（2019年度）郑州 2019年年终报-克尔瑞

克而瑞2019年房地产市场年报易居企业集团·克而瑞郑州机构周 期 探 底下的 关 键 词市 场版权声明：本报告中内容为易居克而瑞所有，未经许可，不得转载！免责声明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。-1500-1000-500050010002009/12009/72010/12010/72011/12011/72012/12012/72013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/72019/12019/7郑 州 新 房 成 交 价 格 周 期 拟 合 曲 线2012/82011/62013/92017/62016/22013年9月郑州版“国五条”，限购升级，被称为史上最严限购，且出台时间领先核心一二线城市。郑州抢先出台严厉调控政策，上涨势头快速受抑，上行周期转向下行。长期调控，下行周期拉长新旧周期交替，市场混乱震荡2019/12“五限政策”无放松态势郑州房地产市场周期预判历史周期平均波长:38月，其中上行周期平均波长16月，下行周期平均波长22月 ；2019年下半年下降幅度放缓，下行周期拉长，郑州当前处于探底下行期。郑州2019年市场：主城土地市场节奏放缓，房企战略布局全省，市场消化不达预期，房企拿地趋优趋稳市场下行周期阶段，客户观望情绪浓厚，融资困难使得房企通过降价促销等手段吸引客户，去化情况仍不理想，库存去化周期不断拉长，房企拿地趋优趋稳，谨慎下土地流拍再现，力争稳中规模扩张，战略布局全省。复盘回溯 → 下行持续2019/122019年上半年房地产半年报，我们研究郑州楼市表现的八大市场特征以及特征之下存在的五大内在逻辑，对市场变化进行分析探寻；2019年全年市场研究报告，延续上半年的特征继续对市场进行探寻与挖掘，同时找出在市场周期探底下在各个维度呈现的关键词特征并加以分析。百强房企的持续战略进驻、全省化布局，房企合作增加，进行稳中扩张规模；从土地流拍、全区域降价、主城与环郑发生轮动效应等，不断发生变化。同时，在产品端：换房周期拉长促使客户对功能性考量增加，强政策调控下，客户无法避免购房负担，一步购房意愿明显，低首付政策又赋予客户考量舒适度的机会，引导高层小三房面积段微增。2019年市场前言土地分化结构优化供应端变化引导房企重心外移，主城与环郑土地分化明显。主城商办物业去库存导向，供地结构逐步优化。01市场周期探底下的关键词主城区土地供求情况用地面积：8508亩 建筑面积：1741.76万方用地面积 ： 8210亩建筑面积：1677.49万方亩单价：903.78万元/亩楼板均价：4423.44元/㎡23%27%用地面积：27295亩 建筑面积：3750.77万方环郑州土地供求情况用地面积：22218亩建筑面积：3112.76万方亩单价：227.83万元/亩楼板均价：1626.19元/㎡77%73%供应占比成交占比备注：统计口径为2019年主城八区+环郑八区经营性用地主城区土地稀缺，一级市场向城市外围扩散，环郑州成主力供应/成交区域。量价方面，主城各区与环郑各区域分化明显，大郑州房地产市场框架逐步拉开。备注：区域包含主城八区+环郑八区 2018年环郑州经营性用地成交量占大郑州68%。土地分化168071780371475488499277637323227324923916712513005001000150020000100020003000400050006000郑东新区二七区高新区管城区惠济区金水区经开区中原区航空港区上街区新郑市荥阳市中牟县登封市巩义市新密市2019年大郑州经营性用地供求走势供应（亩）成交（亩）亩单价（万元/亩）区域供应（亩）成交（亩）主城区85088210环郑州航空港区37722763上街区283324新郑市42624445荥阳市38293070中牟县44704231登封2123891巩义54554941新密31011553合计3580330428主城区23%航空港区11%上街区1%新郑市12%荥阳市11%中牟县12%登封6%巩义15%新密9%2019年郑州主城区各区域土地供应占比（%）主城区, 27%航空港区, 9%上街区, 1%新郑市, 15%荥阳市, 10%中牟县, 14%登封, 3%巩义, 16%新密, 5%2019年郑州主城区各区域土地成交占比（%）数据来源：克而瑞CRIC系统结构优化主城区土地供求量同比下滑明显，整体保持供求平衡状态，商办类型土地在占比上逐年走低，供地结构逐步优化。8547 13475 7650 11093 8508 7804 9358 9430 11033 8210 0500010000150002015年2016年2017年2018年2019年2015年-2019年郑州市主城区经营性用地供求走势供应（亩）成交（亩）72%81%65%81%75%28%19%35%19%25%0%20%40%60%80%100%2019年2018年2017年2016年2015年2015-2019年郑州主城区供地结构分析城改地非城改地89%86%80%87%73%11%14%20%13%27%0%20%40%60%80%100%2019年2018年2017年2016年2015年2015-2019年郑州主城区供地结构分析住宅用地商办用地数据来源：克而瑞CRIC系统战略郑州省域布局郑州大都市圈已然形成，高铁效应为都市圈发展注入活力，随着郑州用地资源逐渐稀缺，催生品牌开发商下沉布局，实现省域各市区县持续关注布局。02市场周期探底下的关键词成渝城市群京津冀城市群珠三角城市群长三角城市群至广州1458KM至重庆1166KM至上海938KM至成都1256KM至北京688KM 郑州、开封、许昌、新乡、焦作 省委、省政府印发实施《郑州大都市区空间规划(2018—2035年)》，郑州大都市区“1+4”(郑州+开封、新乡、焦作、许昌)规划落位 2020年，区域集聚人口2000万人，常住人口城镇化率达到70% 2035年，常住总人口2300万—2800万 实现区域功能中心与门户枢纽、外围组团、相邻城市中心区间的“三个15分钟”高效衔接郑州郑州焦作新乡许昌开封“1+4”都市圈在建(郑济)在建（郑太）通车占比已通： 16城未通： 2城济源、濮阳18地市已通： 14县（市）规划： 18县（市）区县（市）2019年12月1号，郑合、郑万通车，沿线河南段站点10座，与郑州通勤时间缩短一半以上郑州都市圈效应增强增加与城市的连接已通（郑万）已通（郑合）已通（郑徐）已通（郑西）已通（京广）已通（京广）高铁效应战略郑州图：郑州各区域百强房企（外来）进驻情况基于郑州在省内单核属性，在市场下行周期中，郑州仍为战略优先级城市，郑州外来百强房企入驻达57家，其中主城区房企进驻以郑东新区为主，环郑州以荥阳市为主。主城区区域进驻房企外来房企明细郑东新区14保利、恒大、金茂、荣盛、融创、雅居乐、中海、宝龙、北大资源、碧桂园、招商、华润、宝能、绿城高新区14万科、华润、金辉、美的、荣盛、中海、保利、恒大、东原、福晟、