不动产策略及运营管理白皮书：智驭未来 资掌全局

市场研究中国｜2025年12月joneslanglasalle.com.cn智驭未来 资掌全局——不动产策略及运营管理白皮书智驭未来 资掌全局——不动产策略及运营管理白皮书回目录 →目录前言 401 第一章：策略差异化 61.1 构建房地产企业长期竞争力的核心要素 61.2 支持自用企业战略运营保障的基础 71.3 金融投资机构实现投资收益的价值基础 802第二章：价值证券化 92.1 间接融资向直接融资转型 102.2 开发融资向经营融资转型 112.3 从被动持有到主动管理转型 122.4 多元化资产组合策略 1203第三章：设计定制化 143.1 需求导向的功能定制 143.2 新能源与新建筑技术定制 153.3 可持续发展的绿色定制 1604第四章：运营专业化 174.1 办公 184.2 零售商业 204.3 酒店 224.4 长租公寓 2405第五章：管理智慧化 26结语 292回目录 →智驭未来 资掌全局——不动产策略及运营管理白皮书3数据来源：国家统计局 ，兴业研究整理行业变迁与资管使命中国经济进入中高速增长、高质量发展新阶段。仲量联行、兴业研究、中国建筑科学研究院有限公司持续聚焦中国经济与城市发展现状、新机遇与潜在挑战，从不同专业视角解读不动产未来价值变迁。在宏观发展上，基于滤波法，兴业研究对经济增速进行了模拟测算，结果显示，尽管受到经济周期和全球贸易环境影响，“十五五”期间我国经济潜在增速的中枢仍可保持在4.5%左右的较高水平。“三新”经济发展迅猛，产业结构和供应链体系转型加速全球空间布局调整。以新产业、新业态、新模式为代表的“三新”经济持续蓬勃发展，占GDP比重在2024年已提升至18%。中国政府在产品服务、信贷支持、跨境结算、风险管理、协同保障等多方面提供政策支持，推动构建面向未来的创新产业体系和供应链网络，加速推动“研发在中国、制造在全球、市场为导向”的中国企业全球2.0模式。基于效率优化的企业全球空间布局对企业不动产策略和运营体系提出了更高的要求。前言13.514.014.515.015.516.016.517.017.518.018.5050,000201620172018201920202021202220232024100,000150,000200,000250,000300,000%亿元三新经济增加值占GDP比重回目录 →图表1.2016-2024年我国“三新”经济增加值及占GDP比重智驭未来 资掌全局——不动产策略及运营管理白皮书4数据来源：国家统计局 ，兴业研究整理多重政策叠加助力房地产业止跌回稳。政府实施更加积极有为的宏观政策和专项措施实现房地产风险软着陆。降准降息为化解债务风险提供流动性支持，超长期特别国债支持“两重”“两新”、生育补贴、消费补贴等释放消费潜力，优化核心城市限购政策改善市场预期，加大收购存量房用作保障房力度、专项债支持土地收储政策、加速实施城中村及危旧房改造、完善城市融资协调机制等发挥逆周期调整作用。中国城市发展由增量开发向存量运营转型。国家统计局数据显示，2000年至2024年底，中国新建商品住宅累计销售面积213.9亿平方米，新建办公用房累计销售面积5.3亿平方米，新建商业营业用房累计销售面积15.7亿平方米。中国城市家庭人均居住面积为36.52平方米。未来，各类城市功能空间需求从数量扩张需求向品质提升需求转变。经济发展和政策引领将对房地产领域投资、建设、创新、运营以及企业的选址布局产生深刻影响。2025年7月召开的中央城市工作会议，明确了城市高质量发展和内涵式发展的主题主线。以城市更新为抓手，通过存量不动产提质增效，逐步推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效。可以预见，“十五五”期间，城市群分工协同将提升城市承载能力，人口空间流动展现城市核心竞争力，新质生产力推动城市动能转换和结构优化，城市功能创新实现品质提升和文化传承，金融市场创新驱动资产增值和模式创新，制度创新释放城市更新活力和生态韧性。不动产策略及运营管理的核心使命正从“空间供给”转向 “价值创造”。不动产策略及运营管理将成为实现城市发展宏观目标的微观单元和空间载体，通过全生命周期运营释放存量潜力，赋能企业穿越经济周期。本次白皮书由仲量联行携手兴业研究、中国建筑科学研究院有限公司共同撰写，提炼出不动产策略及运营管理领域的五大趋势：策略差异化、价值证券化、设计定制化、运营专业化、管理智慧化，旨在为中国不动产管理机构描绘完整的生态链图景，为制定可持续的资产增值策略提供创新范式框架。智驭未来 资掌全局——不动产策略及运营管理白皮书回目录 →图表2.2016-2024年我国房地产业增加值及占GDP比重201620172018201920202021202220232024占GDP比重0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.0010,00020,00030,00040,00050,00060,00070,00080,00090,000100,000%亿元房地产业增加值5智驭未来 资掌全局——不动产策略及运营管理白皮书回目录 →1.1 构建房地产企业长期竞争力的核心要素加速调整全国城市进入和布局策略。进一步聚焦成长性重点城市群和核心城市，从政策、规划、人口、经济、产业、消费等方面全面审视城市的长期竞争力，为持有物业的投资决策和长期运营提供市场基础。深耕核心市场和优势区域，充分利用既有项目在团队、客户、品牌方面的优势积累，通过增量项目拓展降低边际成本和风险，实现规模效益。运营、开发双轮驱动，加快企业资产结构和盈利能力转型。逐步建立持有型物业相对独立的业态产品标准和“投融建管退”体系，从被动持有向主动投资转型。房地产企业持有物业类型已经拓展到办公楼、商业、酒店、长租公寓等板块。各类业态在客群结构、需求特征、竞争格局、合作伙伴等方面有显著差异，聚焦和强化企业核心优势，构建生态体系和竞争护城河，提升资产盈利能力。以人为本，提升客户体验，加速专业化、品牌化、标准化升级。在各类业态中建立细分产品线体系，针对特定人群和客户价值诉求，提供差异化解决方案。坚持以人为本，在市场需求结构性演进的市场环境下，通过持续的产品创新、空间创新、功策略差异化在中国房地产市场由增量扩张转向存量提质的战略转型期，不同类型机构不动产管理运营的目标和策略将体现显著差异。房地产企业将以运营收益增值作为核心目标，轻重资产并举、扩大管理规模，发挥规模效益和成本优化，持续提升运营能力，实现资产增值；自用型企业将以支持企业主业发展战略、保障企业日常运营为核心目标，持续优化运营成本和效率，改善员工体验和福祉；金融投资机构将以实现投资收益目标作为核心目标，在金融市场实时反馈市场供需动态的情况下，通过稳健运营现金流和流动性优化，实现资本增值。016智驭未来 资掌全局——不动产策略及运营管理白皮书回目录 →能创新和运营创新提升客户体验，解决客户核心痛点问题。充分发挥客户资源基础和会员体系，通过存量挖潜和增量拓展，夯实基础收入来源和增长基石。轻重并举，扩大管理规模，提高盈利能力。市场下行压力为具备服务产品线体系和成熟运营能力的房地产企业带来二次增长曲线机会。通过轻资产运营合作，可以从投资机