房地产行业周报：上海跟进宽松政策，地产修复预期有所提升

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 行业点评 本周 A 股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（8.23-8.29）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-0.1%，在各板块中位列第 16；恒生港股房地产板块涨跌幅为-2.1%，在各板块中位列第 10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-4.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.5%，沪深 300 指数涨跌幅为+2.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-2.9%和-7.1%。 土地市场溢价率有所回落。本周（8.23-8.29）全国 300 城宅地成交建面 551 万㎡，单周环比-32%，单周同比-64%，平均溢价率 1%。2025 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 24473 万㎡，累计同比-7.8%；年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周(8.23-8.29)47 个城市商品房销售 327 万方，成交量环比+12%，同比-12%，整体维持季节性低位；7 月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比+17%，周同比-14%；二线城市周环比+5%，周同比-6%；三四线城市周环比+17%，周同比-17%。 本周(8.23-8.29)22 个城市二手房成交 230 万方，成交量环比+0%，同比+11%，与去年同期水平相当；7 月二手房售价环比-0.5%，环比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比-2%，周同比+5%；二线城市周环比+3%，周同比+9%；三四线城市周环比-3%，周同比+25%。 上 海跟进地产宽松政策，限购、公积金、房贷利率、房产税等均做调整。本轮上海出台的地产政策包括：（1）符合条件的家庭在外环外购买商品住房不限套数；（2）公积金额度大幅提升；（3）商贷不再区分首套二套统一利率；（4）非沪籍房产税减免。与前期北京出台的政策相比，在限购优化政策方面，放开的区域均针对偏外环地区，但上海对社保要求相对宽松；在公积金优化政策方面，北京对首套房认定标准更宽松，上海对二套房贷款额度支持更高；在利率方面，上海取消首套与二套的利率区分。从政策支持方向来看，上海通过多维度政策结合有效支持刚需和改善型需求；北京重点激活五环外市场，解决高库存去化问题。预计在政策支持下，未来 1-2 个月北京上海的楼市成交热度相比前期有所提升，进一步巩固止跌回稳的基础。 城 市高质量发展“路线图”公布。8 月 28 日，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》发布，其中关于激活城市存量资源潜力、系统推进“好房子”建设、加强房屋安全管理等方面与房地产息息相关。在激活城市存量资源潜力方面，根据克而瑞此前统计，7 月房地产类专项债发行量达 1020 亿元，土储类债券中用于回收的额度持续高位。在系统推进“好房子”建设方面，据中房网不完全统计，仅 7 月份就有上海、福建、四川、广东、辽宁等地区相继发布了“好房子”建设相关指引。在加强房屋安全管理方面，严格限制超高层建筑能有效控制项目容积率，并进一步提升居住体验。 投资建议 随着北京五环外以及上海外环外限购套数取消等政策落地后，预计进入四季度地产成交量有望迎来反弹，助推基本面进一步止跌回稳。考虑到当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 上海跟进地产宽松政策............................................................................ 4 城市高质量发展“路线图”公布.................................................................... 4 行情回顾........................................................................................ 5 地产行情回顾................................................................................ 5 物业行情回顾................................................................................ 6 数据跟踪........................................................................................ 7 宅地成交.................................................................................... 7 新房成交.................................................................................... 9 二手房成交................................................................................. 11 重点城市库存与去化周期..................................................................... 12 地产行业政策和新闻............................................................................. 13 地产公司动态................................................................................... 14 物管行业政策和新闻............................................................................. 17 非开发公司动态................................................................................. 17 行业估值....................................................