房地产行业周报：上海取消外环外限购，北京新政后成交小幅改善

敬请阅读末页之重要声明 上海取消外环外限购，北京新政后成交小幅改善 相关研究： 1.《周度观点：北京取消五环外限购 ， 优 化 公 积 金 贷 款 政 策 》 2025.8.9 行业评级：买入（维持） 近十二个月行业表现 % 1 个月 3 个月 12 个月 相对收益 -6 -5 0 绝对收益 2 12 37 注：相对收益与沪深 300 相比 分析师：张智珑 证书编号：S0500521120002 Tel：(8621) 50295363 Email：zzl6599@xcsc.com 地址：上海市浦东新区银城路88号中国人寿金融中心10楼 核心要点： ❑ 政策：上海取消外环外限购，不再区分首套和二套房贷利率 8 月 25 日，上海住建委、房管局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，从进一步优化住房限购政策、加大公积金贷款支持力度、完善个人住房房产税等方面出台政策措施。 限购政策方面，一是明确符合条件居民家庭在外环外购房不限套数，二是成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。即本地家庭及单身、非沪籍 1 年个税/社保在外环外购房不限套数，但外环内限购政策仍不变（本地家庭和单身外环内限购 2 套、非沪籍 3 年个税/社保限购 1 套）。本次调整主要是针对已有购房资格的客群，尤其是受限于购房套数但有意向到外环外进行品质改善的客户，有利于外环外核心区域的优质项目库存去化。与北京政策相比，上海的限购放松区域比较一致（北京五环外），且外地户口在外环外购房的社保年限规定比北京更松，但对于外环内限购相对北京更严，上海需 3 年社保且限购 1 套。 公积金贷款方面，一是提高个人住房公积金贷款额度，购买二星级及以上新建绿色建筑住房的最高贷款额度上浮 15%；二是支持提取公积金用于支付购买新房的首付；三是支持住房公积金“又提又贷”，与北京政策一致。此外，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，这将降低居民还贷压力。 总体而言，北京和上海的政策体现出“严控核心区、放松外围区域”的差异化策略，通过释放合理购房需求减小外围区域的库存压力。同时，在“好房子”的政策引导下，未来外围区域的地块规划、项目定位也将更注重改善需求。 ❑ 成交：8 月新房、二手房成交仍较弱，北京新政后成交小幅改善 根据 Wind 数据，30 个大中城市 8 月（截止 8.28）新房成交面积同比下降10.5%，降幅较 7 月收窄约 8pct，1-8 月累计成交同比下降 6.4%。分城市来看，一线、二线和三线城市 8 月成交面积同比分别为-25%、0%、-10%，二线城市降幅大幅收窄，但一线城市降幅未见改善；累计来看，一线、二线和三线城市 1-8 月成交同比分别为-0.2%、-10.2%、-5.2%。 二手房方面，13 城 8 月（截至 8.28）二手房成交面积同比持平，较 7 月有所改善；累计来看，1-8 月成交面积同比+12%，增幅较 1-7 月下降 1pct。 就北京而言，8 月 8 日新政实施后三周（8.9-8.28）的新房日均成交套数较新政发布前三周（7.19-8.8）同比+12.6%，二手房日均成交套数同比+8.2%。限购放松在短期内对需求释放有一定刺激作用，但持续性仍需观察。 ❑ 投资建议 新房、二手房市场成交量同比持续下降，在“止跌回稳”政策指引下，北京率先优化调控政策，上海也及时跟进，我们预计深圳也将进一步优化楼市政策，未来核心城市的限制性政策将逐步解除，短期内对需求形成一定支撑。我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；（2）政策放松预期升温，-10%0%10%20%30%40%50%60%70%2024/8/292024/10/282024/12/272025/2/252025/4/262025/6/252025/8/24沪深300房地产(申万)证券研究报告 2025 年 08 月 30 日 湘财证券研究所 行业研究 房地产行业周报 敬请阅读末页之重要声明 受益于二手房交易占比提升背景下的头部中介机构有望迎来估值修复，如我爱我家等。 ❑ 风险提示 需求端政策落地不及预期，政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策落地进展缓慢；二手房成交量价继续回落，加剧房价下行压力；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。 1 行业研究 敬请阅读末页之重要声明 图 1 30 大中城市：一周滚动成交面积（万平方米） 图 2 13 城二手房成交面积一周滚动同比 资料来源：Wind、湘财证券研究所 资料来源：Wind、湘财证券研究所 图 3 一线城市：商品房一周滚动成交（万平方米） 图 4 二线城市：商品房一周滚动成交（万平方米） 资料来源：Wind、湘财证券研究所 资料来源：Wind、湘财证券研究所 图 5 三线城市：商品房一周滚动成交（万平方米） 图 6 30 大中城市：商品房成交面积四周滚动同比 资料来源：Wind、湘财证券研究所 资料来源：Wind、湘财证券研究所 01002003004005006007001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年2022年2023年2024年2025年0501001502002503001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2022年2021年2020年2024年2025年0204060801001201401601801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年2022年2023年2024年2025年0501001502002503003504001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年2021年2022年2023年2024年2025年0204060801001201401601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2021年2022年2023年2024年2025年-100%-50%0%50%100%150%200%30大中城市一线城市二线城市三线城市 2 行业研究 敬请阅读末页之重要声明 图 7 北京：二手住宅近 7 天日均成交套数（套） 图 8 北京：新房近 7 天日均成交套数（套） 资料来源：Wind、湘财证券研究所 资料来源：Wind、湘财证券研究所 图 9 上海：二手房近 7 天日均成交套数（套） 图 10 上海：新房近 7 天日均成交套数（套） 资料来源：Wind、湘财证券研究所 资料来源：Wind、湘财证券研究所 010020030040050060070080090005010015020025030035040045050002004006008001,0001,200-1000100200300400500600700