宏观专题研究报告：2020年房地产投资预判

万联证券请阅读正文后的免责声明 [Table_MainInfo] 宏观报告|宏观专题报告 2020 年房地产投资预判 日期：2020 年 01 月 07 日 ——宏观专题研究报告 [Table_Summary] 投资要点： ⚫ 2019 年土地投资增速超预期，2020 年土地投资增速或降温：2019 年房地产行业的主基调是“房住不炒”，市场预期地产销售增速放缓，且开发商现金流状况恶化以及融资收紧使得土地销量下滑的背景下，房地产开发的投资增速在 2019年将同比下滑。但是从实际数据看，房地产开发投资增速仍达到 10.3%，且高于 2018 年全年 9.5%的增速，仍是超出市场整体预期。建安工程投资增速 7.2%，土地投资增速 15%，而 2018 年分别为-3.3%和 44%。新增投资中，新增土地投资贡献 54%和建安投资贡献 46%。2019 年初，市场预期地产销售增速放缓或者负增长，开发商现金流状况恶化并且融资条件收紧，土地销量大幅下滑的背景。因此，我们认为 2019年房地产开发投资超预期主要是土地投资增速超预期。另外，2019 年上半年，政策边际放松的环境下，开发商的整体融资环境有所改善，也有助于投资增速的回升。从土地市场的同期变动看，2018 年和 2019 年整体拿地增速虽然超出市场预期，但是疲态已现。龙头房企拿地的情况看，拿地意愿的下降根本原因是土地整体回报率的下降。我们预判土地市场的降温预计将持续至少到一季度末，土地市场的降温或将传导到 2020 年的新开工面积，考虑到半年的滞后期，以及当期土地市场的结构因素，新开工面积整体增速下降2%-3%。 ⚫ 预判 2020 年销售面积增速-2%，而销售金额增速 2%：增速预计保持销售方面，2019 年上半年，住宅销售面积同比下降 1%，而销售金额同比增长 8.4%。较 2018 年全年住宅销售面积 2.2%的增长，以及销售金额 14.7%的增速明显下降。虽然销量增速的下滑符合市场预期，不过 2019 年下半年以来，各家开发商的降价销售策略，确实对市场总体销量有所提振，7 月份以后单月同比销量增速回正。从销售数据看，2019年前 10 月，住宅销售面积增速回升到 1.5%，而销售金额增速回升到 10.8%。但是对比销售数据的变动看，无论是竣工数据还是待售面积，并未同步回升。虽然需求大幅下行的概率不大，但是总量增长的空间有限，结合 2020 年棚改货币化需求一并测算，预计 2020 年销售面积将同比下降 2%左右，而销售金额与 2019 年基本相当，或者小幅增长 1%-2%。 ⚫ 风险因素：中美贸易摩擦风险；国内外经济、政策超预期变化 [Table_AuthorInfo] 分析师: 郭懿 执业证书编号： S0270518040001 电话： 01056508506 邮箱： guoyi@wlzq.com.cn [Table_AssociateInfo] [Table_DocReport] 相关报告 1.万联证券研究所 20191216_经济数据点评_AAA_生产端或受库存因素影响明显改善 2.万联证券研究所 20191212_经济数据点评_AAA_11 月通胀数据_基数助推 CPI 继续上行 3.万联证券研究所 20191211_经济数据点评_AAA_11 月贸易数据_进口改善 证券研究报告 [Table_Column] 宏观研究 Table_Reporttype] 首席宏观平 宏观专题报告 万联证券版权所有,发送给九泰基金(九泰:research@jtamc.com) 万联证券 证券研究报告|宏观策略 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 2 页 共 15 页 目录 1、本文的主要逻辑 .................................................................................................................... 3 2、2020 年宏观经济不确定性依然较高 ................................................................................... 4 2.1 内需增长不确定仍较高 ....................................................................................................... 4 2.2 2020 年政策展望 ................................................................................................................. 6 3、长周期市场供需匹配判断 .................................................................................................... 7 4、2020 年“房住不炒”主基调下的降杠杆 .............................................................................. 11 5、风险因素 .............................................................................................................................. 14 图表 1：12 月 PMI ....................................................... 4 图表 2：实际 GDP 单季增速 ............................................... 5 图表 3：三大需求对 GDPD 的拉动 .......................................... 5 图表 4：CPI 同比及环比 .................................................. 5 图表 5：核心通胀数据 ................................................... 6 图表 6：存款准备金率 ................................................... 6 图表 7：MLF 利率 ........................................................ 6 图表 8：2020 年同业