地产行业周报：一线持续放松叠加板块滞涨，短期关注板块轮动机会

1一线持续放松叠加板块滞涨，短期关注板块轮动机会证券研究报告2025年9月15日请务必阅读正文后免责条款地产行业周报行业评级：地产 强于大市（维持）平安证券研究所地产团队2核心摘要周度观点：本周地产板块稳步上行，累计上涨5.98%，在市场风险偏好及估值抬升背景下，板块涨幅相对滞后，本周已呈现一定轮动特征。短期来看，依旧看好板块轮动及补涨机会：1）近期一线城市持续放松提振市场政策预期；2）截止9月12日，地产年初至今涨幅仅7.9%，大幅跑输沪深300（14.9%），存在板块轮动及补涨可能性；2）中报业绩压力逐步释放，优质个股性比价提升。市场对“好房子”去化率担忧升温，进一步降息降成本仍有必要。近期部分投资者仍担心“好房子”供应增加带来去化率调整、二手房价下行对好房子价格的冲击，我们认为近年房企拿地及新开工收缩，对应“好房子”供应仍相对稀缺，同时“好房子”日光等高去化率本身不可持续；我们认为二手房价格调整更多为对旧规新房去化的冲击，这也是我们持续推荐库存结构优、历史包袱轻房企的原因。近期市场对政策预期略有升温，我们认为后续降息（商贷利率及公积金利率）降成本提升租金回报率吸引力、加速推进收储仍是实现止跌回稳的关键政策。投资建议：维持从中期维度拥抱受益行业发展趋势优质企业的观点，短期市场风险偏好抬升，投资者更关注近期股价兑现，从中报业绩及板块补涨角度，建议关注：1）涨幅相对靠后的A股地产公司招商蛇口、保利发展；2）中报业绩稳定、受益“好房子”率先止跌回稳的建发国际集团、华润置地、滨江集团；3）中长期持续看好拿地及产品力强的低估值品质房企绿城中国、中国海外发展、越秀地产以及华润万象生活、保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务、贝壳-W等细分领域头部公司。政策环境监测：自然资源部：鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地。市场运行监测：1）新房成交环比回落，后市有待观察。本周(9.6-9.12)重点50城新房成交1.4万套，环比降7.3%，重点20城二手房成交1.7万套，环比升8.5%。9月（截至12日）重点50城新房月日均成交同比降24.3%，环比降4%；重点20城二手房月日均成交同比升26.1%，环比升16.9%。2）库存环比持平，去化周期21.6个月。截至9月12日，16城取证库存9129万平，环比持平，去化周期21.6个月。资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行58.6亿元。2）地产股：本周房地产板块涨5.98%，跑赢沪深300（1.38%）；当前地产板块PE（TTM）66.62倍，高于沪深300的14.13倍，估值处于近五年99.92%分位。风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。3重点个股情况重点公司推荐逻辑华润置地：分红稳定的品质房企 开发业务受益“好房子”止跌回稳，持有经营物业提供稳定分红收益 2021-2024年保持约百亿稳定分红，截至2025年9月12日股息率4.37%，2024年经营性收入覆盖2倍股息及利息 2021-2024累计减值233亿，居主流房企前列，经营物业出表助力业绩稳健 未来4年年均开店5-6个，利于租金稳定增长，且仅21个商场为16年及以前开业，预计短期翻新资本开支少建发国际集团：资产优且分红高 2022年及以后新货占比接近8成，2021-2024年累计减值近百亿 2022-2024年归母净利保持42亿以上，2024年毛利率率先企稳回升 2022-2024年分红稳定在20亿以上；截至2025年9月12日，最新股息率6% 2025H1拿地排名前四，销售额同比增长4.9%中国海外发展：低估值头部央企 头部央企，2024年权益销售额及权益拿地金额第一 截至2025年9月12日仅0.4倍PB，股息率3.7%，年内涨幅23.9%，低于恒生指数（31.5%） 25H1权益拿地排名前二，24年末在手货值超85%位于一线及强二线绿城中国：拿地进取的品质标杆 品质标杆，受益“好房子”止跌回稳 2024、2025H1拿地靠前，2021-2024累计减值87亿压力减轻 市值（截至2025年9月12日）/2024年销售额比为15%，截至2025年9月12日，PB0.64倍，年内涨幅10.4%资料来源：Wind、中指院、公司业绩会PPT、公司公告、克而瑞、平安证券研究所政策环境监测-政策梳理4资料来源：中国政府网，平安证券研究所偏紧中性偏松南海诸岛2025年9月11日中央自然资源部：鼓励采取市场化方式盘活存量闲置土地市场运行监测5资料来源：Wind，平安证券研究所；注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同2020年1月10日成交：新房环比回落，后市有待观察重点50城新房月日均成交变化重点城市一二手房周成交变化重点50城一手周成交走势对比重点20城二手周成交走势对比点评：本周(9.6-9.12)重点50城新房成交1.4万套，环比降7.3%，重点20城二手房成交1.7万套，环比升8.5%。9月（截至12日）重点50城新房月日均成交同比降24.3%，环比降4%；重点20城二手房月日均成交同比升26.1%，环比升16.9%。-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2024.9 2024.11 2025.12025.32025.52025.72025.9新房月日均成交同比一线同比二线三线0.00.51.01.52.02.53.03.50.00.51.01.52.02.53.03.54.024.8.3124.11.3025.2.2825.5.3125.8.31万套万套50城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）02468W1 W5 W9 W13 W17 W21 W25 W29 W33 W37 W41 W45 W492022年2023年2024年2025年万套0.00.51.01.52.02.53.03.5W1 W5 W9 W13W17W21W25W29W33W37W41W45W492022年2023年2024年2025年万套市场运行监测6资料来源：Wind，平安证券研究所库存：环比持平，去化周期21.6个月点评：截至9月12日，16城取证库存9129万平，环比持平，去化周期21.6个月。16城商品房取证库存及去化月数051015202530800085009000950010000105001100022.7.2922.9.3022.12.223.2.1023.4.1423.6.1623.8.18 23.10.20 23.12.22 24.2.2324.4.2624.6.2824.8.3024.11.125.1.325.3.725.5.925.7.1125.9.1216城库存去化月数（右）万平月资本市场监测——流动性环境年1月10日资金价格普遍上行。R001上行3.70BP至1.40%，R007上行0.85BP至1.47%。截至9月12日，OMO存量（MA10）余额为14559亿元，较8月29日减少4060亿元。OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性，2021年以来OMO存量规模与资金利率中枢呈正相关关系。流动性环境：资金价格普遍上行资料来源：