指进出口总额排名前 5 的省份和直辖市，即广东省、江苏省、浙江省、上海市和北京市，图中贸易五省二手房网签数据包括 11 个样本城市数据 图 5：9 月 1 日-18 日整体样本城市和贸易五省样本城市二手房网签面积环比均高于过去 4 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 4 行业定期报告 四、滚动网签：新房和二手房日均网签面积均高于去年同期水平 图 6：新房日均网签面积低于 2019-2023 年同期水平，高于 2024 年同期水平；二手房日均网签面积低于 2020 年同期水平，高于 2019 年和 2021-2024 年同期水平 资料来源：房管局、招商证券 敬请阅读末页的重要说明 5 行业定期报告 五、拿地：1-8 月累计成交建面同比降幅扩大，累计成交均价同比增幅收窄 图 7：2025 年 1-8 月，全国累计土地成交建面同比降幅较 1-7 月扩大 2 PCT 至-10%，成交均价同比增幅较 1-7 月收窄 5 PCT 至 23% 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 图 8：2025 年 8 月，推出建面同比降幅收窄，成交建面同比降幅扩大；流拍率较上月下降 6.7 PCT 资料来源：中指院数据库、招商证券 备注：拿地数据范畴包括住宅用地、综合用地（含住宅）以及商业/办公用地 敬请阅读