房地产行业土地市场半月谈：19年拿地翘尾或是连续半年资金链偏紧压抑拿地后的正常补库存

119年拿地翘尾或是连续半年资金链偏紧压抑拿地后的正常补库存赵可 博士S1090513110001刘义S1090512050003李洋S1090519030002路畅 研究助理招商证券|行业追踪报告总量研究|房地产报告日期：2020年1月11日——土地市场半月谈 2核心要点1.土地供应/成交：⚫土地供应12月下半月287城推出建面同比有所增加，或主因三四线城市加大推地力度所致。287城供应土地规划建面18912万方，同比+40.2%；其中住宅用地规划建面9359万方（占49.5%），同比+28.3%，商服用地规划建面2810万方（占14.9%），同比+105.6%，工业用地规划建面6162万方（占32.6%），同比+37.1%，其他用地规划建面581万方（占3.1%），同比-42.0%。结构上一二线重点40城/三四线247城分别供应土地规划建面4941万方/13971万方，同比分别+34.4%/+42.4%，即12月下半月三四线同比增幅相对较大。⚫土地成交12月下半月287城成交建面同比有所增加，19年拿地翘尾或是连续半年资金链偏紧压抑拿地后的正常补库存，无需过度解读。287城成交土地规划建面21581万方，同比+39.7%；其中住宅用地规划建面9924万方（占46.0%），同比+37.2% ，商服用地规划建面3427万方（占15.9%），同比+80.0%，工业用地规划建面7739万方（占35.9%），同比+30.4%，其他用地规划建面491万方（占2.3%），同比+40.0%。结构上一二线重点40城/三四线247城分别成交土地规划建面5888万方/15692万方，同比分别+43.9%/+38.2%，即12月下半月一二线同比增幅相对较大。⚫供需关系：287个重点城市土地在连续7月供大于需后，12月下半月转为供小于需，供销比下降至0.88。2.土地楼面均价：⚫供应楼面均价12月下半月全国287座样本城市供应土地楼面均价2103元，较上期有所上升，结构上一二线重点40城/三四线247城分别为4050元/1415元；住宅用地楼面均价3539元，较上期有所上升。⚫成交楼面均价12月下半月全国287座样本城市成交土地楼面均价2457元，较上期略有下降，结构上一二线重点40城/三四线247城分别为4210元/1800元；住宅用地楼面均价4319元，较上期有所上升。3.土地溢价率：12月下半月全国287城土地成交溢价率13.60%，较上期+8.09%，其中住宅用地溢价率涨幅大于整体涨幅，12月下半月为13.87%，较上期+9.00%。结构上一二线溢价率8.35%，三四线15.57%，均较上期有所上升，上升主因本期土地供销比下降明显。4.土地出让金：12月下半月全国287城各城级城市土地出让金同比增加较多，其中三四线同比涨幅明显。287城土地出让金5309亿元，同比+73.2%。结构上看，一二线重点40城/三四线247城土地出让金分别为2481亿元/2828亿元，同比分别+56.1%/+91.4%。风险提示：短期行政调控超预期，长效机制超预期，短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期，三四线销售回调超预期24254019/44492/20200113 01:073资料来源：中指数据库，招商证券重点城市速览推出建筑面积环比增速（%）成交建筑面积环比增速（%）供销比推出楼面均价环比增速（%）成交楼面均价环比增速（%）溢价率（%）全国287城18,912 1.06%21,581 152.41%0.88 2,103 7.69%2,457 -1.58%13.60%一线城市608 -14.25%818 60.03%0.74 8,054 8.16%7,248 -37.30%0.00%二线城市4,333 21.66%5,071 184.48%0.85 3,488 78.58%3,720 21.46%9.69%三四线城市13,971 -3.26%15,692 150.82%0.89 1,415 0.38%1,800 12.80%15.57%北京14 -80.33%32 -72.67%0.44 41,348 214.32%5,598 -69.76%0.00%上海374 247.70%194 25.72%1.93 7,147 52.44%8,780 -12.69%0.00%广州197 -54.15%530 197.67%0.37 7,929 31.70%6,858 -23.84%0.00%深圳24 -76.71%61 0.08%0.39 3,705 -70.04%6,638 -29.76%0.00%天津148 -34.02%135 28.20%1.09 3,518 -3.14%2,843 59.96%0.03%杭州320 -24.25%543 384.67%0.59 5,262 12.37%4,580 53.27%18.65%宁波107 -8.27%166 53.07%0.65 5,739 133.33%5,675 166.96%16.89%南京219 -13.87%290 77.79%0.76 4,600 66.86%5,753 -20.13%8.36%苏州83 -37.61%148 406.18%0.56 1,535 -59.59%3,783 462.59%8.10%武汉247 -66.55%599 598.93%0.41 4,433 9.99%3,810 -26.01%4.97%青岛314 53.19%251 61.32%1.25 3,435 80.74%2,788 93.55%0.00%长春301 387.49%228 32.96%1.32 2,495 -18.99%2,809 283.22%4.90%大连32 27.83%27 78.09%1.20 --794 -12.15%0.00%昆明198 958.37%69 123.50%2.87 225 -48.61%932 -85.08%0.00%贵阳108 -26.65%106