房地产行业2025年8月统计局数据点：单月销售面积、开工与投资降幅进一步扩大；商品住宅销售均价环比增速转正

房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2025 年 9 月 16 日 强于大市 相关研究报告 《解密上海楼市：上海楼市周期性与结构性研究》（2025/09/10） 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/09） 《7 月新房、二手房成交同比降幅均扩大；一线城市土拍溢价率创六年来新高——房地产行业 2025年 7 月月报》（2025/08/21） 《单月销售与投资降幅进一步扩大；开竣工明显走弱——房地产行业 2025 年 7 月统计局数据点评》（2025/08/19） 《70 城新房房价环比跌幅持平，二手房收窄；一线城市二手房价下行压力加剧——房地产行业 2025年 7 月 70 个大中城市房价数据点评》（2025/08/19） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线——房地产行业 2025 年年度策略》（2024/12/13） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2025 年 8 月统计局数据点评 单月销售面积、开工与投资降幅进一步扩大；商品住宅销售均价环比增速转正 国家统计局发布 2025 年 8 月份全国房地产开发投资和销售情况。8 月销售面积 5744 万平，同比增速-10.6%（前值：-7.8%）；开发投资金额 6729 亿元，同比增速-19.5%（前值：-17.0%）；新开工面积 4595 万平，同比增速-20.3%（前值：-15.4%）。 统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。 核心观点 1. 商品房销售：  单月销售面积降幅进一步扩大，成交动能持续走弱。1）商品房单月销售面积降幅进一步扩大。8 月销售面积 5744 万平，同比下降 10.6%，同比降幅较 7 月扩大了 2.7 个百分点，从绝对值来看，处于 2009 年以来同期最低水平；销售金额 5449 亿元，同比下降 14.0%，同比降幅较 7 月收窄了 0.1 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 9.7%，降幅扩大 2.6 个百分点，住宅销售金额同比下降 13.6%，降幅收窄 0.1 个百分点。2）单月住宅销售均价环比增速由负转正，同比降幅有所收窄。8 月商品房销售均价 9486 元/平，环比增长 1.7%，同比下降 3.8%，降幅较 7 月收窄了 2.9 个百分点；其中住宅销售均价 9971 元/平，环比增长 2.2%，同比下降 4.3%，降幅收窄 2.7 个百分点。3）从区域来看，8 月各地区销售量同比降幅均扩大，销售均价同比降幅均收窄。8 月东、中、西部销售面积同比增速分别为-14.9%、-3.9%、-8.1%，降幅较 7 月分别扩大 1.0、3.5、4.7 个百分点。8 月东、中、西部地区销售金额同比增速分别为-16.6%、-8.6%、-12.2%；东、中、西部地区销售均价同比增速分别为-2.0%、-4.9%、-4.5%，降幅较 7 月分别收窄 1.5、0.6、2.7 个百分点。4）全国商品房销售量价的累计降幅均较上月有所扩大。从累计来看，1-8月全国商品房销售面积 5.73 亿平，同比下降 4.7%（前值：-4.0%）；销售金额 5.50 万亿元，同比下降7.3%（前值：-6.5%）；销售均价 9601 元/平，同比下降 2.7%（前值：-2.6%）。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加去年四季度销售的基数相对较高，因此我们预计，今年地产较难出现自然见底。我们预计，2025 年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。 2. 商品住宅库存：  现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重已经达到四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 8 月末，我国商品住宅广义库存面积为 16.1 亿平，环比下降 0.9%，同比下降 16.6%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）24.8 个月，环比下降 0.4 个月，同比下降 3.5 个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至 8 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 4.02 亿平，环比下降 0.8%，同比增长 5.4%；现房去化周期为 19.4个月（由于 8 月现房销售未公布，我们采用 2025 年 2-7 月销售均值计算），环比下降 0.1 个月，同比下降 1.5 个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 25.1%，环比提升 0.03 个百分点，同比提升 5.3 个百分点。 3. 房地产开发投资、新开工、竣工：  房地产投资同比降幅持续扩大，主要是因为施工建安投资持续承压。8 月开发投资金额 6729 亿元，同比下降 19.5%，降幅较 7 月扩大了 2.4 个百分点。其中，住宅开发投资金额 5174 亿元，同比下降 19.1%，降幅较 7 月扩大了 5.1 个百分点。1）土地投资有所修复。2024 年四季度全国（300 城）土地成交总价同比下降 3.1%，2025 年一、二季度同比增速转正（3.3%、12.6%），今年以来的土地市场修复预计对今年三、四季度投资开工修复形成一定支撑。2）但施工建安投资持续低迷。8 月新开工面积 4595 万平，同比下降 20.3%，同比降幅较 7 月扩大 4.8 个百分点，且从绝对值来看，仍处于 2005 年以来同期最低位。1-8 月施工面积同比也有 9.3%的下降。从区域来看，各地区 8 月投资降幅均扩大，东、中、西部地区 8月投资额同比分别下降 24.0%、15.9%、10.6%，降幅分别较 7 月扩大 2.5、6.7、1.7 个百分点。从累计来看，1-8 月开发投资金额 6.03 万亿元，同比下降 12.9%（前值：-12.0%）；新开工面积 3.98 亿平，同比下降 19.5%（前值：-19.4%）。我们认为，由于前期拿地较少、库存规模仍然较高，且当前房企多“以销定产”，2025 年新开工和投资预计将持续承压，我们预计 2025 年房地产开发投资额同比增速为-9%，新开工面积同比增速-16%。  单月竣工面积同比降幅虽然收窄，但绝对值处于 2007 年以来同期最低水平，且累计降幅仍在扩大，竣工仍然面临周期性回落压力。8 月竣工面积 2660 万平，同比下降 21.4%，单月同比降幅虽然较 7 月收窄了 8.0 百分点，但从绝对量来看，处于 2007 年以来同期的最低水平，且累计降幅仍在扩大。1-8 月竣工面积为 2.77 亿平，同比下降 17.0%（前值：-16.5%）。由于 2021