核心城市房地产行业销售跟踪(2025年8月)：8月一线二手房成交面积同比转正，成交均价同比降幅收窄

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 行业研究 8 月一线二手房成交面积同比转正，成交均价同比降幅收窄 ——光大核心城市房地产销售跟踪（2025 年 8 月） 房地产（地产开发） 新房：1-8 月光大核心 30 城住宅成交面积同比-7.8%，成交均价同比+2.8%。 1）2025 年 8 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交面积为 882 万㎡，同比-12.5%，环比-2.2%；其中，北上广深杭蓉成交面积 268 万㎡，同比-17.9%，环比-4.7%，余下二线 24 城成交面积 614 万㎡，同比-9.9%，环比-1.1%。 2）2025 年 1-8 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交面积为 8,499 万㎡，同比-7.8%；其中，北上广深杭蓉成交面积 2,732 万㎡，同比-1.6%，余下二线24 城成交面积 5,767 万㎡，同比-10.5%。 3）8 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交均价为 23,904 元/㎡，同比-3.0%，环比-2.0%；其中，北上广深杭蓉成交均价 41,363 元/㎡，同比-0.1%，环比+2.0%，余下二线 24 城成交均价为 16,290 元/㎡，同比-2.1%，环比-4.7%。 4）2025 年 1-8 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交均价为 24,803 元/㎡，同比+2.8%；其中，北上广深杭蓉成交均价 41,545 元/㎡，同比+1.1%，余下二线 24 城成交均价为 16,872 元/㎡，同比+0.3%。 重点城市 1-8 月新房均价：北京 60,771 元/㎡，同比+14.9%；上海 80,985 元/㎡，同比+4.7%；广州 33,478 元/㎡，同比-7.8%；深圳 59,873 元/㎡，同比-4.6%。 二手房：8 月一线城市二手房成交面积同比转正，成交均价同比降幅收窄。 1）2025 年 8 月，光大核心 15 城二手住宅成交面积 1,191 万㎡，同比-0.5 %，环比-7.7%；其中一线城市成交面积为 421 万㎡，同比+2.4%，环比-0.4%，余下二线城市成交面积为 770 万㎡，同比-2.0%，环比-11.2%。 2）2025 年 1-8 月，光大核心 15 城二手住宅成交面积为 1.05 亿㎡，同比+8.9%；其中一线城市成交面积为 3,623 万㎡，同比+14.2%，余下二线城市成交面积为6,865 万㎡，同比+6.3%。 3）2025 年 8 月，光大核心 10 城二手住宅成交均价为 23,348 元/㎡，同比-1.1%，环比+1.8%；其中，一线城市成交均价为 33,948 元/㎡，同比-0.3%，环比-0.4%，余下二线城市成交均价为 15,583 元/㎡，同比-4.7%，环比-0.3%。 4）2025 年 1-8 月，光大核心 10 城二手住宅成交均价为 24,007 元/㎡，同比-0.4%；其中，一线城市成交均价为 35,118 元/㎡，同比+0.8%，余下二线城市成交均价为 16,281 元/㎡，同比-5.0%。 重点城市 1-8 月二手房均价：北京 28,788 元/㎡，同比+4.6%；上海 38,360 元/㎡，同比-0.5%；广州 26,515 元/㎡，同比-5.6%；深圳 57,560 元/㎡，同比-2.2%。 投资建议：展望 2025 年，随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，逐步实现“止跌企稳”。 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点：1）产品美誉度高，销售排名持续提升的稳健龙头，推荐保利发展、招商蛇口、中国金茂等。2）存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地、上海临港、新城控股等。3）看好物业服务行业的长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20250907 8 月土拍热度有所回落，核心 30 城宅地成交建面单月同比-42%——土地市场月度跟踪报告（2025 年 8 月） 20250905 8 月 TOP10 房企销售额环比+12%，同比增速分化加大——百强房企销售跟踪（2025 年 8 月） 20250813 1-7 月核心 30 城新房成交面积-7%，15 城二手房成交面积+10%——光大核心城市房地产销售跟踪（2025 年 7 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 光大核心 30 城商品住宅销售跟踪 光大核心 30 城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、天津、西安、苏州、郑州、东莞、长沙、青岛、哈尔滨、温州、合肥、宁波、佛山、南京、济南、沈阳、长春、昆明、福州、大连、无锡、常州、厦门。其中我们定义“北京、上海、广州、深圳、杭州、成都”为“北上广深杭蓉”，其余城市为“二线 24 城”。 2025 年 8 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额为 2,108 亿元，同比-15.1%，环比-4.2%；其中北上广深杭蓉成交金额 1,108 亿元，同比-17.9%，环比-2.8%，余下二线 24 城成交金额 1,000 亿元，同比-11.8%，环比-5.7%。 2025 年 1-8 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额为 2.11 万亿元，同比-5.3%；其中北上广深杭蓉成交金额 1.13 万亿元，同比-0.5%，余下二线 24城成交金额 9,730 亿元，同比-10.3%。 图 1：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月值 图 2：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2025 年 8 月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2025 年 8 月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图 3：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额累计值 图 4：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额累计同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2025 年