2025年1-8月统计局房地产行业数据点评：止跌回稳压力加大，政策阈值逐步临近

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨点评报告丨房地产 [Table_Title] 止跌回稳压力加大，政策阈值逐步临近 ——2025 年 1-8 月统计局房地产数据点评 报告要点 [Table_Summary]8 月房地产开发和销售各项指标累计同比降幅均扩大，核心城市二手房价压力依旧较大，自下而上的新一轮政策宽松逐步启动，8 月以来北京、上海、深圳陆续放松限购，后续常规政策仍有空间，超常规政策也有较大回旋余地。标的层面，基本面主线首选库存压力小且产品力相对突出的优质房企，弹性主线可适当下沉至边际改善型和债务重组型房企；低利率和资产端匮乏等背景下，具备稳定现金流和潜在高股息的商业地产、物业管理和经纪等领域的龙头企业，仍是中长线配置机会。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 宋子逸 SAC：S0490520040001 SAC：S0490522080002 SFC：BUV416 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 止跌回稳压力加大，政策阈值逐步临近 ——2025 年 1-8 月统计局房地产数据点评 行业研究丨点评报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 事件描述 9 月 15 日，国家统计局发布最新商品住宅销售价格指数、房地产开发和销售情况报告。 事件评论 ⚫ 销量双位数下降，二手房价环比跌幅扩大。2025 年 1-8 月全国商品房销售额/面积分别同比下降 7.3%/4.7%，累计同比降幅扩大，8 月销售额/面积分别同比下降 14.0%/10.6%，销售额环比表现略好于 2020-2024 年均值。价格方面，8 月 70 城新房/二手房价格指数环比分别下跌 0.3%/0.6%，新房跌幅环比持平、二手房跌幅环比扩大，其中一线城市新房/二手房价格指数分别环比下跌 0.1%/1.0%，新房和二手房价格表现明显分化；截至 8 月，除成都外其他城市二手房价格指数均已跌破去年 9 月水平，止跌回稳压力加大，自下而上的新一轮政策宽松逐步启动，8 月以来北京、上海、深圳陆续放松限购，后续常规政策仍有空间，超常规政策也有较大回旋余地。 ⚫ 开竣工同比表现承压，后续开工降幅有望收窄但预计弹性有限。2025 年 1-8 月新开工面积同比下降 19.5%，8 月同比下降 20.6%，累计和单月同比降幅均扩大，开工累计跌幅较大，且上半年土地市场表现较好，趋势上后续降幅可能将逐步收敛，但当前销售预期不明朗、库存去化周期高企、资金链压力未明显修复，可能会制约开工的弹性。2025 年 1-8月竣工面积同比下降 17.0%，8 月同比下降 21.4%，累计同比降幅扩大，单月同比维持较大降幅；从近几年销售降幅来推演，竣工双位数下降预计仍将延续，反映自然竣工周期见顶回落，但累积竣工缺口回补仍是竣工表现的重要影响因素，只是时间上存在不确定性。 ⚫ 到位资金和开发投资延续弱势表现。2025 年 1-8 月房企到位资金累计同比下降 8.0%，8月同比下降 11.9%，累计同比降幅扩大、单月同比降幅略收窄，其中 8 月国内贷款和自筹资金分别同比增长 1.1%/下降 11.7%，定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降15.2%/19.5%。2025 年 1-8 月房地产开发投资完成额同比下降 12.9%，8 月同比下降19.5%，累计降幅和单月降幅环比均有扩大，上半年土地市场边际修复带来的增量贡献相对有限，且 PPI 表现延续弱势，全年投资预计依旧承压。 ⚫ 2025 年度展望：近年来房地产行业量价迎来快速调整，当前正逐步接近均衡区间，边际上最困难的时候可能已经过去。预计 2025 年全年开竣工和投资仍将双位数下降，在上半年拿地支撑下，开工降幅可能有一定收敛，而销售表现则取决于后续政策力度与效果，大概率仍有接近双位数左右的下降，但较去年全年降幅有一定收窄。 ⚫ 投资建议：基本面下行压力加大，增量政策必要性提升。8 月房地产开发和销售各项指标累计同比降幅均扩大，核心城市二手房价压力依旧较大，止跌回稳压力加大，自下而上的新一轮政策宽松逐步启动，8 月以来北京、上海、深圳陆续放松限购，后续常规政策仍有空间，超常规政策也有较大回旋余地。标的层面，基本面主线首选库存压力小且产品力相对突出的优质房企，弹性主线可适当下沉至边际改善型和债务重组型房企；低利率和资产端匮乏等背景下，具备稳定现金流和潜在高股息的商业地产、物业管理和经纪等领域的龙头企业，仍是中长线配置机会。 风险提示 1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《一二手房价反差与新一轮边际宽松——房地产行业周度观点更新》2025-08-17 •《产业政策的三层空间——房地产行业周度观点更新》2025-08-10 •《如何看待产业政策的节奏和空间？——房地产行业周度观点更新》2025-08-03 -6%14%34%54%2024/82024/122025/42025/8房地产沪深300指数2025-09-16%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 8 行业研究 | 点评报告 图 1：房地产开发和销售数据汇总 资料来源：国家统计局，长江证券研究所（注：除均价外，对比历史同期累计值的时间区间均为 1999-2021 年） 项目当月值当月同比当月增速环比变化(pct)上月值当月环比20-24年同期当月环比均值累计值累计同比累计增速环比变化(pct)累计值最接近哪年同期销售额5,449-14.0%0.15,3242.3%-1.4%55,015-7.3%-0.82015年-住宅4,854-13.6%0.04,7432.3%3.5%48,447-7.0%-0.82015年销售面积5,744-10.6%-2.75,7090.6%3.6%57,304-4.7%-0.72012年-住宅4,868-9.7%-2.64,8600.2%4.4%48,086-4.7%-0.62010年销售均价9,487-3.8%2.99,3261.7%-4.8%9,601-2.7%-0.12019年-住宅9,971-4.3%2.79,7612.2%-0.8%10,075-2.4%-0.22020年开工面积4,595-20.6%-5.14,842-5.1%-5.0%39,801-19.5%-0.12005年-住宅3,423-18.3%-9.13,593-4.7%-4.2%29,304-18.3%0.02004年竣工面积2,660-21.4%8.02,4687.8%8.5%27,694-17.0%-0.52009年-住宅1,809-29.0%1.71,8000.5%9.0%19,876-18.5%-1.22008年投资额6,729-19.5%-2.46,922-2