固收专题研究：2025年公募REITs中报机构行为变化

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 固收 2025 年公募 REITs 中报机构行为变化 华泰研究 张继强 研究员 SAC No. S0570518110002 SFC No. AMB145 zhangjiqiang@htsc.com +(86) 10 6321 1166 王晓宇* 研究员 SAC No. S0570524070005 wangxiaoyu@htsc.com +(86) 10 6321 1166 文晨昕 研究员 SAC No. S0570520110003 SFC No. BSF414 wenchenxin@htsc.com +(86) 21 2897 2068 2025 年 9 月 07 日│中国内地 专题研究 核心观点 25 年公募 REITs 中报披露，拆解持有人数据来看，机构投资者集中度进一步提升，无论是流通盘还是非流通盘，券商自营均是第一大机构持有人，且规模占比边际均提升，更关注产业园和仓储类资产，而保险资金持仓规模有所下滑，对风险资产表现得更为谨慎。往后看，近两个月处于基本面数据真空期，REITs 或主要受基准利率和机构行为影响，短期债市对 REITs 的扰动仍存在，但是利空因素多有消化，如上半年机构兑现收益、交易型资金流出等，经过本轮调整，部分标的已跌出一定性价比，可关注基本面稳健且本轮跌幅较大的择优配置。 2025 年中报 REITs 投资者结构：券商自营大规模增持 整体来看，公募 REITs 持有人集中度提高，25 年中报披露的持有人户数相较 24 年年报平均下降 25.8%，户均持有份额增加 5.89%，机构投资者占比持续上升。从 25 年中报披露的前十大机构持有人数据来看，原始权益人及关联方的配置占比较大，占总市值的 36.89%；其次，券商自营为配置 REITs的绝对机构主力，占比 15.55%；保险资金和产业资本次之，分别占比 6.53%和 4.15%，其余各类机构配置比例均低于 2%。无论是流通盘还是非流通盘，券商自营均是第一大持有人，且规模占比边际均提升。 持有人结构变迁：券商自营增持风险资产，保险资金则更为谨慎 对比 2025 年中报和 2024 年年报持有人数据，有如下特点：1、券商自营活跃性显著提升，对产业园、仓储物流此类风险资产增持较多，而对市政环保的配置比例则明显下降。2、 保险资金对基本面判断相对谨慎，整体上对市政环保和能源板块小幅增持，而对仓储物流、产业园等基本面有所承压的板块进行了减持。3、产业资本涉及产融结合，但上半年除对能源板块的配置占比稍有增长外，其余各板块均有所下降。4、券商资管、基金专户、保险资管对 REITs 的配置有减少，或与 REITs 过去一年累积涨幅较高，部分委托人卖出兑现收益有关。 机构风险偏好与投资约束：券商交易灵活、保险以长期配置为主 券商自营资金凭借负债端的稳定优势，交易较为灵活，追求绝对收益，目前多数券商自营团队可以将 REITs 计入 FVOCI 账户，投资管理上属于非权益类基金中的一类。保险公司投资 REITs 应当具备不动产投资管理能力，仍以长期配置为主，考核上具备权益和不动产属性。公募基金参与 REITs 投资的方式包括基金专户、FOF 和自有资金。穿透来看，专户资金多数来自于银行理财或中小保险。私募基金操作灵活，追求绝对回报，实际配置情况和 REITs 市场表现关联度高。银行理财主要通过委外方式配置 REITs，以优化组合风险收益特征、把握市场机会增厚收益为目的。 后续行情怎么看？ 25 年 6 月底以来，REITs 市场受前期累积涨幅偏高、股市上涨分流资金、债券收益率上行、基本面承压、年中兑现收益等因素影响，REITs 回调，股债跷跷板效应对债市影响明显，近日 REITs 市场与债市的相关性明显提升。往后看，近两个月处于基本面数据真空期，REITs 或主要受基准利率和机构行为影响，短期债市对 REITs 的扰动仍存在，但是利空因素多有消化，如上半年机构兑现收益、交易型资金流出等，中长期看，低利率环境下，REITs配置价值仍存。经过本轮调整，部分标的已跌出一定性价比，可关注基本面稳健且本轮跌幅较大的择优配置。 风险提示：数据口径偏差、公募 REITs 运营风险。 000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 固收研究 正文目录 2025 年中报 REITs 投资者结构：券商自营大规模增持 ............................................................................................... 4 机构集中度持续提升 ............................................................................................................................................. 4 持有人结构变迁：券商自营增持风险资产，保险资金则更为谨慎 ......................................................................... 8 市场玩家主要是哪些机构？................................................................................................................................... 9 其他资金：FOF 配置意愿提升，持仓规模及数量环比上升 ........................................................................................ 13 机构风险偏好与投资约束 ............................................................................................................................................ 16 券商自营：交易灵活，OCI 计量，REITs 具备非权益类基金属性 ............................................................... 16 保险资金：长期配置为主，REITs 具备权益和