人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局专题报告：新引擎，新航道

专题报告新引擎，新航道人人人人人人人人人人人人人人人人人人人世邦魏理仕中国区研究部投资及资本市场部2025 年12 月2%13%59%20212022202320242025YTD增值型（Value -Add ）机会型（Opportunistic ）改造证券化 提升开发5.5% >1.1%未来供应退潮，市场空置率有望回归合理区间执行摘要人人人人人人人人人人人人人人人工业物流 1,370+亿元⚫ 人人人人人人人人⚫ 人To -C人 人人人人人人人险资C端资产配置占比变化人人人人人人人人人人人人险资近五年前四大配置资产类型⚫ 人人人人人人人人人⚫ 人人 REITs人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人人⚫ 人人人人人人人人人89-257 bps公募REITs400 bps一线城市仓储物流26-28年供应量较23-25年零售物业60 %长租公寓28年空置率水平有望回归至~15%办公楼保租房供应过峰，内环内租金有望率先回归增长通道>90 %<6%内环内区域入住率内环内区域渗透率消费供给侧改善将持续利好优质零售物业核心区优质办公楼仍保持极佳的租赁稳定性和抗风险韧性15% 1.1%一线城市核心商务区空置率未来供应占现有存量21-25年三季度CAGR 对比线下社零REITs底层资产营业收入私募基金/合资公司机构间REITs公募REITs核心型（Core ）核心增值型（Core Plus）40+笔数写字楼730+亿元19+笔数零售商业730+亿元10+笔数商业办公设施酒店城市更新设施多业态融合综合体体育场馆综合体420+亿元5+笔数3世邦魏理仕研究部 | 投资及资本市场部© 2025 CBRE, INC.新引擎，新航道：人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局人民币机构资本商业地产投资回顾全谱系投资路径解析与回顾商业地产租赁市场趋势资本化率观察01020304报告目录5世邦魏理仕研究部 | 投资及资本市场部© 2025 CBRE, INC.新引擎，新航道：人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局– 2022 年以来，受全球货币政策分化及地缘政治影响，外资活跃度显著回落。内资买家，尤其是具备负债端配置需求的保险及产业资本，在大宗交易上非常活跃，占比呈现单边上扬态势，2025 年上半年占比已逼近100% 。 人民币资本占比逐年提升，是大宗交易的核心流动性来源全国大宗交易金额占比（按资金来源）数据来源：世邦魏理仕研究部，2025 年11月78%76%90%92%99.8%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%20212022202320241H 2025内资外资6世邦魏理仕研究部 | 投资及资本市场部© 2025 CBRE, INC.新引擎，新航道：人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局– 近五年，险资成为人民币资本的中坚力量，投资了大量的工业物流资产，其与零售商业、写字楼、综合体共同成为险资主要配置类型。– 目前长租公寓在保险机构的投资配置中占比相对较低，在保租房供给过峰后，租赁住房或将成为险资提升投资组合稳定性的重要赛道，具备明显的增配空间。– 数据中心、康养等具有产业协同效应的资产也逐步纳入主流配置视野。2021 -2025 年中国保险机构交易合计（按资产类型）数据来源：世邦魏理仕投资及资本市场部，2025 年11月工业物流与商办赛道仍是存量配置基本盘 , 边际增量正显著流向“弱周期、稳现金流”的“ To-C”类资产人民币亿元注释：交易金额为资产规模0%5%10%15%20%25%30%35% - 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400工业物流零售商业写字楼综合体商务园区长租公寓数据中心养老院交易总金额占总投资额比例7世邦魏理仕研究部 | 投资及资本市场部© 2025 CBRE, INC.新引擎，新航道：人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局2021 -2025 年中国保险机构交易金额占比（按资产类型）数据来源：世邦魏理仕投资及资本市场部，2025 年11月– 除传统的物流、综合体、写字楼外，保险资金在长租公寓、社区商业、数据中心等赛道的配置明显提升。以零售为主的消费类资产近几年成交量显著提升。保险机构配置逐渐向“ To-C”类扩容，资产组合更趋多元化人民币亿元注释：交易金额为资产规模 - 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,00020212022202320242025YTD长租公寓零售商业养老院综合体工业物流写字楼商务园区数据中心2%7%13%28%59%To C 占比8世邦魏理仕研究部 | 投资及资本市场部© 2025 CBRE, INC.新引擎，新航道：人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局2021 -2025 年主要保险机构投资笔数及金额数据来源：世邦魏理仕投资及资本市场部，2025 年11月注释：资产包按照1笔交易记录，交易金额为投资人出资金额– 大型险资配置规模始终领先，部分新入局的险资机构也在迅速崭露头角，常作为基金的跟投方参与。– 中小险资及新入局机构则通过基金跟投、联合投资等灵活方式介入，共同维持了市场的流动性与活跃度。头部险资持续活跃布局；新入局机构把握配置窗口，迅速抢占细分赛道领先位置 - 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000051015202530X轴：交易笔数；Y轴：交易金额（亿元）10世邦魏理仕研究部 | 投资及资本市场部© 2025 CBRE, INC.新引擎，新航道：人民币机构资本重塑中国商业地产投资格局不同人民币金融工具对比– 随着人民币不动产金融生态的日益成熟，市场已构建起涵盖合资公司（JV）、私募基金、机构间REITs及公募REITs的多种资本架构 。– 丰富的全谱系金融产品矩阵，成功引入了包括保险、银行理财、券商自营及产业资本在内的多元化资金方 ，精准匹配不同风险偏好的资本需求，实现了资本对不动产全生命周期（从开发建设、改造培育到成熟运营）的深度覆盖与全面参与，加速推动“资金-资本-资产”的良性闭环循环。人民币金融工具公募REITs机构间REITs私募基金合资公司CREITsPrivate REITsPre -REITs / Private FundsJV主要投资人保险、银行理财、券商自营、私募基金保险、银行理财、券商自营、私募基金保险、产业资本保险、产业资本适用资产稳定运营3年以上,办公楼、酒店、物流、园区、商旅文体健等多业态融合商业综合体等成熟运营或运营培育期项目均可,赛道无限制，取决于投资人配置偏好成熟运营为主或运营培育以及部分改造类项目均可,赛道无限制，取决于投资人配置偏好各种运营状态和赛道资产均可资产定价监管审批背景下，投资人资产定价受多重因素影响由投资人与发行人双方协商由投资人与发行人双方协商由投资人与发行人双方协商退出完成度发行人自持比例不低于20% 且有一定锁定期发行人自持比例通常不低于10%无监管限制要求,但对后期经营存在较大不确定性的项目通常有跟投要求，比例在10~30%无监管限制要求资金用途要求不超过15% 的净回收资金可用于补充发起人流动资金；2年内净回收资金使用率不低于75% ，3年内全部使用完